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Verstopfung Grundleitung ausserhalb vom Gebäude, Rückstau in Dusche und WC


12.11.2014 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Auch bei einem Notfall wie einer überlaufenden Toilette muss der Mieter versuchen, den Vermieter zunächst zu kontaktieren. Erst wenn dieser nicht erreichbar ist, kann er selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter geltend machen.


Bitte nur Antworten, wenn sie in Köln für mich Klage erheben können!

Meine Mutter war bei mir zu Besuch, als Sie bemerkte dass Wasser unter der Badezimmertür hindurch floss. Ich verriegelte alle Leitungen und teilte den Nachbarn mit, dass Sie die Toilette nicht benutzen sollten. Außerdem verständigte ich den sanitären Notdienst, da mir seitens des Vermieters keine Notfallnummer für solche Fälle mitgeteilt wurde.

Nun weigert sich der Vermieter die Kosten für den Notdienst zu tragen, sein Anwalt sagt dazu folgendes: "Zu einer Geschäftsführung ohne Auftrag wäre ich nicht berechtigt gewesen. Mir sei bestens bekannt dass die Vermieter ein paar Häuser weiter wohnen. An dem Abend seien die Vermieter persönlich sowie telefonisch erreichbar gewesen. Außerdem behauptet der Anwalt es würde sich ein Hinweisblatt im Gemeinschaftsraum befinden, worauf die Kontaktdaten des Installateurs zu finden seien, den ich hätte beauftragen sollen..." Trotzdem bekamen wir wenige Tage darauf, einen Brief vom Vermieter mit 3 Telefonnummern für zukünftige Notfälle. Widerspricht dass nicht der Aussage des Anwalts?

Warum ich den Vermieter nicht verständigte:
Kurz zuvor hatte der Vermieter Hausfriedensbruch begangen und mich als Arschloch bezeichnet und ich mied seitdem jeglichen unnötigen Kontakt zu Ihm. Mein logischer Menschenverstand sagte mir, dass wenn die Kacke schon über dass Parkett ins andere Zimmer läuft, eine Schadensbegrenzung oberste Priorität hat. Deswegen rief ich mehrere Notdienste an, damit so schnell wie möglich jemand vorbei kommt um weiteren Schaden abzuwenden. In der Zwischenzeit beschäftigte ich mich damit, die Kacke meiner Nachbarn mit unseren Handtüchern aufzusammeln und die Handtücher dann in unserem Garten auszuwringen.

Bericht des sanitären Notdienst:
Im Gäste WC sämtliche sanitäre Objekte überprüft und festgestellt dass eine Totalverstopfung vorliegt. WC Becken demontiert und mittels Motospirale DN22 die Grundleitung mehrfach vor und rückwärts mit verschiedenen Fräsköpfen gefräst und gespült. Die Leitung wurde auf ca. 12m gefräst. Auf dem Hof die Reinigungsöffnung geöffnet und festgestellt dass die Grundleitung total verschlammt ist. Die Ursache konnte nicht festgestellt werden, da keine Reststoffe am Federkopf hingen. Verstopfung gelöst und beseitigt.

Nun war meine erste Idee, die 380€ von der Miete abzuziehen, daraufhin schrieb der Anwalt dass er gerichtlich dagegen vorgehen würde.

Also ist meine zweite Idee, ich möchte gerne die 380€ beim Vermieter einklagen, denn dann bin ich auch nicht in der Verteidigungsposition sondern ganz klar der Geschädigte.

Müsste man mir nicht wenigstens einen Kostenvoranschlag, des Installateurs der angeblich dafür zuständig gewesen ist, vorlegen und die Differenz zu den 380€ erstatten?

Wie steht es um die zwanzig Handtücher, die wir nach der Aktion weggeworfen haben? Können wir auch die Kosten dafür einklagen?

Wie stehen meine Chancen auf Erfolg?

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass die Beklagtenposition im Prozess meist komfortabler ist, zumal keine Gerichtskosten eingezahlt werden müssen.

Hiervon unabhängig habe ich durchaus Bedenken bezüglich der Durchsetzbarkeit Ihres Anspruches. Ihnen ist zwar zuzugeben, dass aufgrund des Überlaufens Ihrer Toilette die umgehende Beauftragung eines Handwerkers zur Beseitigung des Mangels notwendig war. Allerdings hätten Sie den Vermieter informieren müssen, was Sie nach eigener Mitteilung aufgrund des vorangegangenen Zerwürfnisses nicht getan haben. Dies ist jedoch kein Argument für eine fehlende Information. Insofern gehe ich nicht davon aus, dass die umgehende Beauftragung eines Rohrdienstes zur Erhaltung der Mietsache im Sinne des § 536 a BGB notwendig war. Sie hätten den Vermieter kontaktieren müssen.

Einen über diese Vorschrift hinaus gehenden Anspruch, etwa aus ungerechtfertigter Bereicherung im Hinblick auf die Ersparnis einer Zahlung an den alternativen Rohrreinigungsdienst, besteht nach dem Urteil des BGH vom 16.01.2008 VIII ZR 222/06, nicht.

Eine Schadensersatzforderungen gegenüber dem Vermieter im Hinblick auf Ihre Handtücher würde voraussetzen, dass er schuldhaft gehandelt oder mit der Beseitigung des Mangels in Verzug war, § 536 Abs. 1 BGB. Dies ist beides nicht der Fall. Soweit Sie aber über eine Hausratversicherung verfügen, könnten Sie dort Ersatz der Handtücher und etwaig beschädigter Möbel erlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2014 | 17:25

Es gab schon vor unserem Einzug einen Wasserschaden, damals war dieselbe Leitung verstopft. Könnte ich darauf Klagen dass der Vermieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen ist, das Rohr regelmäßig überprüfen zu lassen?

Außerdem war es 18:30 Uhr als meine Mutter den Schaden entdeckte, trotzdem hätte ich darauf zählen müssen dass der Installateur des Vermieters erreichbar ist und schneller vor Ort als der von mir ausgesuchte Notdienst?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2014 | 17:36

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Sorgfaltspflichtverletzung könnten Sie dem Vermieter nur vorwerfen, wenn er aufgrund des bisherigen Vorfalls die Leitung hätte regelmäßig säubern müssen, was nicht ohne weiteres erkennbar ist.

Sie hätten in jedem Fall zunächst versuchen müssen, Ihren Vermieter zu kontaktieren, damit dieser entscheidet, was zu tun ist, da dies seine Aufgabe ist. Ob jetzt der Hausinstallateur schneller gewesen wäre ist unerheblich, Sie hätten Ihrem Vermieter die Chance geben müssen, sich um die Angelegenheit selbst zu kümmern.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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