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Verschwiegene Baumängel?


25.07.2017 21:23 |
Preis: 45,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor ca. 3 Monaten erwarben wir mit notariellem Vertrag eine Doppelhaushälfte Bj. 1929.
Während der immer noch andauernden Kernsanierung des Objektes stellten wir nachstehende Mängel fest:

1. Risse in den betonverfüllten Kappendecken welche unter den jetzt herausgenommenen Fussböden/ Esstrich sind
2. Jetzt aufkommende Risse im nichtverdeckten Flurbereich welche im Keller bei Besichtigung verspachtelt und gestrichen waren

Zu 1. vermuten wir verdeckter Mangel. Zu 2. vermuten wir arglistige Täuschung des Verkäufers.

Im Notarvertrag ist kein Mangel aufgenommen jedoch erkannten wir jetzt dass im Energieausweis neben dem Baujahr und den Sanierungen des Gebäudes auch "Wiederaufbauhaus" vermerkt wurde.

Unsere Frage: Der Verkäufer ist uneinsichtig was eine Haftung / Entschädigung der Mehrkosten betriftt. Lohnt hier eine Klage?
25.07.2017 | 22:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie könnten einen Anspruch auf Minderung gem. §§ 437 Nr. 2, 434 ,441 BGB haben. Ein Kaufvertrag besteht gem. § 433 BGB. Der Mangel gem. § 434 BGB wäre über ein Sachverständigengutachten zu beweisen. Die Mängel wären wohl schon bei Gefahrübergang vorhanden gewesen. Im allgemeinen schließt jedoch der Verkäufer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks im Grundstückskaufvertrag alle Rechte des Käufers wegen Sachmängeln aus. Eine entsprechende Regelung findet sich praktisch in jedem Kaufvertrag über gebrauchte Immobilien. Demnach müssten eine arglistige Täuschung vorliegen, um den Haftungsausschluss zu überwinden. Hier gilt die bekannte Definition des BGH: "Eine Haftung des Verkäufers wegen Arglist setzt zusätzlich voraus, dass der Verkäufer den Mangel ungefragt, von sich aus, dem Käufer offenbaren musste, oder dass der Käufer von sich aus nach dem Vorhandensein eines Mangels fragt und der Verkäufer diesen dann verschweigt." Hier kommt es auf den Einzelfall an, den sie letztendlich beweisen müssen. Wenn der Verkäufer bei der Besichtigung des Objektes keine Angaben zu den Mängeln gemacht hat oder auf ihre Fragen falsch beantwortet hat, kommt arglistige Täuschung in Betracht. Arglistige Täuschung würde außerdem vorliegen wenn der Verkäufer sogenannte "Behauptungen ins Blaue" aufgestellt hätte. Es kommt demnach auf die Besichtigung, die Gespräche und selbstverständlich die vorhandenen Dokumente an. Wenn sie Zeugen haben und/oder Dokumente (der Notarvertrag ist ein guter Ansatz), die bestätigen, dass der Verkäufer beim Verkauf seine Offenbarungspflichten verletzt hat sollten sie eine Klage in Erwägung ziehen.

Fazit: Es wäre ein Sachverständigengutachten notwendig, um die Mängel zu beweisen und den Zeitpunkt an dem sie vorlagen. Bei der arglistigen Täuschung ist die Beweislast ebenfalls zu beachten. Bei einer guten Beweislage sollten sie einen Rechtsanwalt in ihrer Nähe konsultieren, der die Minderung oder Schadensersatzansprüche geltend macht. In einem solchen Fall sollte zumindest Druck erzeugt werden, um einen angemessenen Vergleich zu erzielen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Hellmich


Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2017 | 22:40

Sehr geehrter Herr Hellmich,

recht herzlichen Dank für Ihre Antwort. Wie ist die Tatsache zu bewerten dass im Energieausweis (Übergabe vor Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar) "Wiederaufbauhaus" vermerkt ist? Der Verkäufer wird sich wohl auf diese schriftlich gemachte Aussage berufen.

Nochmals recht herzlichen Dank....

U.B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2017 | 23:00

Dies ist vor allem für die Baugenehmigung von Relevanz. Entscheidend ist, ob die Mängel bei Gefahrübergang vorlagen und dies durch das Sachverständigengutachten bestätigt wird. Wenn der Verkäufer zu diesen Mängeln nachweislich geschwiegen hat sollten sie zumindest Vergleichsverhandlungen führen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Hellmich

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