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Verschiedene Arten von Wegerecht?


08.11.2007 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marco Liebmann




Ich habe von meiner Mutter vor 1 Jahr ein Grundstüch gekauft, dass mit 2 Häusern bebaut ist. Meine Eltern haben das Grundstück mit einem Haus 1970 gekauft. Das vordere Haus ist ca. 1870 gebaut worden und erstreckt sich über die gesamte Breite des Grundstücks. Somit ist ein befahren auf den hinteren Teil des Grundstücks nicht möglich. Dafür wurde ein Wegerecht beim Nachbarn eingetragen, dass wie folgt lautet:

Dem jeweiligen Eigentümer des Blatt 8 (jetzt Blatt 143)des Grundbuchs von "ORT" eingetragenen (3/4) dreiviertel- Hufenstelle steht das Recht zu, den über das hier verzeichnete Grundstück von der Dorfstrasse nach dem hinter dem Grundstück Parz. 143 Kartenbl. 5 von "ORT" belegenen Stück Gartenland (Parz. 144 Kartenbl. 5 ) führenden Fahrweg zu benutzen. Eingetragen am 21. Juni 1877, Note vom gleichen Tage, Nebenbuch Band I Seite 300 Nr. 965, nach Band 1 Blatt 166 übertragen am 12. Oktober 1937 und hierher umgeschrieben am 15. April 1971.

Nun wurde 1993 von meinen Eltern auf dem hinteren Teil des Grundstücks noch ein behindertengerechtes EFH gebaut. Teil der Baugenehmigung für dieses Objekt ist ein Lageplan, in dem das Wegerecht eingezeichnet ist.
Ohne diese Wegerecht wäre es wohl kaum zu einer Genehmigung gekommen, da sonst keine Zufahrt für Feuerwehr oder Krankenwagen bestehen würde.
Nun habe ich, wie gesagt, diese Objekte vor einem Jahr gekauft. Hierbei hat mein Notar damals als für i.O. erklärt.
Nun wollte ich im Rahmen einer Sanierung/Renovierung eine Hypothek auf das Objekt aufnehmen. Der Bänker der diese Hypothek geben möchte, hat nun festgestellt, dass das Wegerecht, dass wie o. a. eingetragen ist, nicht ausreicht. Das widerum hat er sich von einem im Haus befindlichen Gutachter bestätigen lassen. Das Wegerecht muss seines erachtens "erneuert" bzw. "aktualisiert" werden.
Nun meine Fragen:
1. Besteht dort wirklich Erneuerungs- /Aktualisierungsbedarf?
2. Wenn ja, kann der Nachbar für die Erneuerung / Aktualiesierung Geld verlangen? Wenn ja, in welcher Höhe?
3. Warum ist in der Vergangenheit nichts vom Bauamt o.ä. beanstandet worden.
4. Wie soll ich mich jetzt verhalten? Der Nachbar wurde für eine etwaige Aktualisierung schon angeschrieben. Der widerrum will die Rechtslage prüfen lassen.

Vielen Dank im Vorraus für Ihre Bemühungen.

MfG

andreju1


-- Einsatz geändert am 11.11.2007 11:52:14
11.11.2007 | 16:24

Antwort

von

Rechtsanwalt Marco Liebmann
341 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

auf Grund Ihres dargelegten Sachverhalts möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Ich bitte zu Bedenken, dass dies Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen soll, ein ggf. persönliches Beratungsgespräch mit einem Anwalt Ihrer Wahl aber nicht ersetzt.

Sofern wie hier ein Wegerecht auf dem Grundstück des Nachbarn im Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen ist, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB.

Ihr Nachbar hat das Überfahren seines Grundstücks zum Erreichen Ihres hinten gelegenen Grundstücks zu dulden.

Grundsätzlich besteht die altrechliche Dienstbarkeit aus dem Jahr 1877 fort. Aus dieser sind Sie weiterhin berechtigt, dass Grundstück des Nachbarn zu überfahren.

Weshalb der Bankangestellte und ein "im Haus befindlicher" Gutachter zu dem Ergebnis kommen, das eingetragene Wegerecht sei nicht ausreichend, ist für mich nicht erkennbar.

Eingetragen ist dem Wortlaut nach die Benutzung des über das Grundstück Ihres Nachbarn führenden Fahrweges.

Bereits daraus lässt sich entnehmen, dass bereits im Jahr 1877 ein befahren (mit Pferdekutschen u.ä.) erlaubt war.

In der Tat gibt es die Möglichkeit eine eingetragene Grunddienstbarkeit zu erneuern / zu verändern, was nach meiner Auffassung in Ihrem Fall nicht erforderlich wäre.

1.
Die Erneuerung der Grunddienstbarkeit wäre dann erforderlich, wenn sich nicht der konkrete Inhalt dieser Dienstbarkeit feststellen ließe. In Ihrem Fall ist jedoch eindeutig die Benutzung des Fahrweges auf dem Grundstück des Nachbarn geregelt. Durch die bauliche Veränderung durch den Bau eines EFH auf Ihrem Grundstück im Jahr 1993 könnte es zu einer stärkeren Ausübung des Wegerechts gekommen sein, was ebenfalls zur Folge haben könnte, dass eine Inhaltsänderung der Grunddienstbarkeit eingetreten sein könnte. Das lässt sich jedoch nur durch Sie beurteilen, in wie fern die Benutzung zugenommen hat.

2.
Eine Entgeltregelung kann nicht zum dinglichen Recht genmacht werden. Das heißt eine Entgeltregelung wird für die Dienstbarkeit nicht ins Grundbuch eingetragen.
Es kann aber eine Erbringung einer Gegenleistung schuldrechtlich zusätzlich durch Vertrag vereinbart werden. Dann kann die Zahlung eines Entgeldes zur auflösenden Bedingung für die Rechtsausübung, hier dem Überfahren des Grundstücks werden, mit der Folge, dass bei Nichtzahlung ein Anspruch des Nachbarn auf Löschung der Dienstbarkeit besteht. Da ich davon ausgehe, dass bisher keine Gegenleistung Ihrerseits, bzw. Ihrer Rechtsvorgänger erfolgt ist, sollte dies also auch nicht weiter problematisiert werden.
Die Höhe einer Gegenleistung lässt sich nicht konkret sagen. Es wäre hier eine angemessene Zahlung auf Grund der durch das Wegerecht bestehenden Beeinträchtigung des Grundstücks Ihres Nachbarn zu zahlen.

Da aber kein Notweg besteht, für den eine Notwegerente zu zahlen wäre, sondern hier eine Dienstbarkeit bereits eingetragen ist, die keinen, zu mindest nicht nach Ihrer Darlegung, Zahlungsanspruch nach sich zieht, wäre auch für die Erneuerung der Dienstbarkeit keine Zahlung an Ihrem Nachbar fällig. Der Nachbar müsste die erweiterte Ausübung des Wegerechts, wie oben dargestellt, dulden, wobei meines Erachtens keine erweiterte Ausübung vorliegt.

Nach meiner Auffassung ist die Erneuerung der Dienstbarkeit nicht erforderlich. Sofern jedoch eine neue Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird, sind die Kosten hierfür durch Sie zu tragen.

3.
Das Bauamt hat deshalb nichts beanstandet, da nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften lediglich das Grundstück für die Bebauung erschlossen sein muss. Dazu gehört die Verbindung zu einer öffentlichen Straße. Diese ist durch das eingetragene Wegerecht sichergestellt gewesen.
Eine nähere Prüfung brauchte durch das Bauamt nicht erfolgen.

4.
Ihr Verhalten sollte sich danach richten, wie es Ihnen möglich ist, die Finanzierung für die Modernisierung zu sichern. Wie gesagt, meines Erachtens ist eine Erneurung der Dienstbarkeit nicht erforderlich. Möglicherweise sieht das die Bank jedoch anders und wird Ihnen ohne eine erneute Eintragung, bzw. Korrektur des eingetragenen Wegerechts keine Hypothek gewähren.
Entweder Sie versuchen es über eine andere Bank, oder aber Sie setzen sich mit Ihrem Nachbarn in Verbindung und versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Ich kann mich nur wiederholen, aus meiner Sicht, kann die Eintragung des Wegerechts so bestehen bleiben. Ich denke, dass Ihr Nachbar da auch nichts gegen hat, bzw. gegen die bisherige Eintragung nichts machen kann.

Eine Verhandlung über eine Erneuerung hat auch meist immer zur Folge, dass über Gegenleistungen gesprochen wird, so dass möglicherweise dann ein Entgelt zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn vereinbart werden müsste.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Marco Liebmann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2007 | 20:23

So, wie ich das sehe, begründet sich der Einwand meines Bänkers auf den Passus um Grundbuch "von der Dorfstrasse nach dem hinter dem Grundstück Parz. 143 Kartenbl. 5 von "ORT" belegenen Stück GARTENLAND (Parz. 144 Kartenbl. 5 ) führenden Fahrweg zu benutzen."

Vor 1993 war es ja auch nur eine Gartenfläche lediglich mit einer Garage bebaut. Danach ist halt erst das EFH dazu gekommen.
Kann dieser Ausdruck Gartenland, das Recht diesen Weg weiter, ohne etwaige Änderungen, zu nutzen schmälern, weil es eben nicht mehr nur Gartenfläache ist?

Ich bedanke mich im Vorraus schon für Ihre umfangreiche Aussage. Ich werde jetzt weiterhin mit dem Bänker darüber reden, dass das alles, so wie es ist, in Ordnung ist. Und das keine Änderungen vorgenommen werden. Ist ja schließlich auch eine Kostenfrage.

Danke!

MfG

Andre Jungesbluth

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2007 | 14:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Nutzungsänderung des Grundstücks von einem Garten zu einer Bebauung mit einem EFH ein stärkere Ausübung des Wegerechts erfordert.

Aus diesem Grund könnte man tatsächlich an einer Erneuerung denken.

Sie sollte aber insofern nicht erforderlich sein, wenn die auf dem "Gartenland" befindliche Garage regelmäßig genutzt wurde, da dann hier auch von einer Ausübung des Wegerechts in dem Umfang ausgegangen werden muss, die mit der Nutzung des Grundstücks mit einem EFH entspricht.

Aus diesem Grund verbleibt es bei meinem Standpunkt, dass eine Änderung nicht erforderlich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

ANTWORT VON
Rechtsanwalt Marco Liebmann
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