07.06.2012 | 17:52
Antwort
von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
342 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Anfrage über das Online Beratungsportal frag-einen-anwalt.
Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.
Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.
Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
1)
Beim Tod des Vermieters geht im Erbfall der Mietvertrag mit dem bisherigen Inhalt auf den/die Erben(gemeinschft) als Gesamtrechtsnachfolger über.
2)
Die Wirksamkeit der Kündigung scheint streitig zu sein.
Sollten der/die Erben(gemeinschaft) das Haus verkaufen, so würden Sie nach § 566 BGB als neue Vermieter in einen noch bestehenden Mietvertrag eintreten. Allerdings bleibt vorliegend fraglich, ob die Kündigung wirksam ist/war.
3)
Die Erbschaft wurde noch nicht angenommen bzw. ausgeschlagen.
Sie sollten sich deshalb mit Ihrem Anliegen an das örtlich zuständige Nachlassgericht wenden, um den/die Erben ausfindig zu machen.
Es kommt insbesondere auch in Betracht, beim Nachlassgericht die Einsetzung eines NACHLASSPFLEGERS zu beantragen, wenn die Erbfolge nicht klar ist und auch sonst niemand zuständig sein will.
4)
Ich fasse wie folgt zusammen:
Sollte die Kündigung wirksam sein, so würde der Mietvertrag auch nach dem Tod des Vermieters nicht wieder aufleben.
An den Lieferanten/Anbieter von Öl/Strom/Wasser müssten Sie sich im Notfall direkt wenden. Im Idealfall ist/sind alsbald Erbfolge und Weiteres geklärt.
Wie bereits ausgeführt kann/sollte beim Nachlassgericht wohl die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragt werden.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
07.06.2012 | 18:14
Guten Tag Herr Kohberger,
vielen Dank für Ihre schnelle gute Antwort.
Die erste Kündigung (das wir zum 31.05.2012 ausziehen sollten), dagegen habe ich mit meiner Rechtschutz und der Anwältin gegengehalten. Dann wurde sich auf dem § 573a
Erleichterte Kündigung des Vermieters berufen seitens des Vermieters. Daraufhin wurde mitgeteielt, das wir nicht ausziehen wegen Härtefall und wegen unserer Behinderung. Darauf haben wir noch keine Antwort bekommen, obwohl sie hätte schon lägst erfolgen sollen.
MfG
und Vielen Dank, werde ich am Montag gleich zum Gericht gehen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
07.06.2012 | 18:35
Sehr geehrter Ratsuchender,
besten Dank für die prompte Ergänzung des Sachverhaltes. Hierauf nehme ich noch wie folgt Stellung:
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate (§ 573a BGB). Nach erster Einschätzung würde das Mietverhältnis dann Ende Dezember 2012 enden.
Wegen der Härtefallregelung konnten Sie aus den genannten Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Der Vermieter oder vorliegend der/die Erben muss/müssen dann das Mietverhältnis in aller Regel nur für eine angemessene Zeit - und nicht auf unbestimmte Zeit - fortsetzen.
Für die zu gewährende Frist werden die persönlichen Umstände, insbesondere die gesundheitlichen Einschränkungen, angemessen zu berücksichtigen sein.
Vielleicht werden Sie sich mit dem/den Erben nun doch noch außergerichtlich einig.
Ich wünsche noch einen guten Ausgang der Angelegenheit.
Mit freundlichen Grüßen
Michal Kohberger
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt
07.06.2012 | 17:58
Ergänzung zu Punkt 2:
Sollten der/die Erben(gemeinschaft) das Haus verkaufen, so würde der Käufer nach § 566 BGB als neue Vermieter in einen noch bestehenden Mietvertrag eintreten.
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§ 566 BGB
Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
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Allerdings bleibt vorliegend fraglich, ob die Kündigung wirksam ist/war. Da Sie selbst auch ein Kaufinteresse haben sollten Sie sich auch aus diesem Grund an das Nachlassgericht wenden.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
