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Vermietung einer Immobilie im Ausland, Doppelbesteuerung?


| 25.11.2014 13:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Anwälte,

zuerst zu den Eckdaten. In diesem Fall geht es um meine Mutter. Sie ist 62 Jahre alt und in Altersteilzeit (von 55-60 gearbeitet, von 60-65 nicht mehr). Sie besitzt die deutsche Staatsbürgerschaft, ist in Deutschland gemeldet und noch rechtmäßig Angestellte.
Ursprünglich ist sie aber Polin, besitzt auch die Staatsangehörigkeit, ist dort ebenfalls gemeldet und vermietet ein paar Zimmer in der eigenen, vor einigen Jahren erbauten Pension. Dort ist ebenfalls eine Wohnung, die sie bewohnt.

Nun ist der Fall eingetreten, dass die polnische Rentenversicherung die Bescheinigung A1 aus Deutschland von ihr verlangt hat, um sicherzustellen, dass sie bereits in einem EU-Land Rentenversicherung zahlt. So kam auch die DVKA (Deutsche Verbindungsstelle Krankenversicherung Ausland) ins Spiel. Die erste Frage wäre: Inwieweit kooperiert diese mit dem deutschen Finanzamt.

Der Grund dieser Frage ist folgender: Meine Mutter hat in ihren Steuererklärungen in den letzten Jahren nicht angegeben, dass sie Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung im Ausland hat, sei es aus Scheu vor Bürokratie oder aus Angst vor einer Doppelbesteuerung. In Polen zahlt sie regulär Steuern, die auf die Vermietung anfallen.
Was ich allgemein grob weiß, ist, dass das Finanzamt gerne an den Gewinnen aus einer solchen Vermietung beteiligt ist, jedoch Verluste nur ungern berücksichtigt. Und das exakt auszurechnen, wäre ein Fass ohne Boden.

Die Fragestellung lautet also: Muss sie die Vermietung bei der Steuererklärung angeben, obwohl sie dieses Gewerbe mit ihrer „polnischen Identität" durchführt? Muss sie rückwirkend etwas unternehmen? Inwiefern käme das „Anrechnungsverfahren" in Frage? Muss sie ggf. im schlimmsten Fall eine Selbstanzeige erstatten?

Danke im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Da Ihre Mutter einen Wohnsitz bzw, Wohnung in Deutschland hat, wird Ihr Welteinkommen auch in Deutschland besteuert, also auch die Einkünfte aus polnischen Quellen bzw. aus der Vermietung der Zimmer in Polen. Fragen der Doppelbesteuerung regelt das entsprechende DBA zwischen Deutschland und Polen, hier insbesondere Art. 6 DBA. Nach Art. 6 DBA hat Polen als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus der Vermietung der Zimmer in Polen. Nach Art. 24 Abs. 1 d) behält Deutschland allerdings das Recht, die in Polen bezogenen Einkünfte bei der Bestimmung des Steuersatzes heranzuziehen und zu berücksichtigen. Dies bedeutet, die deutschen Einkünfte werden mit einem erhöhten Steuersatz besteuert, soweit natürlich Gewinne aus der Vermietung in Polen generiert wurden.
Deutschland stellt als Ansässigkeitsstaat die Einkünfte hieraus frei. Die Freistellung erfolgt unter Progressionsvorbehalt, d.h. die Einkünfte sind im Rahmen Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben und erhöhen lediglich den Steuersatz auf Ihre Einkünfte aus der nichtselbständigen Arbeit. Beispiel: Ihre Mutter verdient 50 tsd. EUR als Angestellte und 10 tsd. EUR Überschuss bez. Gewinn aus der Vermietung, so dass das deutsche Einkommen in Höhe von 50 tsd mit dem Steuersatz besteuert wird als hätten Ihre Mutter 60 tsd. EUR Einkünfte.
Es wird deshalb dringend eine (rückwirkende) Nacherklärung in Form der Abgabe von berichtigten Steuererklärungen bzw. die Abgabe einer Selbstanzeige empfohlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2014 | 14:49

Sehr geehrter Herr Hermes,

danke für die Antwort für den regulären Fall. Ich möchte jetzt noch gern zwei Fälle simulieren.

Der erste wäre der „unrechtmäßige". Da meine Mutter auch eben diese zweite polnische Identität besitzt, samt Staatsangehörigkeit, festem Wohnsitz, angemeldetem Gewerbe und gezahlten Steuern in Polen, unternimmt sie nichts, erstattet keine Selbstanzeige. Was kann im schlimmsten Fall passieren? Kann das deutsche Finanzamt von den Einnahmen erfahren? Vor Allem, da jetzt die VKA (Deutsche Verbindungsstelle Krankenversicherung Ausland) beteiligt ist. Diese Frage bewegt sich in einer Grauzone, aber ich denke, dass man einen Anwalt ruhig so etwas fragen darf.

Der zweite wäre, dass man alles rückwirkend anmeldet. Der Stand der Dinge ist, dass die Pension noch gar keinen Gewinn erzielt, da noch der Kredit abbezahlt wird. Ist dieser überhaupt zu berücksichtigen? Welche Steuerformulare wären notwendig. Wie könnte man sinnvoll eine Überschussrechnung erstellen? Es geht um ca. 5 Jahre. Muss man für jedes einzelne Jahr eine neue Steuererklärung mit den neuen Daten einreichen? Wie sieht es denn mit Übersetzungen der Belege aus Polen aus? Wie handlet das Finanzamt Belege aus dem Ausland?

Danke vielmals und vielleicht bis zum nächsten Mal

Bewertung des Fragestellers 03.12.2014 | 11:30


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"Für den Preis war die Antwort etwas mager und sehr pauschal. Ins Detail wurde nicht gegangen. Zweite Frage (obwohl sie etwas lang war) wurde gar nicht erst beantwortet. Es wurde aber nicht per kurze Notiz erklärt. In der Preiskategorie wäre ein 20-minütiges Gespräch mit dem Anwalt von nebenan fruchtbarer gewesen."