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Vermietung eines Kfz-Stellplatzes mit Sondernutzungsrecht


| 10.06.2017 15:15 |
Preis: 68,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Sehr geehrte Damen u. Herren

Ich habe im Jahre 2005 das Sondereigentum an einer Wohnung (Eigentumswohnung) sowie das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz erworben.
Für das Sondernutzungsrecht habe ich 2500.00 Euro bezahlt.
Das Sondernutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen.

Zu den Sondernutzungsrechten gibt es in der Teilungserklärung folgende Eintragungen:

Sondernutzungsrechte „Stellflächen/Stellplätze/Garagen/Carport"
- Die Nutzung dient zur Abstellung von Fahrzeugen
- Auf einer zugeordneten Fläche kann der Nutzungsberechtigte, sofer noch nicht vorhanden, je einen Stellplatz, ein Carport oder eine Garage errichten.
- Der Nutzungsberechtigte kann eine zusätzliche Tür in die Garage einbauen.

Für sämtliche Sondernutzungsrechte gilt folgendes:
- Zukünftige Zuordnungen oder Änderungen (z.B. Tausch) von Sondernutzungsrechten
erfolgen ausschließlich durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung.
- Die anderen Miteigentümer sind von der Mitbenutzung ausgeschlossen.
- Die Pflege und Instandhaltung obliegt dem Nutzungsberechtigten.
- Sondernutzungsrechte, die bei der Abveräußerung des letzten Wohnungseigentumsrechtes nicht zugeordnet sind, werden automatisch wieder Gemeinschaftseigentum.
- Die weitere unentgeltliche und alleinige Nutzung steht in der Folge auch den Rechtsnachfolgern des Nutzungsberechtigten zu.
- Jeder Miteigentümer gestattet dem jeweiligen Nutzungsberechtigten bzw. dem Rechtsnachfolger die unentgeltliche, alleinige Nutzung der Sondernutzungsrechte.

Da ich den Kfz-Stellplatz selbst nicht benötige, habe ich ihn an eine außenstehende, nicht zu den Miteigentümern gehörige Person vermietet.

Nun schreibt mir die Verwaltung der Liegenschaft folgendes:

- Die Verwaltung weist hiermit darauf hin, dass sowohl die Flächen vor den Eingängen als auch die Parkplätze gemeinschaftliches Eigentum sind. Eine andere Nutzung als in der Teilungserklärung vorgesehen bedarf immer der Zustimmung aller Eigentümer. Eine Vermietung der Parkplätze ist nicht gestattet, da es sich bei der Nutzung um Sondernutzungsrechte und nicht um Sondereigentum handelt. Die Nutzung der Parkplätze obliegt nur den Eigentümern bzw. den Mietern der entsprechenden Wohnung selbst.

Im Übrigen ist der Stellplatz von einer öffentlichen Straße aus frei zugänglich. Weder zum Befahren noch zum Begehen des Stellplatzes werden andere Flächen oder Einrichtungen der Eigentümergemeinschaft benötigt.

Nun zu meiner Frage:
- Hat der Verwalter Recht und darf ich den Stellplatz in der Tat nicht vermieten?
- Wenn ich den Stellplatz nicht vermieten darf, darf ich dann einer anderen Person die Nutzung gestatten?

Ich bedanke mich für Ihre Antwort
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ob ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz isoliert vom Sondereigentum auch an außenstehende Dritte vermietet werden kann oder ob hierzu eine ergänzende Vereinbarung erforderlich ist, ist juristisch umstritten (vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.11.1995 - 3 Wx 324/95).

Einerseits wird vertreten, dass die separate Vermietung oder sonstige Nutzungsüberlassung an Dritte nur bei ausdrücklicher Erlaubnis zulässig ist, andererseits wird dies für grundsätzlich zulässig erachtet, wenn es nicht ausdrücklich z.B. in der Teilungserklärung untersagt wurde. Nimmt man in Ihrem Fall den Wortlaut der Teilungserklärung hinzu, dann wird nur dem jeweiligen Nutzungsberechtigten die alleinige Nutzung des Sondernutzungsrechts gestattet. Hieraus können Sie also kein Recht auf Vermietung oder sonstige Nutzungsüberlassung ableiten.

Aufgrund der unklaren Rechtslage würde ich hier anraten, eine einvernehmliche Lösung mit den anderen Miteigentümern anzustreben mit dem Ziel einer klarstellenden Gebrauchsregelung zu Ihren Gunsten im Rahmen eines Beschlusses. Denn selbst wenn man zu dem Schluss käme, dass die Vermietung trotz fehlender Erlaubnis nicht bereits untersagt ist, könnte dies durch Mehrheitsbeschluss auch nachträglich noch beschlossen werden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.06.2006 - 20 W 152/04). Dies wäre natürlich ungünstig, wenn Sie den Stellplatz bereits unbefristet vermietet hätten und den Mietvertrag dann nicht mehr erfüllen könnten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2017 | 11:32

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für die ausführliche und verständliche Erläuterung der Rechtslage.

Leider sind Sie in der Antwort nicht auf den zweiten Teil meiner Frage eingegangen.

"- Wenn ich den Stellplatz nicht vermieten darf, darf ich dann einer anderen Person die Nutzung gestatten?"

Gemeint ist hier eine Person, die Mitglied der WEG ist.

Wie sieht es da aus?

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2017 | 11:41

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für die ausführliche und verständliche Erläuterung der Rechtslage.

Leider sind Sie in der Antwort nicht auf den zweiten Teil meiner Frage eingegangen.

"- Wenn ich den Stellplatz nicht vermieten darf, darf ich dann einer anderen Person die Nutzung gestatten?"

Gemeint ist hier eine Person, die Mitglied der WEG ist.

Wie sieht es da aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2017 | 11:53

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich hatte die zweite Frage dahingehend verstanden, dass Sie einem Außenstehenden die Nutzung gestatten wollen - hierbei gilt das Gleiche wie bei einer Vermietung. Bei Beteiligung eines Miteigentümers ist die Rechtsprechung großzügiger und erlaubt sogar die isolierte Übertragung des Sondernutzungsrechtes unabhängig vom Sondereigentum (da dann kein Dritter in die Wohnungseigentumsgemeinschaft "eindringt" und das Gemeinschaftseigentum nutzt). Daher halte ich eine Gestattung der Nutzung durch einen Miteigentümer grundsätzlich für unproblematisch.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 10.06.2017 | 17:44


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