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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Verwalterkosten zu hoch angese

Hallo,
bei einer Zwangsversteigerung habe ich eine Eigentumswohnung erworben. Lt. Teilungserklärung habe ich einen "Miteigentumsanteil von 95,11/884 verbunden mit dem Sondereigentum an der gesamten Wohnung im Erd- und Kellergeschoss Mitte nebst Loggia, im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichnet" erworben (wörtlich aus der Teilungserklärung abgeschrieben). Praktisch handelt es sich um zwei abgeschlossene Wohneinheiten im EG und KG ohne direkte Verbindung.
Im Verwaltervertrag ist geregelt "Das Verwalterhonorar beträgt jährlich je Wohnung (Einheit) Euro 216,00 zzgl. USt.".
Der Verwalter berechnet der Eigentümergemeinschaft für die Verwaltung meiner Wohnung 2 Einheiten á 216 Euro + USt, erstellt hierfür aber aber nur einen Wirtschaftsplan, macht nur eine Nebenkostenabrechnung, kommuniziert nur mit einem Eigentümer.
Seine Rechnung stellt der Hausverwalter als Auftragnehmer an die Eigentümergemeinschaft, die er als Dienstleister inhaltlich prüfen und m.E. als inkorrekt zurückweisen müsste. Macht er natürlich nicht, ist ja seine eigene Rechnung. Meine Zahlungsverpflichtung besteht nach meinem Verständnis nicht gegenüber dem Hausverwalter, sondern gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Ich vermute, das bedeutet, dass ich die strittige zweite Verwaltergebühr ohne Gegenleistung nicht einfach von der Hausgeldzahlung abziehen kann.
Daneben verlangt der Hausverwalter für die Verwaltung von 5 Stellplätzen am Haus noch 2 Euro pro Stellplatz und Monat. Hierzu steht im Verwaltervertrag nichts.

Fragen:

1. Darf der Hausverwalter für meine Wohnung auf Basis der o.g. Grundlagen eine doppelte Verwaltergebühr verlangen, obwohl er genau die gleiche Gegenleistung erbringt wie bei den anderen Wohneinheiten, für die er nur eine einfache Verwaltergebühr verlangt?
2. Wenn nein, wie wehre ich mich rechtswirksam und abschließend? (Reden und argumentieren bringt nichts, das habe ich schon versucht)
3. Wenn die nächste Eigentümerversammlung mit diesem Gebaren kein Problem hat (die anderen Eigentümer sind ja nicht belastet) und den Verwalter entlastet, gegen wen könnte ich dann mit welcher Stoßrichtung Klage erheben?
4. Ist es ok (und üblich), dass ein Hausverwalter Verwaltergebühren für Stellplätze verlangt und diese Gebühr auf alle Eigentümer verteilt, auch auf die, deren Wohnung kein Stellplatz zugewiesen ist?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1. & 2.
Die Rechtsgrundlage für die Abrechnung stellt vorliegend der Verwaltervertrag und nicht die Teilungserklärung dar. Auch wenn in der Teilungserklärung von einem Anteil „verbunden mit dem Sondereigentum an der gesamten Wohnung im Erd- und Kellergeschoss Mitte nebst Loggia, im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichnet" die Rede ist, wird im Verwaltervertrag auf die tatsächlichen Wohneinheiten abgestellt. Und hierbei handelt es sich nach Ihrem Sachvortrag um 2 abgeschlossene Wohnungen im EG und KG ohne eine direkte Verbindung. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Verwaltervertrag nicht auf Wohneinheiten sondern auf Eigentümer abstellt und somit pro Eigentümer nur einmal die entsprechenden Kosten anfielen. Dies ist jedoch nicht der Fall. Eine solche Regelung hätte wohl auch rechtlich keinen Bestand, da sie im extremsten Fall einen Eigentümer von nahezu 100 % der Wohnungen mit einem Eigentümer der nur eine Wohnung hat gleichstellen würde. Somit ist es nicht relevant welche Leistung der Verwalter pro Wohnung bzw. Eigentümer erbringt. Insoweit ist nämlich die vertragliche Regelung im Verwaltervertrag maßgeblich und diese knüpft an Wohnungen an.

3.
Gegen einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer wäre das in Betracht kommende Rechtsmittel die Erhebung einer Anfechtungsklage, die auf Erklärung der Unrichtigkeit des den Verwalter entlastenden Beschlusses zu richten wäre. Die Klage ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung begründet werden, vgl. § 46 WEG. Die Zuständigkeit ergibt sich aus § 43 WEG. Demnach ist das Gericht zuständig in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

4.
Da der Vertrag hierzu keine Regelungen enthält kann sich die gebühr nur aus den gesetzlichen regelungen ergeben. Ein verwaltervertrag ist rechtlich als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungscharakter zu qualifizieren. Ein Anspruch wegen der Verwaltung der Stellplätze kann sich danach nur gegen die Wohnungseigentümer richten, in deren Sphäre der jeweilige Stellplatz liegt. Denn Aufwendungen können nur von dem ersetzt verlangt werden, dem sie konkret zuzurechnen sind. Von daher erscheint hier eine Umlage auf alle Wohnungseigentümer fragwürdig.

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