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Vermächtnis Immobilie übertragen bei Schulden gegenüber dem Erben


17.12.2016 19:23 |
Preis: 43,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Ich bin Alleinerbe geworden. Als Vermächtnis habe ich ein Haus an eine andere Person zu übertragen. Das habe ich ausdrücklich anerkannt. Allerdings schuldet diese Person mir 5.000 Euro, da diese Summe zu Unrecht dem Nachlass entnommen wurde. Der Anwalt des Gegners hat die Übertragung gefordert. Ich habe mich bislang auf 272 BGB berufen. Nun hat der Anwalt, unter Fristsetzung von einer Woche, die Vorlage einer Bewilligungserklärung gefordert. Diese soll die Eintragung einer Auflassungsvermerkung zu Gunsten des Gegners umfassen. Nach meinen Recherchen bin ich dazu verpflichtet.

Der Gegner besitzt eine (Schrott-) Immobilie mit einer Zwangssicherungshypothek (eingetragen 2003) in Höhe von 130.000 Euro (Gläubiger ist ein Handwerker). Vor dem Handwerker ist eine Grundschuld von 30.000 Euro eingetragen, die ich geerbt habe. Ich bin jetzt Gläubiger.

1. Könnte der Handwerker seine Forderung bei einer Übertragung auf den Gegner seine Forderung aus dem Vermächtnis befriedigen, wenn er von der Übertragung des Vermächtnisses erfährt?

Das Finanzamt hat mir schon einen Erhebungsbogen für die Erbschaftssteuer (des Vermächtnisses) geschickt. Diese müsste ich zahlen und mir dann vom Gegner wiederholen.

Die 6.000 Euro und die offene Grundschuld möchte ich bald durch einen Anwalt geltend machen.

Ich neige dazu dem Gegner die Immobilie zu übertragen, damit ich die Erbschaftssteuer nicht bezahlen muss.

2. Hätte ich durch die Übertragung Nachteile, wenn ich später meine Forderungen vollstrecken will? Oder würden Sie nur eine Auflassungsvermerkung eintragen lassen?

3. Wie würden Sie vorgehen?

Danke und Gruß


Einsatz editiert am 17.12.2016 20:55:11
18.12.2016 | 08:16

Antwort

von


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Tel: 0681-40141116
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen möchte ich - unter Hinweis auf meine beschränkte Kenntnis der Einzelheiten des Sachverhaltes - folgendes antworten:

1) Grundsätzlich kann der Handwerker in sämtliche Vermögensmassen seines Schuldners vollstrecken, sofern er einen Vollstreckungstitel hat. Dies gilt dann auch für das aus dem Vermächtnis erlangte Grundstück. Er könnte sich also auch eine Zwangssicherungshypothek in dieses Grundstück eintragen lassen, nachdem Sie es übertragen haben.

Darüber hinaus könnte der Handwerker auch schon in das Vermächtnis selbst vollstrecken, also in den Anspruch des Vermächtnisnehmers gegen Sie auf Übertragung des Grundstückes. Dies würde nach § 848 ZPO im Ergebnis nach Erfüllung des Vermächtnisses wiederum zu einer Zwangssicherungshypothek des Handwerkers führen.

Das Finanzamt schickt den Erhebungsbogen so oder so an Sie als Erben. Das bedeutet noch nicht, dass das Finanzamt sogleich die Erbschaftssteuer betreffend des Vermächtnisses von Ihnen verlangen wird. Sie können mit dem Finanzamt über die Sachlage reden.

Hinzu kommt, dass Sie gegenüber dem Vermächtnisnehmer einen Freistellungsanspruch wegen der Steuer auf das Vermächtnis haben, den Sie wiederum mit dem Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. Nach Zahlung der Steuer durch Sie würde sich dieser Freistellungsanspruch in einen Erstattungsanspruch verwandeln, der ebenfalls dem Zurückbehaltungsrecht unterläge.

2) Die Auflassungsvormerkung müssen Sie auf jeden Fall bewilligen, das ist Ihnen sicherlich bekannt. Dadurch verlieren Sie auch keine Zurückbehaltungsrechte gegenüber dem Erfüllungsanspruch.

Für eine spätere Vollstreckung würde die Übertragung insofern sogar Vorteile bringen, als Sie dadurch die Vermögensmasse des Schuldners vergrößern, in die Sie vollstrecken könnten. Gegen die Übertragung spricht auch nicht entscheidend die Gefahr einer Zwangssicherungshypothek des Handwerkers, weil dieser wie gesagt auch schon jetzt mit dem gleichen Resultat in das Vermächtnis vollstrecken könnte.

Insofern stellt sich die Frage anders dahingehend, ob nicht eine spätere Vollstreckung (abgesehen vom Aufwand) Nachteile hätte gegenüber einer Lösung, bei der Ihre Forderung jetzt Zug um Zug gegen die Vermächtniserfüllung erfüllt werden, also ohne die Notwendigkeit späterer Vollstreckung.

3) Sie haben diesen Weg ja selbst mit der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes eingeschlagen. Sie könnten ihn fortsetzen im Hinblick auf die Steuer und die erwähnte Forderung über 5000 Euro, von der ich nach Ihren Angaben unterstelle, dass Sie sich auf das Erbe bezieht und deshalb ebenfalls von § 273 BGB gedeckt wäre. Falls der Gegner nicht auszahlen will oder kann, könnten Sie sich ersatzweise mit der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf das Grundstück zufrieden geben. Diese kann er Ihnen auch ohne Titel bewilligen und Sie hätten eine erstrangige Sicherung gegenüber dem im Hintergrund stehenden Handwerker.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2016 | 09:48

Sehr geehrter Herr RA Schröder,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Verstehe ich Sie richtig, dass ich keinen Vorteil davon habe vom Zurückbehaltungsrecht gebrauch zu machen?

Dann könnte ich das Vermächtnis ja besser gleich übertragen. Einer Zwangssicherungshypothek wird der Vermächtnisnehmer freiwillig nicht zustimmen. Mir geht es nur darum meine 5.000 € zu bekommen, wenn ich einen Titel habe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2016 | 09:56

Wenn sich Ihr Interesse hierauf beschränkt, dann können Sie nach der Übertragung und Erlangung eines Titels immer noch vollstrecken. Vorteilhafter wäre aus meiner Sicht gleichwohl eine Lösung, bei der Sie ohne Notwendigkeit von Titelerlangung und Vollstreckung auskämen.

Unabhängig davon bedenken Sie bitte, dass Sie auch bei Bereitschaft zu unverzüglicher Übertragung der Auflassungsvormerkung zustimmen sollten, um einer einstweiligen Verfügung zuvorzukommen.

Mit besten Grüßen

ANTWORT VON

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