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Versteuerung Mieteinkünfte nach Überschreibung einer ETW


| 06.11.2014 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Vermietereigenschaft § 21 EStG, Steuerhinterziehung


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

das Finanzamt hat mir einen Fragebogen, welcher sich auf den §180AO bezieht zugesandt.

Nun ist mir einiges unklar und ich habe ein paar Fragen, in der Hoffnung, den Sachverhalt ohne großen Schaden für mich klären zu können.


Sachverhalt:

Mein Bruder und ich hatten je zur Hälfte eine Eigentumswohnung welche wir dieses Jahr verkauft haben.

Wir bekamen die Wohnung vor ca. 9 Jahren von unseren Eltern überschrieben.

Unsere Eltern erwarben die Wohnung vor ca. 20 Jahren. Einen Teil zahlten sie mit Eigenkapital und den Rest finanzierten sie. Die Wohnung wurde nie selbst genutzt, sondern war von unseren Eltern an unsere Großeltern vermietet

Zuletzt wohnte noch unsere Großmutter In der Wohnung. Nachdem sie jedoch Anfang des Jahres ins Altersheim musste, wurde die Wohnung dieses Jahr im Frühjahr verkauft.

Die Abzahlung wie auch die Mieteinnahmen liefen auch nach der Überschreibung an meinen Bruder und an mich über unseren Vater. D.h. mein Bruder und ich waren zwar die Eigentümer aber das finanzielle lief weiter über unseren Vater (er hatte das Vermieter/Mieter-Verhältnis mit unserer Oma).

Wie hoch die Abzahlung war und wieviel von den Mieteinahmen noch über blieb ist mir nicht bekannt.

Vor 1 Woche wurde ich (wie oben erwähnt) vom Finanzamt angeschrieben, dass ich einen Fragebogen bzgl. der Wohnung ausfüllen müsste und diesen bis zum 30.11.2014 zurückschicken soll. Der Fragebogen beruft sich auf den §180AO.

Durch diesen Fragebogen sind nun bei mir Fragen entstanden über die ich mir all die Jahre keine Gedanken gemacht habe.


Fragen:

1. Hätte der Kreditvertrag bei Überschreibung auch auf meinen Bruder und mich übergehen müssen?

2. Wurde ich mit meinem Bruder auf Grund der Überschreibung auch automatisch (rechtlich gesehen) Vermieter?

3. Hätte ich Mieteinahmen, auch wenn ich diese nicht erhalten habe, bei der Steuererklärung mit angeben und versteuern müssen?

4. Wie verhalte ich mich jetzt gegenüber dem Finanzamt bzgl. des Fragebogens?

5. Was kann ggf. vom Finanzamt auf mich zukommen (Steuerhinterziehung, wenn auch weder willentlich noch bewusst)?

6. Wie verhalte ich mich nun am besten (ggf. Selbstanzeige?)?

7. Was könnte dies ggf. für meinen Vater wie auch für meinen Bruder und mich bedeuten, falls mein Vater die Mieteinnahmen nicht versteuert hat (ob er sie versteuert hat oder nicht ist mir aktuell nicht bekannt)?
07.11.2014 | 12:59

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.Kreditvertrag

Der Kreditvertrag musste bei Eigentumsübergang nicht mit über gehen, sondern konnte auch weiterhin von Ihren Eltern alleine bedient werden.

2. Vermietereigenschaft?

Grundsätzlich ist der Eigentümer auch Vermieter. Dies muss jedoch nicht so sein. Das BMF definiert den Vermieter iSd. § 21 EStG wie folgt:

"Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet."

In Ihrem Fall war zwischen Ihren Eltern und Ihnen ein sog. Niebrauchsrecht iSd. § 1030 BGB gewollt. Das heißt, dass Ihre Eltern Ihnen das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück übertrugen, die Früchte der Sache (Miete) aber weiterhin Ihren Eltern zukommen sollten.

Dies hätte zur Folge, dass nur Ihre Eltern Vermieter gewesen wären. Bei einer wirksamen Niebrauchsbestellung durch Eintragung im Grundbuch wäre dies auch unproblematisch möglich gewesen. Nun verstehe ich Sie aber so, dass dieser Nießbrauch eben nicht im Grundbuch eingetragen wurde und damit grds. formunwirksam war.

Dahingehend gilt jedoch § 41 I AO, der solche formunwirksamen Rechtsgeschäfte für steuerliche Zwecke wiederum heilt, wenn die Beteiligten wie in Ihrem Fall das wirtschaftliche gewollte Ergebnis des Rechtsgeschäftes gleichwohl eintreten lassen.
Da in der Vergangenheit Sie die Zahlungen an Ihre Eltern und den Mietvertrag mit den Großeltern hinnahmen, lag eine ein Fall des § 41 I AO vor, so dass Ihre Eltern alleinige Vermieter des Grundstückes waren.

3. Folgen

Ihr Bruder und Sie hatten in der Vergangenheit mangels Vermietereigenschaft keine V+V-Einkünfte erzielt, die Sie dementsprechend auch nicht hätten erklären müssen.
Etwas anderes gilt für Ihre Eltern. Sofern diese Ihre Einkünfte nicht erklärten, haben Sie ggfs. Steuern hinterzogen/verkürzt.
Sollten Ihre Eltern bereits tot sein, trifft Sie als Erben auch diese Pflicht zur Nacherklärung der Einkünfte aus V+V. Anderenfalls würden Sie sich quasi einer ererbten Steuerhinterziehung schuldig machen.

Ich würde Ihnen daher raten, aufgrund der Komplexität des Sachverhaltes und des Spezialproblems der ererbten Steuerhinterziehung, (gemeinsam mit Ihren Eltern) einen Steuerberater aufzusuchen, der eine ggfs. notwendige Selbstanzeige für Ihre Eltern formuliert.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)

Bewertung des Fragestellers 09.11.2014 | 12:05


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