Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 385 weitere Antworten zum Thema Vermieter.
Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,
ich habe bei der Polizei schriftlich Anzeige gegen die Stadtwerke gestellt wegen Hausfriedensbruch. Diese sind nachweislich "einfach mal so" in das Mehrfamilienhaus (3 Parteien) durch den Hintereingang eingedrungen. Nach mehrmaligen hin und her telefonieren bekam ich immer erneut zu hören "Hausverbot kann eh nur der Hauseigentümer stellen!", was für mich ziemlich kurios klingt, denn meines wissens nach hat der Mieter das Hausrecht für seine Räumlichkeiten. Sollte auch nicht das Problem sein, denn mein Vermieter ist auch zeitgleich mein Arbeitgeber.
Nach meiner schriftlichen Anzeige bekam der Hauseigentümer ein Brief von der Polizei, wo er Strafantrag gegen den Herrn stellen soll, der Hauseigentümer möchte natürlich nicht in die Sache verwickelt werden, deshalb meine Frage: Wieso muss mein Vermieter den Strafantrag wegen Hausfriedensbruch nach §123StGB stellen und nicht ich, der Mieter, der auch die Anzeige gestellt hat?
Ich danke Ihnen vielmals im Voraus!
Mit den besten Grüßen,
tiki89
Antwort geschrieben am 01.07.2010 09:21:58 
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Rechtsanwalt Marco Liebmann
Hauptstraße 8, 18510 Abtshagen, Tel: 038327 / 459821, Fax: 038327 / 459822
Öffentliches Baurecht, Erbrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Zivilrecht
Bewertungen: 340
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ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
§ 123 StGB schützt das Interesse des Hausrechtsinhabers, darüber zu bestimmen, welche Personen die tatbestandlich erfassten Räumlichkeiten, Wohnung, Geschäftsräume, befriedetes Besitztum oder zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmte Räume betreten oder sich in ihnen aufhalten dürfen, das Hausrecht also.
Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, indem Sie durch Mietvertrag eine Wohnung gemietet haben, leitet sich ein Recht zum Besitz für Sie lediglich durch die im Mietvertrag bestimmte Wohnung ab. Im Übrigen verbleibt das Hausrecht beim Vermieter als Eigentümer des Hauses. Da die Mitarbeiter der Stadtwerke jedoch, so jedenfalls Ihren Angaben nach, lediglich das Mehrfamilienhaus betreten haben und nicht Ihre Wohnung, steht das Antragsrecht des § 123 StGB lediglich dem Eigentümer und Besitzer des Hauses zu, jedoch nicht dem Mieter einer Wohnung, sofern nicht diese Wohnung widerrechtlich betreten wurde.
Der Mieter leitet lediglich aus dem Mietvertrag eine ungestörte Gebrauchsüberlassung der gemieteten Wohnung gegenüber dem Vermieter ab.
Zudem erscheint zweifelhaft, ob sich die Mitarbeiter der Stadtwerke überhaupt widerrechtlich Zutritt zum Haus verschafft haben. Die ergibt sich jedenfalls aus Ihren Sachverhaltsangaben nicht, da der Zweck des Betretens der Mitarbeiter der Stadtwerke nicht deutlich wird.
Sofern es beispielsweise um Sperrungen und Ablesungen von Strom- Gas- oder Wasserzählern geht, steht den Mitarbeiter der Stadtwerke hier wohl über § 9 GasGVV (Gasgrundversorgungsverordnung) / § 9 StromGVV (Stromgrundversorgungsverordnung) oder / § 16 AVBWasserV (Wasser-Versorgungsbedingungen-Verordnung) ein Zutrittsrecht zu, so dass hier ein rechtswidriges Eindringen bereits schon tatbestandsmäßig nicht gegeben ist und somit der Straftatbestand des Hausfriedensbruches nach § 123 StGB nicht erfüllt sein dürfte.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.
Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 01.07.2010 11:11:44
Sehr geehrter Herr Liebmann,
vielen Dank für die schnelle und kompetente Rückantwort.
Ich möchte noch einiges dazu ergänzen. Bei meinem vorherigen Umzug habe ich mich bei einem Privatanbieter für die Strom und Gasversorgung angemeldet, mir war nicht bekannt das ich mich zuerst b ei den zuständigen Stadtwerken die Ummeldung ankündigen muss wenn ich frisch dazugezogen bin, so kam es zu unregelmäßigkeiten. Ich bin Zahlungswillig und kräftig, es wäre eine Schande als Kaufmann über schlechten Zahlungsmoral zu schimpfen wenn man selbst keinen hat.
Ich bezahlte die Rechnungen also abzüglich der ungerechtfertigten Mahngebühren, die Sie zuerst dem Hauseigentümer aufgebrummt hatten und dann mir, bat aber auch schriftlich das Mahnverfahren einzustellen bis die Sachlage endgültig geklärt sei. An diesem Tag sollte der Herr meinen Strom abstellen, vorsorglich hatte ich also ein Abend vorher die Rechnung bezahlt und die Überweisungsquittung im original an den Stromkasten gehängt um die Sperrung zu vermeiden. Ich bin berufstätig und von 8 bis 19Uhr nicht zuhause, einen Tag frei nehmen für die Willkür der Stadtwerke kam für mich nicht in frage.
Wenn ich das also richtig verstehe, darf der Mitarbeiter durch meinen angemieteten Garten durch den Hintereingang gehen, ohne einen Mitbewohner darüber zu informieren? Im Keller befinden Sich, wie man vermutet, die Kellerräume - nicht abgeschlossen, sowie Waschkeller und Fahrradraum. Das kann doch nicht sein, dass ein MItarbeiter einfach so in das Haus eindringen darf, alleine. Zur Ergänzung; Die Stadtwerke Itzehoe hatten vorher ein schriftliches Hausverbot erteilt bekommen, da denen die Geräte gehören fügte ich hinzu, das es nach vorheriger Absprache kein Problem sei die Räumlichkeiten zu besichtigen.
Diese Willkür kann doch nicht rechtens sein, in private Mietrume einzudringen.
Ich danke Ihnen vielmals im Voraus.
Sehr geehrter Herr Liebmann,
vielen Dank für die schnelle und kompetente Rückantwort.
Ich möchte noch einiges dazu ergänzen. Bei meinem vorherigen Umzug habe ich mich bei einem Privatanbieter für die Strom und Gasversorgung angemeldet, mir war nicht bekannt das ich mich zuerst b ei den zuständigen Stadtwerken die Ummeldung ankündigen muss wenn ich frisch dazugezogen bin, so kam es zu unregelmäßigkeiten. Ich bin Zahlungswillig und kräftig, es wäre eine Schande als Kaufmann über schlechten Zahlungsmoral zu schimpfen wenn man selbst keinen hat.
Ich bezahlte die Rechnungen also abzüglich der ungerechtfertigten Mahngebühren, die Sie zuerst dem Hauseigentümer aufgebrummt hatten und dann mir, bat aber auch schriftlich das Mahnverfahren einzustellen bis die Sachlage endgültig geklärt sei. An diesem Tag sollte der Herr meinen Strom abstellen, vorsorglich hatte ich also ein Abend vorher die Rechnung bezahlt und die Überweisungsquittung im original an den Stromkasten gehängt um die Sperrung zu vermeiden. Ich bin berufstätig und von 8 bis 19Uhr nicht zuhause, einen Tag frei nehmen für die Willkür der Stadtwerke kam für mich nicht in frage.
Wenn ich das also richtig verstehe, darf der Mitarbeiter durch meinen angemieteten Garten durch den Hintereingang gehen, ohne einen Mitbewohner darüber zu informieren? Im Keller befinden Sich, wie man vermutet, die Kellerräume - nicht abgeschlossen, sowie Waschkeller und Fahrradraum. Das kann doch nicht sein, dass ein MItarbeiter einfach so in das Haus eindringen darf, alleine. Zur Ergänzung; Die Stadtwerke Itzehoe hatten vorher ein schriftliches Hausverbot erteilt bekommen, da denen die Geräte gehören fügte ich hinzu, das es nach vorheriger Absprache kein Problem sei die Räumlichkeiten zu besichtigen.
Diese Willkür kann doch nicht rechtens sein, in private Mietrume einzudringen.
Ich danke Ihnen vielmals im Voraus.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 01.07.2010 14:02:49
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Ihren weiteren Ausführungen nach kommt es maßgeblich darauf an, wie weit man den Besitzschutz der Mietsache definiert. Ob die Sperre bzw. die Androhung der Versorgungssperre letzten Endes berechtigt war oder nicht, kann derzeit und hier nicht abschließend beantwortet werden.
Letztendlich sind jedoch beim Betreten von Kellerräumen und auch des Hofraumes / Garten (wenn dieser nicht eingezäunt ist), ein Antragsrecht des Mieters im Rahmen des Strafantrages in Bezug auf einen Hausfriedensbruch abzulehnen.
Nach einer Entscheidung des KG Berlin (GE 2004, 622), nach der zwischen den Besitz und Gebrauch zu unterscheiden ist, reicht der Besitzschutz nur so weit reicht wie die tatsächlich bestehende Sachherrschaft vorliegt. Jedenfalls sind Versorgungssperrungen keine Besitzstörung (NZM 2005, 281).
Wie weit sich die Mietsache physisch erstreckt, kann möglicherweise entsprechend den Differenzierungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht abgegrenzt werden. Danach wären Kellerräume und Gemeinschaftsgärten und Hofräume nicht als Sondereigentum anzusehen, sodass sich der Besitzschutz des Mieters hierauf nicht erstrecken kann.
Ein Hausverbot kann zudem grundsätzlich nur vom Eigentümer des Hauses, nicht jedoch vom Mieter ausgesprochen werden.
Letztendlich komme ich daher zu dem Ergebnis, dass bei Androhung einer Versorgungssperre, den Mitarbeiter der Stadtwerke hier der Zutritt über dafür vorgesehene Öffnungen (hier Hintereingang) und zu den allen zugänglichen Kellerräumen (wo sich wahrscheinlich die Stromzähler befinden) erlaubt war, diese jedenfalls einen Rechtfertigungsgrund im Fall einer berechtigten Sperrankündigung hatten, die den Straftatbestand des Hausfriedensbruches ausschließt.
Das Sie am Abend vor der angekündigten Sperre den rückständigen Betrag gezahlt haben, dürfte hierfür keine Rolle spielen, da eine Erfüllung erst dann eintritt, wenn der Betrag beim Gläubiger eingeht und nicht bereits mit Zahlung. Zum Zeitpunkt des Betretens dürfte dies noch nicht der Fall gewesen sein. Zudem mussten die Mitarbeiter erst einmal bis zum Stromzähler vordringen, um Ihre Zahlungsmitteilung zur Kenntnis zu nehmen.
Bedauerlicherweise lässt sich für Sie kein günstigeres Ergebnis mitteilen.
Ich hoffe, ich konnte dennoch Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Ihren weiteren Ausführungen nach kommt es maßgeblich darauf an, wie weit man den Besitzschutz der Mietsache definiert. Ob die Sperre bzw. die Androhung der Versorgungssperre letzten Endes berechtigt war oder nicht, kann derzeit und hier nicht abschließend beantwortet werden.
Letztendlich sind jedoch beim Betreten von Kellerräumen und auch des Hofraumes / Garten (wenn dieser nicht eingezäunt ist), ein Antragsrecht des Mieters im Rahmen des Strafantrages in Bezug auf einen Hausfriedensbruch abzulehnen.
Nach einer Entscheidung des KG Berlin (GE 2004, 622), nach der zwischen den Besitz und Gebrauch zu unterscheiden ist, reicht der Besitzschutz nur so weit reicht wie die tatsächlich bestehende Sachherrschaft vorliegt. Jedenfalls sind Versorgungssperrungen keine Besitzstörung (NZM 2005, 281).
Wie weit sich die Mietsache physisch erstreckt, kann möglicherweise entsprechend den Differenzierungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht abgegrenzt werden. Danach wären Kellerräume und Gemeinschaftsgärten und Hofräume nicht als Sondereigentum anzusehen, sodass sich der Besitzschutz des Mieters hierauf nicht erstrecken kann.
Ein Hausverbot kann zudem grundsätzlich nur vom Eigentümer des Hauses, nicht jedoch vom Mieter ausgesprochen werden.
Letztendlich komme ich daher zu dem Ergebnis, dass bei Androhung einer Versorgungssperre, den Mitarbeiter der Stadtwerke hier der Zutritt über dafür vorgesehene Öffnungen (hier Hintereingang) und zu den allen zugänglichen Kellerräumen (wo sich wahrscheinlich die Stromzähler befinden) erlaubt war, diese jedenfalls einen Rechtfertigungsgrund im Fall einer berechtigten Sperrankündigung hatten, die den Straftatbestand des Hausfriedensbruches ausschließt.
Das Sie am Abend vor der angekündigten Sperre den rückständigen Betrag gezahlt haben, dürfte hierfür keine Rolle spielen, da eine Erfüllung erst dann eintritt, wenn der Betrag beim Gläubiger eingeht und nicht bereits mit Zahlung. Zum Zeitpunkt des Betretens dürfte dies noch nicht der Fall gewesen sein. Zudem mussten die Mitarbeiter erst einmal bis zum Stromzähler vordringen, um Ihre Zahlungsmitteilung zur Kenntnis zu nehmen.
Bedauerlicherweise lässt sich für Sie kein günstigeres Ergebnis mitteilen.
Ich hoffe, ich konnte dennoch Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
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