Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
470.279
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vermietung und Verpachtung - Abbruchkosten


16.12.2012 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

PRIVATperson A kauft im Juli 2012 ein Gewerbegrundstück mit Gebäude, Kaufpreis 550.000 €, Ertragswert gem. Gutachten aus 2007 720.000 €, Sachwert 1.100.000 €.
Einen Tag später verpachtet diese Privatperson besagtes Grundstück inkl. Gebäuden an eine GbR, bestehend aus der Privatperson selbst und seinem Sohn (Beteiligungsverhältnis 50/50).
Der mutmaßliche Mieter (noch kein Mietvertrag vorhanden - nur gezeigtes Interesse) erklärt 1 Woche nachdem die GbR gepachtet hat, dass das Objekt aufgrund nun geändeter Nutzungsvorstellung "unbrauchbar" sei. (zuerst geplant: Lager, nun Produktion mit schweren Produktionsmaschinen = nicht ausreichende(r) Bodenverhältnisse, Lärmschutz, Andienungsverkehr mit Sattelzügen...)
Nach Gesprächen im letzten Drittel Juli 2012 mit der Mietinteressentin entschliesst sich die GbR, das Gebäude (nach Rücksprache mit Privatperson A) abzureißen, um ein neues nutzungsfähiges Objekt zu errichten.
Ebenfalls im letzten Drittel Juli 2012 wird ein Mietvertrag über das neu zu errichtende Objekt ab 01.06.2013 abgeschlossen.
In der GmbH (Mietinteressent) gibt es 2 Geschäftsführer, einen technischen (fremden) Geschäftsführer und einen kaufmännischen (Sohn von Privatperson A 50% Teilhaber der GbR) Geschäftsführer.

Fragen:
- kann die GbR die Abbruchkosten als Werbungskosten geltend machen ?
- kann die Privatperson A den Gebäuderestwert des Gebäudes im Sinne AfAa als Werbungskosten geltend machen ?
- wie wird der Gebäuderestwert ermittelt ?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Abbruchkosten für ein Gebäude stellen Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens dar, also sind Sie nicht als Werbungskosten sofort abzusetzen, sondern abzuschreiben, sofern im Erwerbszeitpunkt die Absicht bestand, das Grundstück unbebaut zu nutzen. Denn in diesem Fall ist die Betriebsbereitschaft erst dann hergestellt, wenn das Grundstück auch tatsächlich unbebaut ist. Als Indiz für die Absicht zum Gebäudeabbruch im Erwerbszeitpunkt gilt eine entsprechende Reduzierung des Kaufpreises.

Zudem stellen die Abbruchkosten des Gebäudes nur dann Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens dar, sofern der Gebäudeabbruch durch unternehmensexterne Dritte vorgenommen wird. Wenn hingegen das bilanzierende Unternehmen die Abbrucharbeiten selbst vornimmt, ist das unbebaute Grundstück zu Herstellungskosten, nicht zu Anschaffungskosten zu aktivieren, da die erworbene Immobilie eine wesentliche Veränderung hinsichtlich ihrer Art und Qualität erfahren hat.

Abbruchkosten stellen dann keine Anschaffungsnebenkosten dar, wenn erst nach dem Erwerbszeitpunkt der Abbruch beschlossen oder die Notwendigkeit des Abbruchs deutlich wird; in diesen Fällen fallen die Abbruchkosten erst nach der Herstellung der Betriebsbereitschaft an und werden daher erfolgswirksam verbucht. Dies ist wohl bei Ihnen der Fall.
Diese Rechtslage gilt in der Regel auch für die Steuerbilanz. Die Rechtsprechung hat folgende Grundsätze herausgearbeitet:

Sofern das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv wertlos ist und nach dem Erwerb abgebrochen wird, entfällt der volle Anschaffungspreis auf den Grund und Boden. In diesem Fall ist es also unzulässig, einen Teil des (Gesamt-)Anschaffungspreises beim Gebäude zu aktivieren und eine Abschreibung eines Restbuchwertes beim Abbruch vorzunehmen. Zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören auch die Kosten des Abbruchs des wertlosen Gebäudes, und zwar unabhängig davon, ob der Erwerb des bebauten Grundstücks mit der Absicht erfolgte, das aufstehende Gebäude abzubrechen oder nicht. Wenn der Abbruch des wertlosen Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsgutes in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, gehören die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten dieses neuen Wirtschaftsgutes.
Wird ein objektiv werthaltiges Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, ist es im Zeitpunkt des Erwerbs mit den anteiligen Anschaffungskosten des Gesamtkaufpreises zu aktivieren. Wenn das werthaltige Gebäude später abgebrochen wird, ist der Restbuchwert erfolgswirksam auszubuchen. Die Abbruchkosten stellen Betriebsausgaben dar.
Den Anscheinsbeweis kann der Erwerber „durch den Gegenbeweis entkräften, dass es zum Abbruch erst auf Grund eines ungewöhnlichen, zunächst nicht erkennbaren Geschehensablaufs gekommen ist". De facto wird durch dieses Zeitmoment die Maßgeblichkeit der Abbruchabsicht erheblich relativiert und die Brauchbarkeit des Abgrenzungskriteriums der Abbruchabsicht in Frage gestellt.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 10:51

Sehr geehrter Herr Hermes,

vielen Dank für Ihre Antwort, die ich jedoch nicht zu hundertprozent interpretieren kann.
Können Sie mir die drei von mir gestellten Frage kurz und für einen "normalen" Menschen verständlich beantworten ?

Vielen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 20:30

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

hier nochmals kurz zusammengefasst, die wichtigen Fakten der Beratung:
1. Wird ein Gebäude in Abbruchsabsicht angeschafft, so gehören die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, soweit der Abbruch mit der Herstellung dieses Gebäudes in engem wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Ein Erwerb mit Abbruchabsicht wird bei Abriss innerhalb der Dreijahresfrist beginnend mit dem obligatorischen Rechtsgeschäft vermutet. Sie können also die Abruchkosten nicht im Jahr der Ausgabe als Werbungskosten absetzen, sondern müssen diese im Rahmen als Herstellungskosten aktivieren und sodann über die Nutzungsdauer des Gebäudes jedes Jahr abschreiben. Die Abschreibungsdauer beträgt regelmäßig 50 Jahre.
2. Wurde, wie hier, das Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, so gehören der (Buch-)Wert (also wie Sie es nennen Gebäuderestwert) und die Abbruchkosten, wenn der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts und sind abzuschreiben.
Der "Gebäuderest" ist somit nicht im Wege einer AfaA als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar.
3. Der Gebäuderestwert ist der Buchwert des Gebäudes im Zeitpunkt des Abrisses des Gebäudes.

Ich stehe Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57882 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Super schnelle Antwort. Gibt mir Rechtssicherheit Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Rechtsanwalt Schwartmann hat unsere Anfrage (es ging um Miet- und Eigentumsrecht mit anhängigem Mahnverfahren über die Renovierungskosten für die Mieterin, welche die Wohnung stark beschädigt zurückgelassen hatte), sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super 5 Sterne ...
FRAGESTELLER