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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Vermieterin hält sich nicht an

Hallo,

seit fast 2 Monate wohne ich durch Vermittlung eines Maklers in einer Wohnung, ohne das ein laut Mietvertrag vereinbartes Übergabeprotokoll von der Vermieterin erstellt worden ist.
Mündliche und schriftliche Aufforderungen werden ignoriert.

Jetzt habe ich per Einschreiben mit Rückschein nochmals gemahnt.

Laut Mietvertrag ist überdies vereinbart das die Vermieterin, auch eine 3 monatliche Kaution auf einem Sparbuch anzulegen hat mit Sicherheitsabtretung an die Vermieterin.

Nichts ist geschehen!

Auch das habe ich im dem Einschreiben angemahnt.

Was soll ich machen wenn diese Frau auch darauf nicht reagiert?
Sie reagiert sehr unfreundlich, schikaniert mich und meine Partnerin
in unverschämter Art und Weise.

Soll ich das Mietverhältnis kündigen und auf Kostenersatz klagen wegen Unzumutbarem Umgang hervorgerufen von der Vermieterin?

Oder soll ich kündigen und die 3 Monate Kündigungszeit ohne Miete zu zahlen mit der für 3 Monate bezahlten Kaution dann verrechnen?

Bin ziemlich ratlos über soviel Unverschämtheit....

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Ihre Anfrage bentworte ich wie folgt.

1. nicht erstelltes Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll hat eine Beweislastfunktion.

a) zu Gunsten des Vermieters: Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass Mängel bereits vor Übergabe vorlagen, wenn diese nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind. Es dann also vermutet wird, dass diese Mängel erst während der Mietzeit entstanden sind;

b) zu Gunsten des Mieters: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Mängel bereits bei Übergabe bekannt waren, wenn diese nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind. Treten also Mängel während der Mietzeit auf, hat der Mieter die gesetzlichen Rechte nach §§ Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">536, 536 a BGB, da die Kenntnisklausel des § 536 b BGB zu Lasten des Mieters nicht greift.

Wie Sie bemängeln, wurde bei Übergabe kein Übergabeprotokoll erstellt. Die Tatsache alleine führt noch zu keinem Nachteil für Sie, im Gegenteil. Wollen Sie sich aber absichern, weil Sie zwischenzeitlich Mängel vorgefunden haben und befürchten, dass bei einem Auszug der Vermieter behauptet, Sie hätten diese verursacht, wäre es ausreichend, wenn Sie diese Mängel dokumentieren (Fotos machen in Gegenwart von mehreren Zeugen, schriftliche Mitteilung an den Vermieter über die Mängel und Übersendung der Fotos).

Von einer Kündigung würde ich Ihnen jedenfalls abraten. Bei einer normalen Kündigung können Sie keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. Nur im Falle einer fristlosen Kündigung wären Sie berechtigt, Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Nichterstellung eines Übergabeprotokolls dürften hierfür nicht ausreichend sein.

2. nicht angelegte Kaution

Sie können hier ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Mietzinszahlungen geltend machen, d.h. wenn der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung und Ankündigung Ihrerseits, die laufenden Mietzinszahlungen zurückzubehalten, den Nachweis nicht führt, können Sie bis zur Höhe der gezahlten Kaution die laufenden Mietzinszahlungen zunächst einbehalten, müssen diese dann aber zahlen, wenn der Vermieter den Nachweis erbracht hat.

Hinsichtlich der Kündigung gelten die vorgenannten Ausführungen.

Auf gar keinen Fall sind Sie aber berechtigt, bei einer Kündigung die gezahlte Kaution "abzuwohnen", indem sie dann keine Miete mehr zahlen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst gedient zu haben.

Als weiteres Vorgehen schlage ich Ihnen daher vor, dem Vermieter schriftlich und unter Fristsetzung (genaues Datum) aufzufordern, den Nachweis hinsichtlich der Kaution zu führen. Damit haben Sie den Vermieter nach Ablauf der Frist in Verzug gesetzt. Dann würde ich einen Anwalt aufsuchen und diesen bitten, ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Da der Vermieter sich zu diesem Zeitpunkt bereits in Verzug befindet, muss er dann auch als weiteren Verzugsschaden die Ihnen entstandenen Anwaltskosten tragen.

Gerne stehe ich aber auch für ein weitergehendes persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Lothar Eichholz, Rechtsanwalt und Mediator
Schlichter und Schiedsrichter SOBAU

Falls Sie noch Fragen haben: Setzen Sie sich mit mir in Verbindung oder nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

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