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Versteckter Mangel oder fahrlässig in Kauf genommen bei Neubau


| 28.11.2008 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Einzug Doppelhaushälfte mit weißer Wanne (PU Beton). Kellerräume (damals noch ohne Fußbodendämmung und Estrich) waren während der Sommermonate immer wieder mit Regenwasser gefüllt (ca. 5-10 cm.) Eine Austrocknung vor dem Kellerausbau, konnte meiner Meinung nach nicht gegeben sein. Eine Messung des Estrichs zum Übergabetermin des Objektes ergab eine Restfeuchte von 68%, Luftfeuchte 92%. Im Übergabeprotokoll des Bauträgers wurde ein Vorbehalt wegen Estrichfeuchte mit 54% eingetragen.
Wie Vertraglich vereinbart wurde der Keller gestrichen (Wände weiß, Boden Betonfarbe) und gefliest (nur der Flur) übergeben. Dadurch das der Bauträger mit dem Bauvorschritt zeitlich sehr spät dran war, ist die Fußbodendämmung und der Estrich erst ca. 4 Wochen vor dem Übergabetermin verbaut worden. Nach Aussagen des Bauträgers schnell trocknender Spezialestrich. Auch die vom Bauträger verbauten Fliesen nebst Sockelleisten sind unmittelbar nach Estrichlegung verlegt worden. Die Fliesen sind von ihrer Struktur her undurchlässig für Luftfeuchtigkeit und haben m.E. nach die Feuchtigkeit darunter konserviert.
In diesem Jahr habe ich dann den Ausbau eines der Kellerräume als Büro geplant. Um Sicherheit vor versteckten Schimmelpilzen unterhalb des Estrichs und in den Wänden zu bekommen, habe ich ein Institut beauftragt, die sich auf die Untersuchung von microbiellem Befall in Wohnräumen spezialisiert haben. Gemessen wurde mit einer Meßsonde (Gerät Fa. Ahlborn Meßtechnik) an zwei Stellen im Flur-Fußboden durch Bohrloch in Estrich und Styropor-Dämmung.
Das Ergebnis war eine gemessene relative Luftfeuchte von 92% und 97% und der Wassergehalt g/kg Luft von 15,3% bzw. 16,4%. Laut Gutachten sollte der Wert im Winter nicht über 5-6 g/kg Luft liegen. D.h. die Feuchtigkeit im Hohlraum zwischen dem Estrich und der weißen Wanne konnte während der letzten Jahre nicht ausreichend entweichen bzw. austrocknen.
Ich habe daher den Bauträger angeschrieben, die Trocknung des Kellers vorzunehmen (Technische Trocknung nach Vakuumverfahren), sowie für die anfallenden Stromkosten aufzukommen
Und der Mitteilung ob er die Mängelbeseitigung durchführen wird und welche vom Bundesverband für Schimmelpilzsanierung anerkannte Fachfirma dies in seinem Auftrag machen wird. Diese Frage wurde mir aber nicht beantwortet. Die Antwort des Bauträgers waren Hinweise wie man korrekt zu lüften hat nebst Zeitungsartikel dazu. Weiterhin hat er geschrieben, dass er das Parteigutachten („…bis auf weiteres“) nicht anerkennt. Er stellt mir frei einen unabhängigen, öffentlich bestellten Sachverständigen mit der Feststellung meiner Behauptungen zu beauftragen. Gleichzeitig schickt er aber seinen Architekten und einen Vertreter der Rohbaufirma zum Ortstermin vorbei.
Meine Fragen sind nun:
- Muß ich jetzt ein weiteres Gutachten zu meinen Kosten durchführen lassen oder liegt es jetzt nicht eher am Bauträger ein Gegengutachten selber zu beauftragen?
- Was kann ich dem Bauträger jetzt antworten, damit ich fristgerecht bin und an Ende dann auch eine Ersatzvornahme durchführen kann?
- Wie komme ich dann an die Kostenerstattung ran?
- Kann ich auf das Vakuumverfahren bestehen, falls der Bauträger doch die Arbeit übernimmt?
- Da bei diesem Verfahren sehr viel Strom verbraucht wird möchte ich nicht meinen Stromanschluß bereit stellen. Kann ich darauf bestehen, dass entsprechende Gerätschaften zur Stromerzeugung bereitgestellt werden?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Sie müssen kein weiteres Gutachten auf Ihre Kosten erstellen lassen. Der Bauträger muss aber auch keine Gegengutachten erstellen lassen.

Grundsätzlich hat das von Ihnen in Auftrag gegebene Parteigutachten vor Gericht keine Beweiskraft. Es erfolgt dadurch vielmehr, vor allem im Prozess, ein konkreter Sachvortrag, unter eine erheblicher Indiz dafür, dass die Feuchtigekeit baulich bedingt ist und nicht etwa auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist.

Sollte es nach Ihrer Einschätzung höchstwahrscheinlich zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, können Sie sich zum Nachweis zunächst auf das Parteigutachten stützen und parallel dazu ein Sachverständigengutachten als Beweismittel anbieten.

Spätestens im gerichtlichen Verfahren würde ein unabhängiger Sachverständiger durch das Gericht angeordnet werden. Die Kosten dafür, trägt letztendlich der im Prozess Unterlegene.

Sie können Ihren Anspruch, auch bei Bestreitens der Mängel durch den Bauträger durch Nichtanerkennung des Gutachtens, ohne ein weiteres Gutachten weiterverfolgen.

Frage 2) und Frage 3)

Sie sollten den Bauträger unter angemessener Fristsetzung auffordern, den Mangel am Bau, hier die Trockenlegung des Kellers auf Grund von Feuchtigkeit, zu beseitigen.

Eine angemessene Frist dürfte hierbei 2 bis 3 Wochen sein. In dieser Frist muss der Bauträger mit der Mängelbeseitigung beginnen.

Sollte der Bauträger einer Mängelbeseitigung nicht fristgerecht nachkommen, können Sie nach § 637 Abs. 1 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Diese müssen Sie gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Gemäß § 637 Abs. 3 BGB können Sie vom Bauträger einen Vorschuss, für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Frage 4)
Grundsätzlich können Sie keine bestimmte Durchführung der Nacherfüllung verlangen, da nach § 635 Abs. 1 BGB der Bauträger nach seiner Wahl den Mangel zu beseitigen hat.

Der Besteller (Sie) kann eine bestimmte Art der Nacherfüllung nur verlangen, wenn der Mangel nur so beseitigt werden kann (BGH NJW-RR 97, 1106).

Das Vakuumverfahren dürfte jedoch nicht die einzige Möglichkeit der Trockenlegung sein, so dass hierauf kein Anspruch besteht.

Frage 5)

Grundsätzlich verpflichtet § 635 Abs. 2 BGB den Bauträger nur dazu, dass dieser die erforderlichen Aufwendungen zur Nacherfüllung zu tragen hat.

Deshalb kann eine Forderung, eigene Gerätschaften zur Stromerzeugung bereitzustellen, nicht erfolgreich durchgesetzt werden. Im eigenen Interesse wäre der Bauträger dazu gehalten, muss dies aber nicht zwingend.

Dem Nacherfüllungsanspruch entspricht die Obliegenheit des Bestellers (Ihnen), dem Unternehmer (Bauträger) die Nacherfüllung zu ermöglichen (Düsseldorf, BauR 02, 482), wozu auch die Bereitstellung des Stromanschlusses gehört.

Es ist an Hand der technischen Daten zur Stromverbrauch für die Trockenlegung in diesem Zeitraum zu ermitteln.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2008 | 18:27

Wen ich Sie richtig verstehe muß ich den Stromanschluß zwar bereitstellen, die angefallenen Stromkosten kann ich aber durchaus dem Bauträger in Rechnung stellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2008 | 21:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Sie haben meine Ausführungen zutreffend erfasst.

Der Bauträger hat die Kosten der Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 2 BGB zu tragen.

Dazu gehören auch die im Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung entstehenden Mangelfolgeschäden und somit die Erstattung der Stromkosten.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.11.2008 | 15:40


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FRAGESTELLER 30.11.2008 4,4/5.0
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