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Vermieter erlaubte keinen Nachmieter und beging Hausfriedensbruch


17.12.2014 19:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe eine Wohnung in München fristgerecht zum 30.09.2014 gekündigt - nach vorangegangener Versicherung des Vermieters (per E-Mail), dass unter "bestimmten" Umständen einer Vermietung zum 01.11.2014 nichts im Wege stünde. Im selben Schreiben untersagte er mir, die Wohnung bis zum Ende der Mietszeit (31.12.) unterzuvermieten oder ihm Nachmieter vorzuschlagen. Er wolle sich darum selbst kümmern.

Sechs Wochen vergingen ohne Meldung, auf zweifache Nachfrage wurde ich abgewimmelt mit dem Vermerk, dass er keineswegs verpflichtet sei, eine Kündigungsbestätigung auszustellen und ich möge doch "von weiteren Sachstandsanfragen absehen", da seine Mitarbeiter viel zu tun hätten und die Kündigungen in der Reihenfolge ihres Eintreffens bearbeitet würden.

In der Zwischenzeit hatte ich die Wohnung ausgeräumt, gestrichen und geputzt - am 01.11. war sie parat zur Übergabe. Lediglich die Küche verblieb vorerst drin, weil ich mir die gerne ablösen lassen wollte.

Weitere Wochen vergingen - als ich erneut um einen Übergabetermin und das Bekanntgeben des weiteren Vorgehens bat, wurde ich darauf verwiesen, dass mein Mietverhältnis zum 31.12. endet und man sich zu gegebener Zeit bei mir melden würde.

Mich brachte das in eine schlimme Bredouille, weil ich zu meiner neuen Miete nun auch noch die alte (ca. 920 Euro monatlich) bezahlen musste. Die alte Wohnung stand derweil leer.

In der Zwischenzeit habe ich also die Küchenzeile verkauft, danach war ich noch mit dem Makler (der sich erst 10 Wochen nach der Kündigung meldete) in der Wohnung. Dabei fiel mir auf, dass die Balkontür sperrangelweit offen stand. Ich hatte sie - unter Anwesenheit von Zeugen - beim letzten Verlassen der Wohnung definitiv geschlossen.

Zudem waren bereits die Klingel und die Heizung abgestellt. Obwohl ich offiziell noch Mieterin dort war.

Als ich gestern mit den Malern in der Wohnung eintraf, um die Küche nach deren Abbau streichen zu lassen, war

1. Die Tür abgesperrt (ich hatte sie beim Verlassen nur zugezogen, nicht abgeschlossen)

und

2. Alle Sicherungen ausgeschaltet (sowohl die Hauptsicherung und die zu den einzelnen Räumen). Das war ich ebenfalls nicht selbst - mein Freund kann das bezeugen.

Außer mir hatte nur der Makler einen Schlüssel – dieser versichert mir aber, nicht in der Wohnung gewesen zu sein.

Jemand – der Vermieter/Hausverwalter/Hausmeister? – war also unbefugt und ohne mein Wissen in der Wohnung.

Nun drei Fragen:

1. Hab ich Möglichkeiten, wenigstens einen Teil der Miete, die ich nach meinem Auszug aufgrund der Nicht-Reaktion meines Vermieters bzw. der Hausverwaltung noch zahlen musste, zurückzuerhalten?

2. Ist es nicht Hausfriedensbruch, wenn jemand einfach so meine Wohnung betritt, selbst wenn ich nicht mehr darin wohne?

3. Welche Folgen hätte eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch? Ich habe gelesen, dies würde eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Kann ich die somit aussprechen und evtl. wenigstens die halbe Dezembermiete einbehalten?

Danke für eine kurze Rückmeldung und viele Grüße,
PK
17.12.2014 | 21:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der Vermieter durfte Ihnen die Zustimmung zur Untermiete nicht grundlos verweigern. Deshalb haben Sie spätestens ab Zugang der Verweigerung Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete. Da Sie die ganze Wohnung untervermieten wollten, entspricht die Untermiete im Zweifel Ihrer Miete.
Sie müssen allerdings plausibel darlegen können, dass Sie die Wohnung hätten untervermieten können, es also theoretisch Interessenten gegeben hätte. Wenn die Berichte über den Wohnungsmarkt in Ihrer Stadt zutreffend sind, dürfte das aber kein Problem sein.

In der Tat ist ein Betreten der Wohnung ohne Ihre Zustimmung Hausfriedensbruch und damit strafbar.

Hausfriedensbruch durch den Vermieter rechtfertigt in der Tat grundsätzlich eine fristlose Kündigung. Allerdings knüpft das Recht zur fristlosen Kündigung daran an, dass die Weiternutzung dem Mieter dann unzumutbar wäre. Da Sie aber bereits ausgezogen sind und der Vertrag am Jahresende endet, ist die Unzumutbarkeit nicht offensichtlich gegeben, also etwas wackelig. Zudem müssen Sie den Hausfriedensbruch beweisen.

Ich empfehle daher, die fristlose Kündigung auszusprechen, den Schadensersatz unter Fristsetzung geltend zu machen (für die Zeit ab Kündigung hlfsweise) und eventuell noch zu zahlende Mietzahlungen mit dem Schadensersatz aufzurechnen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2014 | 10:05

Vielen Dank für Ihre Antwort - die hilft mir auf jeden Fall weiter!

Nur noch ein, zwei Kleinigkeiten zum besseren Verständnis: Morgen ist Wohnungsübergabe - die würde ich gerne noch abwarten, ehe ich die fristlose Kündigung der ordentlichen Kündigung hinterherschicke. Geht das? Oder besser gefragt: Kann ich JETZT eine fristlose Kündigung aussprechen, die rückwirkend gilt? Und muss ich was die Form angeht irgendetwas berücksichtigen?

Danke und viele Grüße,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2014 | 18:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

nach der Übergabe ist die fristlose Kündigung nicht mehr möglich, weil die unzumutbaren Umstände (das Betreten Ihrer Wohnung) dann mangels Wohnung nicht mehr eintreten könne. Auch wenn Sie jetzt fristlos kündigen, werden Sie mit der fristlosen Kündigung nicht sehr weit kommen, da die Wohnung bereits morgen nicht mehr Ihre ist.

Eine rückwirkende Kündigung ist leider grundsätzlich unmöglich.

Die Form der fristlosen Kündigung ist nicht wichtig, Sie müssen nur die Gründe benennen. Aus Beweisgründen sollten Sie aber schriftlich kündigen.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
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