Vertretung der vertraglichen Mieter, Anrechnung auf die Miete von Eigenleistungen

Antwort

von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass in Ihrem Fall möglicherweise eine nicht genehmigte Untervermietung vorliegt, da Ihre Eltern die Wohnung wohl überhaupt nicht mehr nutzen. Es müsste geprüft werden, ob die Untervermietung laut Mietvertrag erlaubt ist und ob der ehemalige Vermieter ggf. die schlüssige Zustimmung gegeben hat, als er darüber informiert wurde, dass Ihre Eltern umziehen und nur Sie in der Wohnung verbleiben. Eine nicht genehmigte Untervermietung könnte zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

1.Bin ich ohne Bevollmächtigung meiner Eltern befugt, den Vermieter aufzufordern entstandene Mängel zu beseitigen und ggf. bei Nichtbeseitigung, die Miete zu kürzen?

Eine Beseitigung zur Mängelaufforderung könnte von der Vermieterin zurückgewiesen werden, wenn keine Vollmacht beigefügt ist oder aber die Bevollmächtigung nicht von der Ihren Eltern bekannt gegeben worden ist. Daher macht es durchaus Sinn, wenn Ihre Eltern der Vermieterin mitteilen, dass Sie ihr Vertreter vor Ort sind und berechtigt sind, für Ihre Eltern zu handeln.

Die Mietkürzung ist keine solche Willenserklärung und geschieht durch die bloße anteilige Nichtzahlung der Miete. Dies sollte aber gleichwohl mit Ihren Eltern abgestimmt sein, da ja diese die Miete zahlen müssen und mit einer Klage zu rechnen haben, soweit die Vermieterin die Mietkürzung nicht akzeptiert.

2.Reicht es aus, dass meine Eltern dem Hausverwalter in Gegenwart von Zeugen mitgeteilt haben, dass ich bevollmächtigt bin, alle mietrechtlichen Angelegenheiten zu klären?

Wenn sich dies beweisen lässt, reicht dies aus. Da der Zeugenbeweis aber immer recht unsicher ist, wäre eine schriftliche Vollmacht besser.

Kann ich überhaupt durch eine Vollmacht meine Eltern gegenüber der Hausverwaltung vollständig vertreten?

Soweit es um mietrechtliche Belange geht, ja. Etwas Anderes wäre z.B. der Fall, wenn Sie die Immobilie kaufen wollten, da dann auch die Vollmacht notariell beurkundet werden müsste.

3.Kann der Hausverwalter das mündlich gegebene Nutzungsrecht für die Waschküche / den Garten entziehen oder dafür Miete verlangen?

Hier müsste geprüft werden, ob in Bezug auf die Waschküche und Garten ein einheitliches Mietverhältnis zusammen mit dem Wohnungsmietvertrag vorliegt oder nicht. Wenn ja, kann Ihnen die Nutzung des Gartens und der Waschküche nur unter den hohen Anforderungen entzogen werden, die auch an eine Wohnraumkündigung gestellt werden, also Eigenbedarf, Zahlungsverzug in bestimmter Höhe, unberechtigte Untervermietung usw. Für ein einheitliches Mietverhältnis würde sprechen, dass Waschküche und Garten auf demselben Grundstück sind, was anscheinend der Fall ist.

4.Kann nun für die selbst finanzierte Terrasse Miete verlangt werden? (Ist nicht im Mietvertrag aufgeführt)

Hier dürfte auf jeden Fall ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen sein. Da der vorherige Mieter den Ausbau der Terasse ohne Erhöhung der Miete genehmigt hat, ist die neue Vermieterin hieran gebunden.

5.Kann nun das selbst finanzierte Bad auf die Miete angerechnet werden? (Ist nicht im Mietvertrag aufgeführt)

Ich nehme an, Sie fragen hier nach einer Mieterhöhung unter Heranziehung des neuen Badezimmers als bessere oder modernere Ausstattung der Wohnung bei der Einordnung der Wohnung anhand eines Mietspiegels. Hierzu ist mitzuteilen, dass auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen unberücksichtigt bleiben müssen (BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09). Es muss also die Ausstattung mit dem alten Bad angenommen werden.

Es ist aber nicht möglich, jetzt mit den von Ihnen bzw. Ihren Eltern vorgenommenen Einbauten die Aufrechnung gegenüber der Miete zu erklären, da dies mit dem vorherigen Vermieter nicht vereinbart war. Diese Vereinbarung hat immer noch Bestand.

Sollte Ihre Frage anders gemeint sein, bitte ich um Rückmeldung im Wege der Nachfragefunktion.

6.Kann der neue Vermieter grundsätzlich verlangen, dass die vom vorherigen Vermieter mündlich genehmigten Umbauten, wie z.B. eine Rigipswand für eine Abstellecke, rückgängig gemacht werden?

Nein, wenn sich die Genehmigungen mittels Zeugen, z.B. Ihrer Person, Verwandter / Bekannter des ehemaligen Vermieters oder eines damaligen Hausverwalters beweisen lassen.


Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.