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Verwalterzustimmung, Gebühren, wer ist Schuldner, Forderungsstellung


| 03.12.2008 10:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Ich habe eine Wohnung gekauft. Im Kaufvertrag steht "Die Kosten dieser Urkunde, der Genehmigung und des Vollzugs dieser Urkunde einschließlich der Kosten für Ausfertigungen und Abschriften, ebenso der Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.“
In der Teilungserklärung ist aufgeführt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Der Verwalter beauftragte das Notariat und ich erhielt die Rechnung für die Erstellung der Urkunde, Unterschriftbeglaubigung und der Verwalterbescheinigung.
es erfolgte Widerspruch beim Notariat mit der Begründung
-die Verwalterzustimmung ist im Interesse der Hausverwaltung und der WEG und wurde von diesen beauftragt. Es besteht kein Vertragsverhältnis
-das Notariat antwortete, dass dem Einspruch keine Abhilfe geschaffen werden kann mit der Begründung
Die Hausverwaltung muß dem obigen Kaufvertrag zustimmen. Ohne diese Zustimmungserklärung kann der Kaufvertrag nicht rechtswirksam werden. Und für diese Zustimmungserklärung sind die Kosten in Höhe von ... angefallen. Da alle mit dem Vollzug des Kaufvertrags zusammenhängenden Kosten vom Käufer getragen werden, bitten wir um Begleichung der Kostennote.
Dem widersprach ich mit der Rechtsauffassung, dass ich nicht in einem Rechtsverhältnis zum Notariat stehe und somit nicht der Schuldner bin.
Des weiteren gab ich an, daß der Vorgang nicht als Beurkundung, sondern nur als Unterschriftsbeglaubigung abzurechnen sei.
Das Notariat antwortete wie folgt. unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben teilen wir Ihnen mit, dass die Rechnung hier gelöscht wurde. Die Kosten werden nunmehr direkt bei der Hausverwaltung erhoben.
Als nächstes erhielt ich ein Schreiben vom Anwalt der Hausverwaltung mit Vollmacht zum Inkasso incl. Geschäftsgebühren. und Zinsen.
Dem widersprach ich mit der Begründung dass ich bisher von der Hausverwaltung keine Forderung erhalten habe.
Es erfolgte Mahnbescheid mit der Rechnungsnummer des Notars, welche lt. Schreiben des Notars ja bereits gelöscht worden war.
Muß nicht zuvor zumindest eine Rechnung oder Forderung gestellt werden?

Das Thema Verwalterzustimmung nach neuem Schuldrecht wurde im Forum bereits behandelt.

http://www.frag-einen-anwalt.de/Kosten-Verwalterzustimmung-u.-Notargeb%C3%BChren__f30732.html

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten dem Mahnbescheid widersprechen, da Sie hinsichtlich der Forderung ein Zurückbehaltungsrecht haben.

Unabhängig davon, ob der Zahlungsanspruch bereits fällig ist, haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht zugegangenen Rechnung, da Ihnen die Möglichkeit eingeräumt werden muss, die Rechnung zu überprüfen. Diese Rechnung muss vom Gläubiger, also der Hausverwaltung ausgestellt worden sein. Der Zugang der (später annullierten) Rechnung des Notars genügt dafür nicht.

Selbst wenn Ihnen eine entsprechende Rechnung zugegangen wäre, befänden Sie sich nach Ihrer Schilderung nicht in Verzug und müssten daher weder die Rechtsanwaltsgebühren noch die Kosten des Mahnbescheids tragen.

In Verzug kommt der Gläubiger grundsätzlich durch Mahnung des Schuldners. Der Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist oder wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt oder wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist; § 286 BGB.

Zwar kann der Schuldner spätestens dann in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet. Bei einem Verbraucher kommt diese Regelung aber nur zum Tragen, wenn der Schuldner auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist.

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Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
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Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2008 | 12:15

Hallo Hr. Bordasch,

das Notariat hatte die Rechnung annuliert bereits vor dem Inkassoschreiben des Anwalts der
Hausverwaltung. Es erfolgte keine Rechnungsstellung der Hausverwaltung.
Im Widerspruchsschreiben zur Inkassoforderung habe ich aufgeführt, daß mir bisher keine Forderung der Hausverwaltung vorlag. Dem folgendem Mahnbescheid habe ich dann im vollem Umfang widersprochen. War das so korrekt so ?

Offen wäre noch die Frage, ob die Hausverwaltung eine Beurkundung beim Notar beauftragen darf oder nur eine Unterschriftbeglaubigung. Die Beglaubigung kostet nur 50 % der Beurkundung.
Fernmündlich hatte ich die Hausverwaltung vorher gebeten doch die Beglaubigung bei der günstigeren Stadtverwaltung durchzuführen.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2008 | 12:34

Sehr geehrter Fragesteller,

dass Sie dem Mahnbescheid ohne Einschränkung widersprochen haben, war korrekt.

Hinsichtlich der Formbedürftigkeit der Zustimmung der Hausverwaltung gilt § 311b BGB. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dies gilt auch für eine Zustimmung zu diesem Vertrag, so dass eine Beglaubigung für die Erfüllung der Form nicht genügt hätte. Da die notarielle Beurkundung Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages ist, war die Hausverwaltung auch dazu berechtigt.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 19.02.2009 | 15:43


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