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Verrechnung Reparaturen mit Guthaben aus Nebenkostenabrechnung


02.06.2017 13:45 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

mein Mieter (Erstbezug) wohne ca. 20 Jahre in meiner Eigentumswohnung.
Eine Mietkaution wurde nicht vereinbart, die Wohnung wurde neu übergeben, der Mieter konnte direkt einziehen.
Da er jetzt erkrankt ist musste er in ein Pflegeheim umziehen (er hat auch einen Rechtspfleger erhalten), der Auszug erfolgte zu Ende Oktober 2016.
Bei der Übergabe der Wohnung wurde durch die Hausverwaltung festgestellt das der Zustand der Wohnung sehr schlecht ist (Türen beschädigt, Waschbecken gesprungen, Toilettenbecken defekt, Fenstergriffe abgebrochen, ein Zimmer wurde von der Katze als Katzenklo verwendet, der Urin war in den Wänden wodurch der Putz entfernt werden musste etc). Da es sich um einen starken Raucher gehandelt hat musste auch eine intensive Nikotionbehandlung der Wohnung durchgeführt werden. Im übrigen war die Wohnung vollkommen verschmutzt.
Die Gesamtkosten für die Renovierung lagen bei 13.000€, der Anteil der durch den Mieter verursachten Schäden bei ca. 5000€.
Da der Mieter über keine finanziellen Mittel verfügt habe ich die Kosten selbst getragen.
Jetzt wurde die Nebenkostenabrechnung erstellt, es ergibt sich ein Guthaben von ca.2000€ für den Mieter.
Frage:
Bin ich berechtigt dieses Guthaben einzubehalten und mit den Schaden zu verrechnen? Wenn ja, wie muss ich dies gegenüber dem Betreuer begründen?
02.06.2017 | 14:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 III BGB (Jahresfrist) abgerechnet worden ist, können Sie die Aufrechnung erklären.

Wurde diese Frist nicht eingehalten, ist die Aufrechnung nicht mehr möglich (BGH, Urt.v. 22.09.10, Az.: VIII ZR 285/09).


Im Falle einer möglichen Aufrechnung lassen Sie der Gegenseite beide Berechnungen zukommen und erklären dann einfach nur die Verrechnung mittels Aufrechnung, so dass Sie dann "nur noch" den Restbetrag des Schadenersatzes geltend machen sollten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2017 | 15:10

Danke für die schnelle Antwort.
Der Auszug erfolgte zu Ende Oktober 2016, die Abrechnung jetzt, d.h. die Jahresfrist wurde eingehalten.

Nachfrage:
Kann ich mich auch auf die Aufrechnung nach § 556 III BGB berufen wenn mein ehemaliger Mieter jetzt im Pflegeheim ist und das Sozialamt dafür die Kosten übernimmt?
Die vom Gericht bestellte Betreuerin argumentiert das jegliches Guthaben dem Sozialamt zusteht da dieses die Kosten für die Betreuung trägt. Laut Ihrer Aussage dürfen keine Schulden oder sonstigen Forderungen bedient werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2017 | 16:09

Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern es JETZTIGE Kosten betrifft, ist die Auffassung der Betreuerin dann richtig, wenn der Ex-Mieter Sozialleistungen bekommt (BGH, Urt.v. Urteil vom 20.06.2013, Az.: IX ZR 310/12).

Ich bin jedoch nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung davon ausgegangen, dass die Forderungen bereits VOR Sozialhilfebezug entstanden sind und dann dürfen Sie aufrechnen.


Selbst bei einem Aufrechnungsverbot bestände damm im Falle einer Nichtzahlung und Klage die Möglichkeit der Widerklage, da es dabei dann nicht mehr auf die Unpfändbarkeit (die die Betreuerin wohl unterstellt) ankommen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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