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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Vermietung als Ferienwohnung

Ich überlege derzeit, meine Eigentums-Etagen-Wohnung in Berlin als Ferienwohnung zu vermieten, weil die Einnahmen erheblich über der normal erzielbaren Miete lägen. Diese Art der Vermietung ist auch derzeit weder durch die Teilungserklärung noch durch einen Beschluß der Eigentümerversammlung verboten. Jedoch wollen einige Miteigentümer einen Beschluß zum Verbot der Ferienvermietung durchsetzen. Es ist zu erwarten, daß dieser Beschluß auch zustandekommt, da ein Wohnungspaket-Eigentümer für das Verbot ist und wahrscheinlich alleine schon mehr als 50% der Stimmrechte hat. 1) Was für eine Stimmenmehrheit ist für einen solchen Beschluß erforderlich? 2) Falls ich die Wohnung bereits vor einer solchen zukünftigen Beschlußfassung als Ferienwohnung vermiete, gilt der Beschluß (das Verbot) dann auch für mich, wenn ja kann ich eine Frist von 12 oder mehr Monaten verlangen, bevor ich die Ferienvermietung beende? 3) Gibt es einen Unterschied in der Wirksamkeit eines solchen Verbotes in Bezug auf das Zustandekommen des Verbots? Anders gefragt, macht es einen Unterschied, ob das Verbot durch die Teilungserklärung zustandekommt oder durch eine spätere Beschlußfassung der Eigentümerversammlung? 4) Falls ein solcher Verbots-Beschluß tatsächlich gefaßt werden sollte, kann ich dann Einspruch dagegen einlegen? 5) Gehe ich recht in der Annahme, daß man innerhalb eines Monats nach jedweder Beschlußfassung Einspruch dagegen erheben kann? 6) Wäre dies erfolgversprechend? 7) Würde ein Einspruch die Wirksamkeit des Beschlußes zumindest zeitlich verzögern? Falls durch die Beantwortung einer Frage eine andere meiner Fragen obsolet wird, dann braucht die obsolete Frage natürlich nicht mehr beantwortet zu werden. Vielen Dank im voraus.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die eingestellten Fragen, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Entscheidend ist zunächst, ob in Ihrer Teilungserklärung gewerbliche Nutzung ausgeschlossen ist. Ist dies der Fall, so ist eine derartige Nutzung untersagt. Aber auch in der von Ihnen geschilderten Konstellation tendierten die Gerichte früher sehr stark dazu, derartige Vermitungen zu unterbinden. Dies konnte seitens der anderen Eigentümer durch eine Unterlassungsklage durchgesetzt werden. Bei Zuwiderhandeln droht eine Geldstrafe bis zu 250.000 € oder Ordnungshaft. Die Gerichte argumentierten dahingehend, dass zwar jeder seine Wohnung unterschiedlich nutzen und auch vermieten könne, die Vermietung als Ferienunterkunft an ständig wechselnde Nutzer aber mit dieser Vorgabe nicht zu vereinbaren sei, da hierbei durch die Nutzung erfahrungsgemäß erhebliche Beeinträchtigungen entstehen. Nicht nur Lärmbelästigung beim Ein- und Ausziehen und die erhöhte Abnutzung des Gebäudes sind dabei ausschlaggebend, sondern auch die Tatsache, dass Feriengäste typischerweise später und lautstärker in die Unterkunft zurückkommen als berufstätige Bewohner (vgl. Urteil des Amtsgerichts Heilbronn GR 154/02 v. 19.02.2003).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof vor wenigen Wochen ein Grundsatzurteil gefällt. Hier wurden Urteile des AG Charlottenburg bzw. des LG Berlin aufgehoben und Beschlüsse der Eigentümerversammlung für nichtig erklärt, wonach Eigentümern eine solche Nutzung untersagt werden sollte. Der BGH schloss sich dabei der Auffassung an, dass die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimme und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart hätten, sei die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie seo weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Problematisch könnte es allerdings dann werden, wenn die Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlussfassung trifft. Die Beschlüsse müssten sodann angefochten werden. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Hier sollte unbedingt eine anwaltliche Vertretung in Anspruch genommen werden.

In Klartext bedeutet dies auf Ihre Fragen bezogen: Für eine solche Beschlussfassung ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss notwendig. Vor Beschlussfassung können Sie die Wohnung aufgrund der neuen Entscheidung des BGH meines Erachtens unbedenklich an Touristen vermieten. Ein Verbot durch einen Beschluss der Eigenümerversammlung kann entgegen gewirkt werden, bei einer Untersagung durch die Teilungserklärung ist dies nicht möglich. Solange ein Klageverfahren anhängig ist, ist ein Beschluss nicht rechtswirksam. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass die Eigentümer versuchen werden, dies ggf. in einem Eilverfahren zu untersagen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie darüber hinaus auch eine Interessenvertretung wünschen, so stehe ich Ihnen hierfür gerne zur Verfügung. Ich empfehle hierfür eine Kontaktaufnahme per Mail.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

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