Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 48 weitere Antworten zum Thema Vermietung.
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind Eigentümer einer Wohnung. Das Sondereigentum besteht aus einer Wohnung im Erdgeschoss und einem Bastlerraum im Kellergeschoss. Der Bastlerraum im Kellergeschoss war seit Bau vor 40 Jahren ausgestattet mit einer Küche und einem Bad, Telefon, TV etc. Der Raum wurde zum dauernden Aufenthalt und als Gästezimmer genutzt. Die Ausstattung war nie im Grundbuch eingetragen. Nach einer Sanierung des alten Bestandes haben Miteigentümer geklagt, der Raum dürfe nur als Abstellkeller genutzt werden, alle Austatttungselemente seien zu entfernen. Durch alle Instanzen hindurch ist zu unseren Gunsten entschieden worden. Das Gericht bestätigte ausdrücklich die Nutzung zu Aufenthaltszwecken, die wohnänliche Nutzung, die gelegentliche Wohnnutzung, die gelegentlich Nutzung als Gästezimmer, schon durch die gehobene Ausstattung sei klar, dass es sich nicht um einen typischen Hobbyraum handele.
Tatsächlich ist der Hobbyraum ein voll funktionstüchtiges abgeschlossenes Apartment. Dieser den gerichtlichen Instanzen bekannte Zustand wurde in den Urteilen bewertet. Noch vor Ende der letzten Instanz haben die Kläger verkauft. Die neuen Miteigentümer leben seit anderthalb Jahren in der EG. In dieser Zeit war der Raum als Gästezimmer fast nicht genutzt worden, mein Sohn nutzt ihn als Freizeitraum.
Nun ist mein Sohn im Ausland und der Raum steht leer. Den Raum habe ich nun vorübergehend an einen Freund vermietet, maximal für 4 Monate. Der Freund nutzt ihn nicht durchgehend, er übernachtet dort, aber nicht jede Nacht, manchmal kommt er nach der Arbeit, auch nicht jeden Tag. Hintergrund: Der Freund hat mit seiner Frau beschlossen, dass sie etwas Distanz brauchen. Er kann und will aber gar nicht ganz ausziehen, weil er auch die Kinder mitversorgt.
Nun kommen folgende Fragen auf
1. der Raum dürfe gar nicht als Gästezimmer genutzt werden,
2. ich dürfe den Raum nicht vermieten,
3. in beiden Fällen ginge das nur mit ihrer jeweiligen Zustimmung,
4. vor Nutzung durch Personen, die im Haus nicht gemeldet sind, seien die Nachbarn zu informieren.
Ich habe das Kellerapartment mit bestem Gewissen an meinen Freund befristet vermietet in dem Glauben, dass die Nutzung mit den gerichtlich festgehaltenen Betästigungen konform ist. Irre ich mich?
Die Teilungserklärung oder Beschlüsse schließen eine Vermietung oder Teilvermietung nicht aus.
Ich frage mich:
5. Kann ich meinen Bastlerraum (so heißt der Raum bei uns in der TE) getrennt von der Wohnung vermieten?
6. Muss ich die Miteigentümer um Genehmigung einer solchen Vermietung fragen?
7. Verstoße ich mit der oben beschriebenen Vermietung gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes?
Den Verwalter habe ich über die Vermietung informiert. In der Jahresabrechnung zahle ich Verbrauchskosten für zwei Personen, obwohl eine Person ein Jahr nicht da ist.
Bin sehr gespannt auf Ihre Antwort zu meinen Fragen 1 bis 7. Ich würde mich auch über Referenzen zu aussagekräftigen Urteilen freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort geschrieben am 17.02.2011 23:47:11 
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Rechtsanwalt Kerem E. Türker
Turmstraße 35 A, 10551 Berlin, Tel: 030/68320817, Fax: 030/52136963
Strafrecht, Miet und Pachtrecht, Ausländerrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht
Bewertungen: 52
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vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben, wie folgt beantworten:
1. "der Raum dürfe gar nicht als Gästezimmer genutzt werden":
Der Raum darf als Gästezimmer genutzt werden. Es gibt in Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte dafür, dass dieses Zimmer nicht als solches genutzt werden darf. Schließlich haben das die mit der Sache befassten Gerichte ebenso gesehen.
Genau diese Gerichtsentscheidungen sind natürlich in dieser Frage die besten "Referenzen", da sie eindeutig zu Ihren Gunsten ausgefallen sind.
2. + 3. "ich dürfe den Raum nicht vermieten", "in beiden Fällen ginge das nur mit ihrer jeweiligen Zustimmung":
Es kommt hier entscheidend auf die Eigentumsverhältnisse an. Wenn der Bastlerraum in Ihrem alleinigen Eigentum steht, dann können Sie nach Belieben damit verfahren (§903 BGB), ihn also auch vermieten ohne Dritte fragen zu müssen. Hizuweisen ist in diesem Zusammenhang auf den §13 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Sie haben angegeben, dass der Bastlerraum in Ihrem Sondereigentum steht. Also gilt §13 Absatz 1 WEG uneingeschränkt.
Hierzu eine Entscheidung des BayObLG vom 12.1.1977 (Az.: 2 Z 32/76), in der die Möglichkeit der Teilung des Wohnungseigentums und die anschließende Veräußerung unabhängig von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für rechtmäßig gehalten wird. Das wäre entsprechend auf die Vermietung zu übertragen.
Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Gemeinschaftsordnung hier abweichende Regeln aufstellt. Das ist aber bei Ihnen wohl nicht der Fall.
Auch der Beschluss des BayObLG vom 25. 9. 2003 Az.:( 2Z BR 137/03) stellt entscheidend auf die Gemeinschaftsordnung ab. Woraus gefolgert werden kann, dass keine Zustimmung erforderlich ist, wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht fordert.
Sollte der Baslerraum allerdings im Miteigentum mit anderen Wohnungseigentümern stehen, muss eine gemeinsame, einvernehmliche Vermietung erfolgen.
Für die Eigentumsverhältnisse ist allein der Inhalt des Grundbuchs relevant.
4. "vor Nutzung durch Personen, die im Haus nicht gemeldet sind, seien die Nachbarn zu informieren":
Auf eine polizeiliche Anmeldung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Diese ist nicht von Relevanz. Die Nachbarn sind hierüber nicht zu informieren, solange sie kein rechtliches Interesse an der Information haben. Nur in dem Fall, in dem für die Nachbarn schädliche Auswirkungen von dem Aufenthalt der Personen ausgehen, hätten Sie ein rechtliches Interesse.
Natürlich wären die Nachbarn auch dann zu informieren, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
5. "Kann ich meinen Bastlerraum (so heißt der Raum bei uns in der TE) getrennt von der Wohnung vermieten?"
Ja, das ist möglich, da es sich um klar voneinander räumlich getrennte Gebilde handelt, sodass in den jeweiligen Mietverträgen beide Räumlichkeiten exakt voneinander abgrenzbar sind.
Zu der grundsätzlichen Zulässigkeit einer getrennten Vermietung von im Zusammenhang stehenden "Räumen", seien beispielhaft die Urteile des LG München I (Az.: 14 S 20652/01) und des LG Stuttgart (Az.: 16 S 207/00) genannt.
6. "Muss ich die Miteigentümer um Genehmigung einer solchen Vermietung fragen?"
Hier kann auf die Ausführungen zu Frage 3 verwiesen werden. Es kommt entscheidend auf die Eigentumsverhältnisse an. Sie sagen der Bastlerraum steht in Ihrem Sondereigentum. Dann müssen Sie auch nicht um Genehmigung ersuchen.
7. "Verstoße ich mit der oben beschriebenen Vermietung gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes?"
Nein. Sie verstoßen nicht gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes. Es ist ja so, dass es sich dabei nach Ihren Angaben nicht um einen Raum handelt, der für Gäste komplett ungeeignet. Außerdem wurde ja in der Teilungserklärung eine Vermietung nicht ausgeschlossen.
Ich hoffe, Ihnen durch diese Antworten eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Für eine weitere Beauftragung stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.
An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Ihr
Rechtsanwalt
Kerem E. Türker
Turmstraße 35 A
10551 Berlin
Telefon: 030 / 683 20 817
Telefax: 030 / 521 36 963
info@kanzlei-tuerker.de
www.kanzlei-tuerker.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.02.2011 16:28:19
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt
haben Sie herzlichen Dank für Ihre detailierte Antwort auf meine Frage.
Zu einem Punkt bleibt bei mir ein Klärungsbedarf.
Der Klärungsbedarf bezieht sich auf diesen Kontext:
Das Gericht bestätigte ausdrücklich die Nutzung zu Aufenthaltszwecken, die wohnänliche Nutzung, die gelegentliche Wohnnutzung, die gelegentlich Nutzung als Gästezimmer, schon durch die gehobene Ausstattung sei klar, dass es sich nicht um einen typischen Hobbyraum handele.
Tatsächlich ist der Hobbyraum ein voll funktionstüchtiges abgeschlossenes Apartment. Dieser den gerichtlichen Instanzen bekannte Zustand wurde in den Urteilen bewertet. Noch vor Ende der letzten Instanz haben die Kläger verkauft. Die neuen Miteigentümer leben seit anderthalb Jahren in der EG. In dieser Zeit war der Raum als Gästezimmer fast nicht genutzt worden, mein Sohn nutzt ihn als Freizeitraum.
Nun ist mein Sohn im Ausland und der Raum steht leer. Den Raum habe ich nun vorübergehend an einen Freund vermietet, maximal für 4 Monate. Der Freund nutzt ihn nicht durchgehend, er übernachtet dort, aber nicht jede Nacht, manchmal kommt er nach der Arbeit, auch nicht jeden Tag.
(Den vollständigen Kontext hänge ich unten noch einmal in Kopie an.)
Ich möchte gern Klarheit auch darüber haben, ob ich mit meinem spefizischen Mietmodell die Nutzungsmöglichkeiten unseres Kellerapartments über Gebühr in Anspruch nehme, also ob die Nutzungsmöglichkeiten durch eine zu hohe Nutzungsintensität über Gebühr in Anspruch genommen werden, und zwar
a) im Hinblich auf die Gesamtnutzung des Raumes - der Raum wurde seit seiner Sanierung 2006 kaum als Gästezimmer genutzt,
b) im Hinblick auf die oben beschriebene Nutzungsstruktur des Mieters und die maximale Mietdauer. Eine solche Nutzung ist absehbar in den kommenden zwei Jahren nicht geplant, allerdings danach wieder.
c) Passt meine Nutzung zu der Qualifizierung "gelegentlich"?
Der Raum, 36 qm, wird zu 50% auf unsere Eigentumsanteile angerechnet, weil er eben, so verstehe ich das, nicht vollwertig als Wohnraum zu nutzen ist.
d) Heißt das, dass meine Miteigentümer davon ausgehen dürfen, dass ich ihn auch nur zu 50% nutze, also ganz banal, nur 180 Tage im Jahr?
e) Oder heißt das, dass ich ihn an jedem Tag nutzen kann, aber eben nicht als vollwertigen Wohnraum, aber kontinuierlich als Aufenthaltsraum und innerhalb der kontinuierlichen und auch täglichen Nutzung auch gelegentlich zu Wohnzwecken, gelegentlich als Gästeraum?
f) gibt es festgelegte zeitliche Begrenzung dafür, was "gelegentlich" ist?
Ich freue mich auf Ihre Antwort.
Herzlichen Dank
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt
haben Sie herzlichen Dank für Ihre detailierte Antwort auf meine Frage.
Zu einem Punkt bleibt bei mir ein Klärungsbedarf.
Der Klärungsbedarf bezieht sich auf diesen Kontext:
Das Gericht bestätigte ausdrücklich die Nutzung zu Aufenthaltszwecken, die wohnänliche Nutzung, die gelegentliche Wohnnutzung, die gelegentlich Nutzung als Gästezimmer, schon durch die gehobene Ausstattung sei klar, dass es sich nicht um einen typischen Hobbyraum handele.
Tatsächlich ist der Hobbyraum ein voll funktionstüchtiges abgeschlossenes Apartment. Dieser den gerichtlichen Instanzen bekannte Zustand wurde in den Urteilen bewertet. Noch vor Ende der letzten Instanz haben die Kläger verkauft. Die neuen Miteigentümer leben seit anderthalb Jahren in der EG. In dieser Zeit war der Raum als Gästezimmer fast nicht genutzt worden, mein Sohn nutzt ihn als Freizeitraum.
Nun ist mein Sohn im Ausland und der Raum steht leer. Den Raum habe ich nun vorübergehend an einen Freund vermietet, maximal für 4 Monate. Der Freund nutzt ihn nicht durchgehend, er übernachtet dort, aber nicht jede Nacht, manchmal kommt er nach der Arbeit, auch nicht jeden Tag.
(Den vollständigen Kontext hänge ich unten noch einmal in Kopie an.)
Ich möchte gern Klarheit auch darüber haben, ob ich mit meinem spefizischen Mietmodell die Nutzungsmöglichkeiten unseres Kellerapartments über Gebühr in Anspruch nehme, also ob die Nutzungsmöglichkeiten durch eine zu hohe Nutzungsintensität über Gebühr in Anspruch genommen werden, und zwar
a) im Hinblich auf die Gesamtnutzung des Raumes - der Raum wurde seit seiner Sanierung 2006 kaum als Gästezimmer genutzt,
b) im Hinblick auf die oben beschriebene Nutzungsstruktur des Mieters und die maximale Mietdauer. Eine solche Nutzung ist absehbar in den kommenden zwei Jahren nicht geplant, allerdings danach wieder.
c) Passt meine Nutzung zu der Qualifizierung "gelegentlich"?
Der Raum, 36 qm, wird zu 50% auf unsere Eigentumsanteile angerechnet, weil er eben, so verstehe ich das, nicht vollwertig als Wohnraum zu nutzen ist.
d) Heißt das, dass meine Miteigentümer davon ausgehen dürfen, dass ich ihn auch nur zu 50% nutze, also ganz banal, nur 180 Tage im Jahr?
e) Oder heißt das, dass ich ihn an jedem Tag nutzen kann, aber eben nicht als vollwertigen Wohnraum, aber kontinuierlich als Aufenthaltsraum und innerhalb der kontinuierlichen und auch täglichen Nutzung auch gelegentlich zu Wohnzwecken, gelegentlich als Gästeraum?
f) gibt es festgelegte zeitliche Begrenzung dafür, was "gelegentlich" ist?
Ich freue mich auf Ihre Antwort.
Herzlichen Dank
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.02.2011 16:34:32
Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion:
Zu a) Darauf, dass der Raum seit seiner Sanierung im Jahre 2006 kaum als Gästezimmer genutzt worden ist, kann es für die Zulässigkeit einer aktuellen Vermietung nicht ankommen. Es gibt ja auch bekanntlich Wohnungen, die seit Jahren nicht mehr als Wohnung genutzt worden sind und bei denen auch niemand ernsthaft bezweifeln kann, dass diese aktuell zu Wohnzwecken vermietet werden können.
Nach Ihren Angaben haben Sie ja bei dieser Sache die einschlägigen gerichtlichen Urteile auf Ihrer Seite. Die mit der Sache befassten Gerichte haben nach Ihren Angaben eindeutig entschieden, dass der Raum sowohl als Wohnraum, als auch als Gästezimmer tauge. Nur darauf kommt es meines Erachtens an und nicht auf die tatsächliche Nutzung.
Zu b) Dass der Mieter den Bastelraum nur vorübergehend und gelegentlich nutzt und das Mietverhältnis nur auf 4 Monate begrenzt ist, ist ohne Belang. Sie sind bei der Ausgestaltung des Mietvertrages hinsichtlich der Laufzeit frei. Hier gilt die Privatautonomie. Der Mieter ist in der Entscheidung frei, ob und wie intensiv er den vermieteten Raum im Rahmen des Zulässigen nutzt. Er könnte theoretisch auch ganz auf die Nutzung verzichten, auch dann gäbe es keine Probleme.
Wichtig ist eben nur, dass es sich bei dem „Bastelraum" um Ihr alleiniges Eigentum und nicht um Gemeinschaftseigentum handelt oder die Gemeinschaftsordnung eine gewisse Art und Weise der Nutzung Ihrerseits verlangt.
Ich hoffe, dass durch diese Antwort alle Unklarheiten beseitigt sind.
An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion:
Zu a) Darauf, dass der Raum seit seiner Sanierung im Jahre 2006 kaum als Gästezimmer genutzt worden ist, kann es für die Zulässigkeit einer aktuellen Vermietung nicht ankommen. Es gibt ja auch bekanntlich Wohnungen, die seit Jahren nicht mehr als Wohnung genutzt worden sind und bei denen auch niemand ernsthaft bezweifeln kann, dass diese aktuell zu Wohnzwecken vermietet werden können.
Nach Ihren Angaben haben Sie ja bei dieser Sache die einschlägigen gerichtlichen Urteile auf Ihrer Seite. Die mit der Sache befassten Gerichte haben nach Ihren Angaben eindeutig entschieden, dass der Raum sowohl als Wohnraum, als auch als Gästezimmer tauge. Nur darauf kommt es meines Erachtens an und nicht auf die tatsächliche Nutzung.
Zu b) Dass der Mieter den Bastelraum nur vorübergehend und gelegentlich nutzt und das Mietverhältnis nur auf 4 Monate begrenzt ist, ist ohne Belang. Sie sind bei der Ausgestaltung des Mietvertrages hinsichtlich der Laufzeit frei. Hier gilt die Privatautonomie. Der Mieter ist in der Entscheidung frei, ob und wie intensiv er den vermieteten Raum im Rahmen des Zulässigen nutzt. Er könnte theoretisch auch ganz auf die Nutzung verzichten, auch dann gäbe es keine Probleme.
Wichtig ist eben nur, dass es sich bei dem „Bastelraum" um Ihr alleiniges Eigentum und nicht um Gemeinschaftseigentum handelt oder die Gemeinschaftsordnung eine gewisse Art und Weise der Nutzung Ihrerseits verlangt.
Ich hoffe, dass durch diese Antwort alle Unklarheiten beseitigt sind.
An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 18.02.2011 16:40:37
Sehr geehrte Fragestellerin,
mir ist erst jetzt aufgefallen, dass Sie Ihrer kostenlosen Nachfrage, die Sie per E-Mail an mich herangetragen hatten und die per E-Mail von mir beantwortet wurde, weitere Fragen hinzugefügt haben; namentlich die Fragen c)-f).
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Fragen beim besten Willen nicht mehr von der kostenlosen Nachfragefunktion gedeckt sind und daher nicht beantwortet werden können.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragestellerin,
mir ist erst jetzt aufgefallen, dass Sie Ihrer kostenlosen Nachfrage, die Sie per E-Mail an mich herangetragen hatten und die per E-Mail von mir beantwortet wurde, weitere Fragen hinzugefügt haben; namentlich die Fragen c)-f).
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Fragen beim besten Willen nicht mehr von der kostenlosen Nachfragefunktion gedeckt sind und daher nicht beantwortet werden können.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
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