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Vermietung ohne Baugenehmigung


28.12.2009 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



In dem vorliegenden Fall handelt es sich um ein Mischgebiet.
Beide Pateien haben auf die Grundstücksgrenze ein Gebäude errichtet.
In unserem Fall mit der Unterschrift des Nachbarn zur Genehmigung, der Nachbar hat für seine Bürocontainer jedoch keine Unterschrift zur Baugenehmigung erhalten.
Diese Bürocontainer ohne Genehmigung wurden jetzt vermietet.
Ist dies erlaubt?
Der Mieter dieser Container hat uns jetzt wegen Lärm- und Staubbelästigung verklagt, da die Mitarbeiter in seinem Container, durch die Arbeiten, die in dem angrenzenden Gebäude auf unserer Seite durchgeführt werden, belästigt würden.
Ist dies rechtlich zulässig und wie stehen die Chancen mit solch einer Klage Erfolg zu haben?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Zur ersten Frage: Es ist dem Nachbarn nicht direkt verboten, einen privatrechtlichen Mietvertrag mit Dritten zu schließen. Den Mietvertrag wird der Nachbar jedoch nicht erfüllen können: Denn wenn Sie gegen das Gebäude auf Ihrem Grundstück vorgehen möchten, dann können Sie sowohl die Nutzung untersagen als auch die Beseitigung des Gebäudes verlangen. Dies können Sie zivilrechtlich per einstweiliger Verfügung oder Klage durchsetzen oder auch dem Bauordnungsamt anzeigen, damit dieses eine Nutzungsuntersagung bzw. Abbruchverfügung erlässt.

Das Bauordnungsamt handelt im öffentlichen Interesse, um die Normen des Baurechts durchzusetzen. Auf ein Einschreiten der Behörden haben Sie daher nur ausnahmsweise einen Anspruch. Erfolgversprechender wird eine zivilrechtliche Vorgehensweise sein. Ein Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch kann sich aus § 1004 BGB ergeben. Voraussetzung ist, dass der Bau über die Grundstücksgrenze (sog. Überbau) rechtswidrig ist. Wenn der Nachbar den Bürocontainer vorsätzlich oder grob fahrlässig und ohne Ihre Einwilligung auf Ihr Grundstück gesetzt hat, dann handelt es sich unproblematisch um einen rechtswidrigen Überbau, der beseitigt werden muss. Dies könnten Sie mit Rechtsmitteln durchsetzen.

Schwieriger ist die Rechtslage, wenn der Überbau nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig geschah (sog. entschuldigter Grenzüberbau). In dem Fall kann Sie eine Duldungspflicht treffen, wenn Sie nicht sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben haben. Ansonsten kommt nämlich ein Beseitigungsanspruch nicht mehr in Betracht (§ 912 Abs. 1 schließt über § 1004 Abs. 2 BGB die Beseitigung aus). Es kann dann nur noch eine Entschädigung in Geld verlangt werden (§ 912 Abs. 2 BGB). - Was vorliegend genau der Fall ist, ist aus Ihrer Schilderung nicht ersichtlich. Die Details müssten Sie am besten von einem Anwalt vor Ort prüfen lassen.

Zur zweiten Frage: Gegen Immissionen von Lärm und Staub kann ein Unterlassungsanspruch bestehen. Fraglich ist allerdings, ob die Mieter einen solchen Anspruch haben: Der Unterlassungsanspruch wegen Besitzstörung (§§ 858, 862 BGB) setzt voraus, dass die Immissionen "wesentlich" sind, d. h. die jeweiligen Grenzwerte überschreiten bzw. nicht mehr der Ortsüblichkeit entsprechen. Außerdem kommt es darauf an, ob Sie den Bürocontainer auf Ihrem Grundstück überhaupt dulden müssen. Falls das nicht der Fall ist, können Sie sich mit der sog. Widerklage gegen die Besitzschutzansprüche der Mieter zur Wehr setzen.

Für die Einzelheiten kann ich nur dringend empfehlen, dass Sie einen Anwalt aufsuchen, der die Klageschrift genau prüft und Ihnen Möglichkeiten der Verteidigung aufzeigt! Welche Chancen Sie im Prozess haben, lässt sich an dieser Stelle nicht abschätzen. Dafür haben Sie bitte Verständnis.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt
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