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Verpflichtung des Vermieters laut bestehendem Mietvertrag


| 09.12.2010 16:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Es gibt einen Mietvertrag aus 1989.
Bei Mietgegenstand ist neben dem Üblichen ein E-Herd aufgeführt, der seinerzeit in der Wohnung vorhanden war und benutzt wurde.
Nun ist der Herd kaputt, der Vermieter hat sich geweigert, einen neuen Herd zu kaufen.
Zu Recht ?

2. Im Mietvertrag steht die Verpflichtung des Vermieters, in extra festgesetzten Abständen Schönheitsreparaturen zu machen, z.B. Tapezieren nach 8 Jahren.
Er verweigert dies.
Zu Recht ?

Die Wohnsiedlung wurde in 2010 verkauft. Es hat keine Änderung des bestehenden Mietvertrages gegeben.
Im Übernahmeschreiben steht: "Diese (neuer Vermieter) ist mit allen Rechten und Pflichten in das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis eingetreten".
Ein Teil der langjährigen Mieter sind älter. Man hat mir berichtet, man argumentiert bezüglich des Tapezierens: die Leute machen das in Zukunft selbst.
Speziell beim Herd: Fast alle haben eine Einbauküche.
Neue Mieter sollen Verträge haben, bei dennen diese Punkte nicht mehr augeführt sind.
Wie soll sich meine Mutter verhalten ?
Hat sie Anspruch auf die Einhaltung ihres Mietvertrages ?
Wie setzt man es durch ?

Meine Mutter hat ihren Mietvertrag immer korrekt erfüllt.

Dankeschön.
Gehe davon aus, dass meine Frage für einen Anwalt einfach zu beantworten ist.
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Zunächst möchte ich Sie vorab darauf hinweisen, dass es für eine abschließende Beurteilung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes zwingend auf die Kenntnis der Regelungen im Mietvertrag ankommt.

Soweit Sie schildern, dass laut Mietvertrag zur Mietsache auch ein Elektroherd gehört, so hat der Vermieter gem. § 535 BGB die Pflicht, die Mietsache für die Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Es steht dem Vermieter grundsätzlich ein Wahlrecht zu, ob er die Mietsache der Reparatur zuführt oder aber ein Ersatzgerät beschafft. Soweit der Elektroherd bereits seit 1989 sich in der Wohnung befindet, stellt sich die Frage, inwieweit eine Reparatur unverhältnismäßig hohe Kosten gegenüber einem Neukauf verursachen würde. In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet, das Gerät reparieren zu lassen oder aber ein anderes Gerät anzuschaffen. Soweit der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt, so steht Ihnen das Recht zur Selbstvornahme zu. Dies bedeutet, dass Sie sich selbst um die Reparatur oder aber um die Ersatzvornahme kümmern. Diesbezüglich rate ich Ihnen an, den Mangel kurzfristig nochmals schriftlich anzuzeigen, den Vermieter zur Beseitigung aufzufordern und die Selbstvornahme anzudrohen. Kommt der Vermieter der Aufforderung erneut nicht nach so sollten Sieeinen Kostenvoranschlag hinsichtlich einer möglichen Reparatur erstellen zu lassen, um zu vergleichen, ob ein gleichwertiges Gerät gegenüber der Reparatur günstiger werden würde. Ist ein Gerät günstiger als die Reparatur selbst, so können Sie ein Ersatzgerät beschaffen, die Kosten sodann gegenüber dem Vermieter geltend machen. Sollte jedoch die Reparatur fachgerecht möglich sein und günstiger sein, so trifft Sie eine Schadensminderungspflicht, so dass die Reparatur gegenüber dem Neukauf vorzunehmen wäre. Auch die Reparaturkosten können sodann vom Vermieter, notfalls auch gerichtlich, gefordert werden. Ich weise jedoch ausdrücklich darauf hin, dass Sie in jedem Fall zunächst infolge der Auftragserteilung gegenüber dem Reparaturunternehmen oder aber dem Elektrofachgeschäft zur Kostenübernahme verpflichtet sind.

Aus § 535 BGB folgt auch, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu übernehmen sind. Diese Pflicht kann der Vermieter jedoch mit einer Regelung im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Ist eine solche Regelung im Mietvertrag enthaltenen, stellt sich im weiteren die Frage, inwieweit diese in Anbetracht der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturenklauseln tatsächlich wirksam ist. Ihre Sachverhaltsschilderung könnte darauf schließen lassen, dass innerhalb des Mietvertrages starre Schönheitsreparaturenklauseln enthalten sind. Hierfür könnte auch sprechen, dass der Mietvertrag aus dem Jahre 1989 stammt, somit aus einer Zeit, in welcher die Rechtsprechung des BGH noch nicht galt. Die Klausel könnte daher unwirksam sein. Ich bitte jedoch um ein Zitat der entsrechenden Klausel im Mietvertrag, um dies abschließend beurteilen zu können.

Ihre Mutter hat in jedem Fall einen Anspruch auf Einhaltung des Mietvertrages. Hierzu muss Sie Ansprüche gegenüber dem Vermieter notfalls gerichtlich durchsetzen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2010 | 17:54

"Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der VERMIETER. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen oder (Auflistung der evtl. Arbeiten)."

"Der Vermieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen um Umfang des im Abschnitt K 3 Anlage 2 der Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes vom 2.1.57 (es waren mal Bundeswehrwohnungen!) enthaltenen Fristenplanes durchzuführen, der dem Mietvertrag als Anlage beigefügt ist und Vertragsbestandteil wird. Der Mieter ist nicht berechtigt, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsrep. zu verlangen, die über den Fristenplan und über den zwischen dem Bund und dem Vermieter vereinbarten Kostenansatz für Schönheitsreparaturen in Höhe von DM 10,-- je qm Wohnfläche und Jahr hinausgehen" Zitatende.

Der Inhalt dieses Vertrages wurde nie verändert.
Veränderungen gab es nur wg. Miethöhe und Nebenkosten.
Die Wohnungen waren bis Anfang 2010 im Besitz des Bundes, Vermieter war ein Regierungsbaumeister.
Nun sind die Wohnungen an eine GmbH verkauft.
Der alter Vermieter hat entsprechend des Vertrages tapeziert.

Auch dieser Punkt des alten Mietvertrages ist doch in jedem Fall gültig, obwohl es einen Eigentümerwechsel gab, oder ?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2010 | 12:50

Sehr geehrte Fragestellerin,

Maßgeblich für die Beurteilung der Klausel ist der Fristenplan, den Sie nicht ziertiert haben. Im übrigen ergibt die Klausel keinen Sinn, wonach der Vermieter verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen durchführen soll, dies ergibt sich bereits aus dem Gesetz.

Die Klausel ist solange gültig, bis Sie durch eine andere abgeändert wird.

Im übrigen sollten Sie Ihre ungerechtfertigte Bewertung auch begründen und ggf. abwarten, bis der Anwalt von Ihrer Nachfrage Kenntnis erlangt und Sie beantworten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 10.12.2010 | 20:09


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Stellungnahme vom Anwalt:
Ihre Bewertung ist absolut nicht nachvollziehbar, zumal Sie es offenbar nicht abwarten konnten, bis der Anwalt die Nachfrage beantwortet.