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Vermieter verlangt Übernahme der Schönheitsreparaturen


06.01.2017 11:38 |
Preis: 38,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



Hallo,
Ich habe vom 1.10.2013 bis zum 7.7.2016 in einer Studenten-WG (3 Personen) gewohnt. Nun habe ich vom Vermieter vor ein paar Wochen eine Abrechnung bekommen, was ich an Kosten für fällige Schönheitsreparaturen übernehmen muss. Diese wäre:
1. 180€ für das Streichen der Zimmertüre (da dort die Farbe abblättert)
2. 99€ für anteilig Angefallene Schönheitsreparaturen ( Küche, Bad, Treppenhaus)

Ich bin jedoch der Auffassung, dass mein Mietvertrag etwaige ungültige Klauseln beinhalten könnte.

§1 Schönheitsreparaturen

Die Wohneinheit ist zum Einzug zu streichen. Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken, wie der Türen, Türzangen und das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Sofern die Türen, Türzangen oder Fenster kunststoff- oder echtholzfuniert sind, entfällt die Pflicht zum Streichen. Das gleiche gilt für eloxierte Fenster oder Türen aus Aluminium.
Die Schönheitsreparaturen sind, soweit erforderlich, fachgerecht durchzuführen und richten sich im konkreten Falle nach dem Renovierungsbedarf. Bei häufigem Mieterwechsel (Studenten WG) werden die Kosten dafür anteilig auf die Mietdauer umgelegt. Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen erforderlich, in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz verlangen die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind.

Nun habe ich gelesen, dass eine solche Anfangsrenovierung nicht wirksam ist wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Eine Wand des WG Zimmers war bei meinem Einzug durch den Vormieter Orange gestrichen ( Farbe einer Orange), es waren 3-4 Brandlöcher im Fußboden und das Zimmerschloss war kaputt. Dies wurde alles im Übergabeprotokoll vermerkt. Allerdings musste ich die Orange Wand weiß streichen, was der Vermieter mit Hinweis auf den Mietvertrag mir damals bei Einzug gesagt hat. Dies habe ich dann auch während dem Mietverhältnis gemacht. Meiner Meinung hätte ich dies nicht machen müssen und somit könnte die Klausel unwirksam sein, wie sehen sie das? Außerdem sehe ich den Absatz: ,,Bei häufigem Mieterwechsel (Studenten WG) werden die Kosten dafür anteilig auf die Mietdauer umgelegt' als problematisch an.

Dazu findet sich auch noch eine andere Klausel im Mietvertrag:
§ 11 Rückgabe der Mietsache

Falls der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die laufenden Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, die vorgenannten Fristen abgelaufen oder überschritten sind und ein konkreter Renovierungsbedarf z.B aufgrund eines abgewohnten Zustandes der Räume gegeben ist, hat der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen gemäß §1 des Mietvertrages und der nachfolgenden Absätze zu übernehmen.
Sollte der durch §1 Abs. 4 dieses Vertrages festgelegte Zeitraum für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht erreicht sein, kann der Vermieter zeitanteilig auch den geldwertenden Ersatz hierfür verlangen.
Die Renovierungspflicht und der geldwerte Ersatz an den Vermieter entfällt (z.B Streichen der Wände, Decken Türen, Türzangen, Heizkörper etc.) wenn die vorgenannten Arbeiten bei Einzug nicht ausgeführt waren, es sei denn, der entsprechende Renovierungsturnus (§1) ist erreicht oder überschritten und der Mieter hat die vorgenannten Arbeiten turnusgemäß nicht durchgeführt und die vorgenannten Arbeiten werden im Allgemeinen als erforderlich erachtet. Der Mieter kann die anteilige Zahlungspflicht für die vorgenannten Arbeiten vermeiden, indem er die fachgerechte Renovierung selbst vornimmt oder vornehmen lässt.

Ich bin vor dem Renovierungsturnus ausgezogen, der Vermieter berechnet mir nun diese anteilige 99€ für Schönheitsreparaturen in Küche Bad und Treppenhaus. Der Renovierungsanteil wurde nach meiner Mietdauer berechnet. Eine Renovierung wurde bis jetzt noch nicht durchgeführt. Das letzte mal wurden alle Zimmer inkl mein Eigenes, Küche Bad Treppenflur (laut Übergabeabrechnung) am 1.12.2006 renoviert. Kann der Vermieter die Kosten von mir verlangen? Der Vermieter will nun die Kosten mit meiner Kaution verrechnen, diese ist auf einem Kautionssparbuch der Sparkasse.
Des Weiteren habe ich kein Übergabeprotokoll erhalten bei Auszug, nur die Abrechnung per Mail. Trotz mehrmaligen Bittens habe ich das Protokoll nicht erhalten. Die Frist der Forderung der Schönheitsreparaturen würde morgen verjähren, jedoch gehe ich davon aus dass durch den Maillverkehr der vergangen Wochen diese gehemmt worden ist?

Ich wäre über Hilfe dankbar, da dies für einen Studenten wie mich sehr viel Geld ist.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Anfangsrenovierungsklauseln sind nur wirksam, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich ( etwa Mietfreiheit für einen angemessenen Zeitraum ) gewährt wird. Anderenfalls sind Anfangsrenovierungsklauseln unwirksam, da Abnutzungserscheinungen beseitigt werden müssen, die nicht auf den eigenen Besitz der Räumlichkeiten zurückzuführen sind.

2.
Sie haben die Wohnung ( damit) in einem unrenovierten Zustand übernommen und sind nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der BGH hat mit seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB nicht stand hält und unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt

Schließlich hätte der Vermieter Ihnen das vereinbarte Selbstvornahmerecht gewähren müssen. Hat der Vermieter Ihnen also nicht zuvor Gelegenheit gegeben, die Arbeiten selbst vorzunehmen, so scheidet eine Schadensersatzpflicht auch deshalb aus.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2017 | 12:39

Vielen Dank für ihre Antwort!

Gilt dies nun auch für die anteiligen Schönheitsreparaturen für den Rest der Wohnung ? Ist hier im Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel zu finden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2017 | 12:52

11 Satz 2 des Mietvertrages enthält eine Quotenabgeltungsklausel.

Die Ausführungen gelten für ihren Vertrag und die darin genannten Räume. Sollte der gleiche Vertrag auch für andere Räume verwendet worden sein, gilt bei unrenovierter Übernahme natürlich dasselbe.


Wünsche ein schönes Wochenende

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