04.02.2010 | 22:10
Antwort
von
Rechtsanwalt MBA Marcus Schröter
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
1. Der Eigentümer kann bei der Veräußerung einer
Immobilie oder Eigentumswohnung auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die Spekulationssteuer vermeiden, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt hat. Für diesen Fall wäre der Gewinn der eigen genutzten Immobilie steuerfrei.
2. Hinsichtlich der übrigen Wohnungen gilt, soweit Sie nicht selbst genutzt wird die zehnjährige Spekulationsfrist,
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.
Hierbei ist dann auch die die Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Der Bundesfinanzhof hat zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb (
§ 15 EStG ) die Drei-Objekt Grenze entwickelt.
Sie besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerblicher Grundstückshandel - und keine private Vermögensverwaltung - vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft.
Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften.
Vor diesem Hintergrund wäre zu überdenken, ob nicht die Immobilie auf zwei Käufer mit jeweils 3 Wohnungen aufgeteilt wird.
3. Hinsichtlich der Gestaltung des Kaufpreises ist dies in Bezug auf die Grunderwerbsteuer unbedenklich, da diese gleich bleiben durfte. Allerdings sehe ich hier eine unzulässige Gestaltung zur Reduzierung der Einkommenssteuerlast. Dies aus folgenden Gründen:
Durch den niedrigen Kaufpreis für die privat genutzte Wohnung erhöhen Sie die Abschreibungsmöglichkeiten Ihrer Mutter für die übrigen Wohnungen. Insoweit wird durch die erhöhte Abschreibung die Einkommenssteuerlast Ihrer Mutter reduziert.
Weiterhin verlagern Sie den steuerfreien Gewinn bei einer Selbstnutzung in ihr Privatvermögen, während bei einer möglichen gewerblichen Veräußerung der übrigen Wohnung zum einen die Einkommensteuer für Spekulationsgewinne und die Gewerbesteuer niedriger ausfällt.
Insoweit wird das zuständige Finanzamt die Kaufpreisgestaltung nur zur Reduzierung der Steuerlast als unwirksam ansehen und einen marktgerechten Wert für die jeweiligen Immobilien ansetzen.
Sicherlich kann eine Wohnung bei der einzelnen Festlegung des darauf entfallenden Kaufpreises pro m² niedriger angesetzt werden als bei anderen Wohnungen. Hierfür müssen dann aber auch nachvollziehbare Gründe vorliegen.
Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
Zertifizierter Zwangsverwalter
Nachfrage vom Fragesteller
04.02.2010 | 22:55
zu 3.)
wenn lediglich die eigengenutzte Wohnung in 3 Jahren von meiner Frau verkauft werden wuerde und alle anderen Wohnungen im Besitz meiner Mutter fuer mindestens 10 Jahre blieben (diese produzieren EUR 32.000 Nettokaltmiete bei einem Kaufpreis von EUR 355.000, nach meinem Kaufpreismodell) waeren die von Ihnen genannten Punkte unter drittens immernoch relevant?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
04.02.2010 | 23:49
Vielen Dank für die Nachfrage. Ihren Annahmen werden an einer Unwirksamkeit der steuerlichen Gestaltung nichts ändern.
Zum einen bleibt es auch bei dieser Gestaltung dabei, dass die Abschreibung für die fremdvermieteten Wohnung höher ausfällt als bei einer wertgerechten Kaufpreisaufteilung.
Weiterhin kann und wird das Finanzamt bei der Prüfung der Steuererklärung nicht davon ausgehen, dass die vermieteten Wohnung auf bis zum Ablauf der Spekulationsfrist im gehalten werden. Schließlich besteht jederzeit die Möglichkeit dass die Wohnungen veräußert werden, auch wenn Sie diese anfänglich nicht beabsichtigen.
Ich bedauere Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können.
Mit besten Grüßen
