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Verstoß Wohnungszweckentfremdung


25.09.2017 16:58 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Eigentümerin eines Hauses seit 2007. Das Haus habe ich auf drei Grundbücher mit 3 Wohnungen aufteilen lassen. Wir wohnen selbst im Haus mit einer Familie. Die Wohnung im UG wurde zeitweise möbliert befristet vermietet, so z.B. von 2012-2014 und 2015-2017, wo jeweils die Firma der Mieter war und der Bewohner der Wohnungsnutzer.In den Phasen ohne Vermietung haben wir den Wohnraum selber genutzt, da auch eine Tür zu unseren Kellerräumen besteht und wir dann den jeweils nicht mitvermieteten Wintergarten nutzen. Die Wohnung hat 65 qm, der Wintergarten ca 14 qm, das Haus insgesamt 240 qm. Nun hatte ich nach Auszug des letzten Mieters Ende März 2017( der Mietvertrag lief bis Ende Juni 2017) im Juli eine Annonce bei ebay Kleinanzeigen über die Vermietung einer Ferienwohnung mit 65qm gemacht( ohne Vermietung des Wintergarte) und bin prompt vom Amt für Wohnungsschutz angeschrieben worden, dass eine Wohnungszweckentfremdung vorliegt und ich Stellung nehmen muss.
nun frage ich, was zu tun ist? Ich möchte auf keinen Fall langfristig vermieten, da in Zukunft ggf pflegebedürftige Eltern einziehen werden oder mein Sohn die Wohnung zum Sommer 2018 nutzen möchte. Da ich das alles nicht weiß, kam ich auf die Idee der kurzfristigen Vermietung. Es besteht kein gesonderter Stromkreislauf, keine eigenen Sicherungen, keine Wasserzähler oder Heizungsablesemöglichkeit separat.
Da ich den § 9 des Wohnungsschutzgesetzes gelesen hatte, dachte ich eine Vermietung wäre unproblematisch, wenn unter 50% der Wohnfläche, oder zählt das anders wegen 3 Grundbüchern?
Das Amt hat über das Grundbuchamt meine Anschrift erhalten und weiß von den 3 Grundbüchern und vermutlich auch von der Vermietung wie oben beschrieben.
Ich bitte um Hilfe, was ich zum Amt schreiben soll
25.09.2017 | 17:51

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Durch die Vermietung als Ferienwohnung könnte ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, konkret § 9 Abs. 2 S. 3 Ziff. 2 HmbWoSchG, vorliegen. Die 50%-Regel des § 9 Abs. 2 S. 4 HmbWoSchG bezieht sich auf Ihre eigengenutzte Hauptwohnung, nicht auf das ohnehin in drei Wohnungen aufgeteilte Haus. Hier droht Ihnen also leider ein Bußgeld – um die optimale Verteidigungsstrategie zu entwickeln, muss zwingend Akteneinsicht genommen werden, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen. Dieser kann ggf. die Einstellung des Verfahrens erreichen.

Die Lösung des Problems der kurzfristigen Vermietung kann durch den Abschluss eines Zeitmietvertrages herbeigeführt werden, da § 575 Abs. 1 Ziff. 1 BGB ausdrücklich den Eigenbedarf als zulässigen Befristungsgrund ansieht.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2017 | 06:52

Hallo,
wir bewohnen das Haus selber.
Wir bewohnen alle Wohneinheiten selber.
Es gab lediglich 2x Zeitmietverträge.
wir wollen auch weiterhin das Haus komplett selber nutzen und nur zeitweise einen Tel der untersten Wohnung ggf an Feriengäste vermieten. Insofern verstehe ichnicht was Hauptwohnung ist, weil Hauptwohnung ist alles, nämlich das gesamte Haus und ein Verfahren besteht nicht sondern erstmal eine Anfrage vom Amt mit Aufforderung zur Äußerung und ggf Untersagung der Ferienvermietung.
Insofern wüsste ich genre wieso die 50% Regel Ihrer Meinung nicht gilt und warum Sie eine Hauptwohnung nennen obwohl wir viel mehr bewohnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2017 | 20:21

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Ich hatte Sie -wie offenbar auch das Amt - so verstanden, dass die drei Wohnungen unterteilt worden sind und entsprechend getrennt genutzt werden und Sie nur eine Wohnung bewohnen. Aus diesem Grund danke ich Ihnen für die Klarstellung.

Wenn nur ein Teil der unteren Wohnung vermietet werden soll, könnte die 50%-Regel zu Ihren Gunsten angewendet werden. Abschließend kann dies erst nach einem Ortstermin beurteilt werden. Am gefahrlosesten ist es jedenfalls, regulär und nicht an Feriengäste zu vermieten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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