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Vermieter bemerkt Schaden nach Auszug - kein Übergabeprotokoll


10.12.2015 13:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich befinde mich mit meinem Bruder in einem rechtlichen Zusammenschluss der eine gemeinsame Wohnung vermietet. Es handelt sich um einen Neubau aus dem Jahr 2013. Der Erstmieter ist nun ausgezogen. Da wir beide nicht vor Ort sein konnten hat stellvertretend unser Vater die Übergabe vollzogen.
Nachträglich (etwa eine Woche später) wurde ein Mängel festgestellt, der ganz offensichtlich von dem Erstmieter verursacht wurde. Es wurde in Fensterleisten gebohrt um eine Art Jalousien zu befestigen.
Bei der Übergabe wurde dieser Mangel weder mündlich noch schriftlich festgehalten, da er nicht gesehen wurde.
Desweiteren besteht kein Übergabeprotokoll, lediglich die Zählerstände wurden mit Unterschriften beider Parteien bestätigt.
Der ehemalige Mieter spricht sich nun frei von jeglichen Schadensersatzansprüchen unsererseits und fordert die Rückzahlung des vollständigen Kautionsbetrages innerhalb 5 Tagen.
Besteht in diesem Fall nach Übergabe der Wohnung einen solchen Schaden zu beanstanden und dem Mieter in Rechnung zu stellen?
Eventuell schriftliche Zustellung des Schadens?
Sollte die Beweislast nicht eindeutig sein, da o.g. Mieter der bisher einzige war?
Der neue Mieter bezieht die Wohnung zum 01.01.2016.

Vielen Dank.

10.12.2015 | 14:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hinsichtlich des Protokolls besteht nun das Problem, dass ein von beiden Seiten unterzeichnetes Übergabeprotokoll ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt. Der Zustand der Wohnung ist darin dokumentiert und von den Parteien bestätigt.
Die von Ihnen angemerkten Schäden stehen nicht im Protokoll.
Dies bedeutet, dass ein solcher Schaden bei Übergabe der Mietsache nicht vorgelegen hat. Dass Sie Ihren Vater mit der Übergabe beauftragt haben, fällt zudem in Ihre Verantwortungsphäre und stellt keinen Entlastungsgrund im Hinblick auf das Protokoll dar.

Hinsichtlich der Auszahlung der Kaution besteht keinerlei Verpflichtung, diese innerhalb von 5 Tagen und schon gar nicht vollständig auszuzahlen.Eine Auszahlung der Kaution sollte in angemessener Frist ( einige Wochen) nach Vertragsende erfolgen, wobei der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat.

Insofern sollten Sie diese möglichen Nachforderungen zunächst abschätzen und sodann den Restbetrag der Kaution auszahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2015 | 15:20

Sehr geehrte Frau Türk

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

Das heißt das lediglich schriftliche Festhalten der Zählerstände ist gleichzusetzen mit einem Übergabeprotokoll auf dem der Zustand der Räumlichkeiten festgehalten wird?
Ist mit Nachforderungen der Betrag gemeint, der sich aus der zu erwartenden Nebenkostenabrechnung ergibt? Das heißt als Beispiel: hat der Mieter bei der letzten Abrechnung 200€ nachzahlen müssen und es sind nun bis zu dem Auszug 6 Monate vergangen werden 100€ von der Kaution einbehalten?
Oder sind zu erwartenden Nachforderungen für Reperaturen etc.?
Und der Sicherheitszuschlag wäre auf bspw. 50€ zu datieren - dieser dient der Sicherheit aus Vermietersicht?
Die Kaution in unserem Beispiel beträgt 1200€

Über eine Definition von o.g.
zu erwartenden Nachforderungen und dem Sicherheitszuschlag würde ich mich sehr freuen.

Erneut vielen Dank für Ihre Zeit und Hilfe

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2015 | 17:11

Sehr geehrte Fragesteller,

ich möchte Ihre Frage wie folgt beantworten.

Ich habe hier tatsächlich gelesen, dass (k)ein Übergabeprotokoll besteht. Das "k" habe ich schlichtweg überlesen.
Insofern stellen die Löcher in den Fensterrahmen tatsächlich einen Mangel dar.
Sie müssen beweisen können, dass dieser Schaden vom Mieter verursacht wurde. Ihr Vater wird als Zeuge nicht von Nutzen sein, da er diese Löcher scheinbar nicht registriert hat. Allerdings können Sie vermutlich nachweisen, dass in den Fenstern, da Neubau und Erstvermietung vor diesem Mieter keinerlei weitere Personen diesen Schaden verursacht haben können. Ebenso gilt dies für die Zeit nach Beendigung dieses Mietvertrages, da ja noch kein neuer Mieter eingezogen ist.

Insofern hat der Mieter diese Schäden tatsächlich gem. § 280 I BGB zu ersetzen. Sie sollten bei einem Fensterbauer in Erfahrung bringen, ob und wie solche Löcher beseitigt werden können. Insbesondere sollten Sie sich auch nach dem hierfür anzusetzenden Preis (=Schadenersatz) erkundigen und sich dies bestenfalls schriftlich geben lassen.

Sodann sollten Sie dem Vermieter die Kosten für die Beseitigung der Löcher in Rechnung stellen, wobei ein Abzug Neu für Alt gemacht werden müsste. In Ihrem Fall dürfte dies nicht der Rede wert sein, da es sich um einen Neubau handelte.

Insofern hat Ihr Mieter keinen Anspruch auf seine Kaution, bis dieser Schadensposten bereinigt ist. Sie haben hier ein Zurückbehaltungsrecht.

Bitte entschuldigen Sie nochmals, dass ich zunächst aufgrund des falschen Lesens Ihres Sachverhaltes eine fehlerhafte Antwort gegeben habe. Bei weiteren Fragen kontaktieren Sie mich gerne über die hinterlegte E-Mail-Adresse.

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