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Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Beurkundungsgesetz: Verbot der Mitwirkung als Notar?


12.10.2017 15:21 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ein Verstoß des Notars gegen die Mitwirkungsverbote des § 3 BeurkG führt nicht zur Unwirksamkeit des beurkundeten Vertrages sondern begründet möglicherweise "nur" eine Amtspflichtverletzung des Notars.


Guten Tag,

wir haben unsere Wohnung von einer Immobilien-GmbH gekauft, deren alleiniger Inhaber ein Herr S. ist. Der Notar, der die Beurkundung des Kaufvertrages vorgenommen hat (und dafür natürlich von uns die üblichen Notargebühren erhalten hat) ist der Bruder des Inhabers S. der GmbH. Wir wurden auf diesen Umstand vor der Beurkundung des Notars in einem Telefonat hingewiesen. Die Verwandtschaft ließ sich - aufgrund des eher ungewöhnlichen Nachnamens - aber ohnehin nicht verleugnen. Wir konnten den Notar nicht frei wählen, da er im Auftrag der GmbH seines Bruders den Verkauf aller ca. 40 Wohnungen in dem Objekt betreut hat. Wir wollten die Wohnung sehr gerne kaufen und haben uns daher mit diesem Umstand abgefunden.

Liegt hier ein Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Beurkundungsgesetz Norm vor? Was sind die Rechtsfolgen mit Blick auf die Gültigkeit des Kaufvertrages und die Zahlung der Notargebühren? Können wir dies als Geschädigte zur Anzeige bringen oder z.B. die Bundesnotarkammer darüber informieren? Wohlgemerkt: Es geht uns gar nicht so sehr um die Notargebühren. Ich finde allerdings dieses Konstrukt zumindest fragwürdig und fühlte mich im gesamten Kaufprozess in einer prekären Situation, da der Notar natürlich kein "ehrlicher Makler" sein konnte. Deshalb würde ich gerne unterbinden, dass diese Konstruktion weiter fortbesteht. Natürlich nur, wenn dies auch rechtlich unzulässig ist. Ansonsten sei es ihnen gegönnt.

Beste Grüße
J.P.
12.10.2017 | 16:42

Antwort

von



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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1.Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG
Grundsätzlich käme ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG in Betracht.

Die Mitwirkungsverbote dieser Vorschrift konkretisieren die durch § 14 Abs. 3 S. 2 BNotO begründete Amtspflicht des Notars, bei seiner Amtsausübung den Anschein jeglicher Parteilichkeit und Abhängigkeit zu vermeiden.

Ob es sich tatsächlich um eine "Angelegenheit zugunsten eines Verwandten des Notars" handelt, hängt von mehreren Sachverhalten ab und wird zum Teil unterschiedlich beurteilt. "Angelegenheit" im Sinne dieser Vorschrift ist zunächst der Lebenssachverhalt, auf den sich die Beurkundungstätigkeit des Notars bezieht, also der Verkauf der Wohnung zu einem bestimmten Preis. Eine nur mittelbare, reflexartige Auswirkung der Amtstätigkeit auf die rechtlichen oder wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten reicht nicht aus (so der Bundesgerichtshof in NJW-RR 2013, 622). Im Beck´schen Notarhandbuch findet sich der Hinweis, dass Rechtsgeschäfte einer juristischen Person (also auch der GmbH) grundsätzlich deren Angelegenheit, nicht aber solche ihrer Mitglieder oder Gesellschafter sind. In der Kommentierung zum BeurkG findet sich jedoch dann der Hinweis, dass Erklärungen juristischer Personen dagegen auch Angelegenheiten der Gesellschafter sein können, wenn diese eine beherrschende Stellung (z.B. Ein-Personen-Gesellschaft, Gesellschafter-Geschäftsführer mit Beschlussmehrheit) innehaben und deshalb mit der Gesellschaft quasi wirtschaftlich gleichzusetzen ist. Es käme damit auf die Frage an, welche Beschlussmehrheit der Bruder des Notares in der verkaufenden GmbH inne hatte. Sofern er mehr als 50% der Anteile hatte oder gar Alleingesellschafter war, dürfte eine Angelegenheit im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG zu seinen Gunsten vorliegen. Ob dies der Fall ist, kann ich nicht beurteilen. Ggf. wäre eine entsprechende Einsicht beim Handelsregister zu nehmen (Liste der Gesellschafter).

2.Rechtsfolgen
In Anlehnung an die für den ebenfalls zur Unparteilichkeit verpflichteten Richter geltenden Bestimmungen hat der Gesetzgeber dem Notar bei Beurkundungen Tätigkeitsbeschränkungen auferlegt, die in ihrer Wirkung abgestuft sind. Während die Beurkundungsverbote gem. §§ 6 und 7 BeurkG zur völligen bzw. teilweisen Unwirksamkeit der Beurkundung führen, stellen Verstöße gegen die Mitwirkungsverbote des § 3 BeurkG "lediglich" Amtspflichtverletzungen dar.

Ohne hier zu weit in die Tiefe zu gehen, dürfte hier ein Verstoß im Sinne von §§ 6 und 7 BeurkG NICHT vorliegt. Dies wäre nur der Fall, wenn Sie die Wohnung direkt vom Bruder des Notars erworben hätten und dieser eine Willenserklärung abgegeben hätte.

Wie gezeigt, könnte jedoch bei beherrschenden Einfluss des Bruders in der GmbH eine Angelegenheit im Sinne von § 3 BeurkG vorliegen (s.o.). Da es sich bei § 3 BeurkG um eine Soll-Vorschrift handelt, ist der beurkundete Vertrag daher wirksam und die gestellte Rechnung daher auch berechtigt. In Betracht käme daher allenfalls eine Amtspflichtverletzung des Notars.

3. Amtspflichtverletzung
§ 3 BeurkG begründet eine unbedingte Amtspflicht, sich der Beurkundung zu enthalten. Dieses Mitwirkungsverbot ist auch nicht in das Belieben der Beteiligten gestellt. Auch wenn Sie als Beteiligte mit der Beurkundung einverstanden waren (oder einverstanden sein mussten), kommt eine Amtspflichtverletzung des Notars in Betracht.

Verstöße gegen Mitwirkungsverbote sind Verstöße gegen die in § 14 Abs. 1 BNotO verankerte Neutralitätspflicht, was als Dienstvergehen gemäß § 95 BNotO disziplinarisch verfolgt werden kann. Es wäre daher möglich, eine entsprechende Anfrage bzw. Anzeige bei der Aufsichtsbehörde zu stellen, sofern die obige Voraussetzung erfüllt ist (s.o.). Welche Aufsichtsbehörde vorliegend zuständig wäre, könnten Sie beispielsweise dem Impressum der Webseite des Notars entnehmen (vgl. auch § 92 BNotO).

Letztlich bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie den Sachverhalt der Aufsichtsbehörde anzeigen möchten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen aus Berlin

Tietz
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Fabian Tietz
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2017 | 08:43

Sehr geehrter Herr Tietz,

vielen Dank für die Antwort, die mir bereits sehr weiterhilft.

Es handelt sich bei Herrn S. tatsächlich um den Alleingesellschafter der GmbH. Dies hatte ich schon vor meiner Anfrage im elektronischen Handelsregister überprüft. Zudem hat er zwar eine andere Person zur Geschäftsführerin bestellt, übt aber - soweit ich dies beurteilen kann - de facto die Geschäftsführung selbst aus: Sämtliche Kontakte in Angelegenheiten der GmbH laufen direkt über ihn, er hat sich selbst zum WEG-Verwalter bestellt und übt dieses Mandat in allen Angelegenheiten persönlich aus. Dies sind nur einige der zahlreichen Indizien, dass es sich bei der nominellen Geschäftsführerin um eine Strohfrau handelt.

Zur Beurkundung des Kaufvertrages eine weitere Nachfrage: Im KV bzw. der zugehörigen Teilungserklärung wurde abweichend von den Vorschriften des WEG-Gesetzes festgelegt, dass die Stimmanteile in der Eigentümergemeinschaft nicht nach dem üblichen Pro-Kopf-Prinzip, sondern nach den Miteigentumsanteilen gewichtet werden. Dies hat eine Majorisierung der Eigentümerversammlung durch die GmbH des Herrn S. zur Folge, der sich dann wie oben erwähnt auch noch gegen den Willen der Minderheitseigentümer selbst zum Verwalter bestellt hat. Wir wurden im Kaufprozess an keiner Stelle darauf hingewiesen, dass dies eine Abweichung von der gesetzlichen WEG-Regelung ist und welche Folgen dies hat. Ist dies eine Pflichtverletzung des Notars?

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2017 | 08:58

Sehr geehrter Fragesteller,

bei Ihrer Nachfrage handelt es sich weniger um eine Verständnisfrage und mehr um eine weitergehende Frage mit neuen Sachverhaltsaspekten. Im Hinblick auf den doch sehr geringen Preis haben Sie sicherlich Verständnis dafür, dass ich diese Frage nicht ohne weiteres beantworten kann. Zumal hier eine schwierige WEG-Frage gestellt wird. Gerne stehe ich Ihnen aber für eine Direkt-Beauftragung zur Verfügung. Ein Verstoß gegen explizite Belehrungspflichten des Notars kann ich aber auf den ersten Blick nicht erkennen.

Mit freundlichen Grüßen

Tietz
Rechtsanwalt

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