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Verspätete Mietzahlungen bei einer Gewerbeimmobilie


09.11.2008 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Der Mieter meiner Gewerbeimmobilie zahlt seit einem halben Jahr jeden Monat verspätet. Vereinbart ist laut Vertrag der 3. Werktag. Seine Begründung ist, dass sein Cafe nicht gut läuft und er das Geld nicht hat.

Ich möchte den Mieter nicht kündigen, sondern die Erfüllung des 5 jährigen Mietvertrages (noch 3,5 Jahre Restlaufzeit) erreichen, weil ich die Immobilie nicht sofort und auch nicht zu den heutigen Konditionen wieder vermietet bekomme. Anders würde ich das sehen, wenn ich für eine vorzeitige fristlose Kündigung Schadensersazt geltend machen kann??

Welche Risiken gehe ich ein, bzw. wie kann die Miete und die pünktliche Zahlung absichern. Wie ist ggf. eine Abmahnung auszusprechen, um Druck auf den Mieter auszuüben? Kann ich über diese Abmahnung Kosten oder eine Gebühr geltend machen? Wie sind Verzugszinsen zu berechnen? Wie lange kann ich das rückwirkend noch tun? Inwiefern sind Anwaltskosten für das Betreiben dieses Falls an den Mieter weiterzugeben?

Ich benötige eine umfängliche Beratung, was in der o.a. Situation zu tun ist. Insbesondere auch dann, wenn der Mieter gar nicht mehr zahlt und Pleite geht.

Vielan Dank im Voraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten.

Dauernde unpünktliche Mietzahlungen begründen nach der Rechtsprechung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages.

Auch wenn Sie dieses ultimate Mittel nicht verwenden wollen: Die Drohung mit diesem Mittel vermag den Mieter möglicherweise dazu zu bringen, dass er sich vertragsgemäß verhält und künftig die Miete zahlt.

Bei einer fristlosen Kündigung wird Ihnen zwar ein Schadensersatzanspruch zustehen - wenn das Objekt z. B. danach leer steht oder nur zu einem geringeren Mietzins neu vermietet werden kann - allerdings wird Ihnen das nicht helfen, wenn der Mieter den Schadensersatz einfach nicht zahlen kann, weil er das Geld dazu nicht hat. Ein Titel, der nicht vollstreckt werden kann, ist natürlich nicht werthaltig.

Gleichwohl mag die Aussicht auf eine fristlose Kündigung den Mieter dazu verleiten, künftig vertragsgemäß und pünktlich die Miete zu zahlen. Eine Abmahnung kann dabei den gewünschten Erfolg bringen. Die Abmahnung sollte dem Mieter vergegenwärtigen, dass unpünktliche Mietzahlungen eine Vertragsverletzung darstellen. In der Abmahnung sollte ihm dargestellt werden, wann die Miete geschuldet war - und wann sie letztlich gezahlt wurde. Ihm sollte verdeutlicht werden, dass er im Wiederholungsfalle mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu rechnen hat.

Wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist, hat er die Kosten für eine anwaltliche Abmahnung - z.B. auch durch mich - als Verzugsschaden zu erstatten. Verzugszinsen hat der (gewerbliche Mieter) in Höhe von 8 Prozent über dem Basiszinssatz zu erstatten - rückwirkend bis zu 3 Jahre.

Wenn der Mieter sich von der Abmahnung gar nicht beeindrucken lässt und gar die Mietzahlungen ganz einstellt, bleibt Ihnen nur die fristlose Kündigung um weiteren Schaden zu vermeiden. Geht der Mieter dann insolvent, besteht natürlich das Risiko, dass Sie gutes Geld schlechtem hinterherwerfen - also für Kündigung und Räumungsverfahren Geld ausgegen, dass Sie nicht erstattet bekommen, weil beim Mieter nichts zu holen sein wird. Dieses Risiko lässt sich nur minimieren, wenn Sie es gar nicht so weit kommen lassen und (bei weiteren Vertragsverletzungen) frühzeitig kündigen, bevor der Mieter insolvent geht. Denn wenn Sie zu lange warten und dem Mieter unpünktliche Mietzahlungen durchgehen lassen, besteht durchaus die Gefahr, dass er irgendwann gar nicht mehr zahlt - diese Gefahr haben Sie aber bereits selbst erkannt.

Ich empfehle Ihnen daher den Mieter anwaltlich abmahnen zu lassen und, sollte sich sein Zahlungsverhalten nicht bessern, konsequent das Mietverhältnis zu beenden um größeren Schaden zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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