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Verkauf von Sondernutzungsrecht/MEA


01.10.2017 10:38 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Verkauf von Gemeinschaftseigentumsflächen nur unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer; Relevanz der Miteigentumsanteile für Stimmrechte und für Kosten und Lasten sowie für die Außenhaftung


Sehr geehrte Dame,
Sehr geehrter Herr,

ich habe 2015 ein Reihenendhaus (Neubau) inkl. Sondernutzungsrecht für die Fläche vor, hinter und neben dem Haus gekauft. Alles ist mit Lageplan etc. in der Teilungserklärung beschrieben.
Es gibt insgesamt 39 Parteien (3 getrennt stehende Häuserreihen).
Die Miteigentumsanteile wurden unter anderem so aufgeteilt/verkauft, als ob es sich bei dem SNR um reales Eigentum handelt (das habe ich bei der Firma die verkauft hat erfragt). Also je größer das SNR, desto größer auch die MEA. Und dementsprechend habe ich für meine Immobilie auch mehr bezahlt, als z.B die Partei mit identischer Immobilie nur mit kleinerem Gartenanteil. Aufgrund der Größe des Gartens habe ich auch mehr MEA als die anderen Parteien, denn von der Fläche her, wäre es der größte gewesen.
Neben "meinem" Grundstück verläuft eine Straße, die damals zu breit gebaut wurde. Auf 45 Quadratmetern liegt diese Straße auf meinem SNR. Seit über 1,5 Jahren telefoniere ich nun schon hin und her. Es war eigentlich immer von einem Rückbau die Rede, nun ist aber ein Ankaufsangebot der Stadt beim Verwalter eingegangen (200€ pro Quadratmeter).
Ich habe für das volle SNR bezahlt und nun wird es mir gekürzt und der Erlös wird auf alle Parteien aufgeteilt (wenn alle zustimmen), das erscheint mir nicht gerecht.
Muss ich das so hinnehmen?
Welche Rechte habe ich um meine Ausgaben für diesen Teil des SNR wenigstens wieder zu bekommen?
Kann ich nachträglich noch Forderungen an die Firma, die mir diese Immobilie verkauft hat stellen? Hätte ich da außergerichtlich überhaupt eine Chance oder sollte ich das vor Gericht klären?
Kann ich - wenn es zum Verkauf kommt - eine neue Berechnung der MEA unter gleichen Vorraussetzungen wie sie im Kaufvertrag verwendet wurden verlangen, damit mein Anteil angepasst wird und ich nicht mit hohen MEA vor etwas stehe, dass ich ideell gesehen gar nicht mehr habe?
Was muss ich noch beachten, bevor ich meine Zustimmung zum Verkauf gebe?
Spielt die Art der Aufteilung der MEA überhaupt eine Rolle?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

01.10.2017 | 11:53

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen:

- Muss ich das so hinnehmen?

Nein, das müssen Sie nicht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12 - entschieden:

"Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein."

Nur wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen, wären Sie aus § 242 BGB zur Mitwirkung verpflichtet. Dafür fehlt es in Ihrem Sachverhalt aber an jeglichem Anhaltspunkt.

Veräußern können danach nur alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich nach §§ 873, 925 BGB. Wenn Sie das nicht wollen, können Sie den Verkauf durch schlichte Weigerung verhindern.

- Welche Rechte habe ich um meine Ausgaben für diesen Teil des SNR wenigstens wieder zu bekommen?

Sie können Ihre etwaige Mitwirkung am Verkauf davon abhängig machen, entsprechend entschädigt zu werden.

Dies kann am besten im Rahmen einer Miteigentümervereinbarung bzw. Nachtrag zur Teilungserklärung geschehen, die ich Ihnen - falls gewünscht - gerne im Rahmen eines Mandats ausarbeiten könnte. Inhalt der Vereinbarung ist u.a.: Sie werden entschädigt, und dafür wirken Sie am Verkauf mit. Ferner wäre Ihr MEA auf Ihren wahren Anteil anzupassen.

- Kann ich nachträglich noch Forderungen an die Firma, die mir diese Immobilie verkauft hat stellen? Hätte ich da außergerichtlich überhaupt eine Chance oder sollte ich das vor Gericht klären?

Für ein Vorgehen gegen den Bauträger müsste ein Mangel vorliegen. Ich sehe nicht, inwiefern der beabsichtigte Verkauf von Teilen des Gemeinschaftseigentums, an denen Sie ein Sondernutzungsrecht haben, ein Fehler des Bauträgers sein könnte. Insbesondere ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile zwar ungewöhnlich, da nicht nach Wohn- und Nutzfläche, aber doch im Rahmen des Zulässigen.

- Kann ich - wenn es zum Verkauf kommt - eine neue Berechnung der MEA unter gleichen Voraussetzungen wie sie im Kaufvertrag verwendet wurden verlangen, damit mein Anteil angepasst wird und ich nicht mit hohen MEA vor etwas stehe, dass ich ideell gesehen gar nicht mehr habe?

Eine Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller geändert werden. Hier kommt erschwerend hinzu, dass die Teilungserklärung bereits im Grundbuch vollzogen ist. Es müssten demnach alle Wohnungsgrundbücher geändert, an die neuen MEA angepasst werden. Ob Sie das verlangen können, hängt maßgeblich von der Teilungserklärung selbst ab.

Eine Verschiebung der Miteigentumsquoten kann wegen grober Unbilligkeit aus §§ 242, 313 BGB in Verbindung mit dem Gemeinschaftsverhältnis verlangt werden. Zwar könnte man sich auf den Standpunkt stellen, dass eine schlichte Änderung des Kosten- und Lastenschlüssels ausreicht, um eine Unbilligkeit zu kompensieren. Allerdings bleibt es dann bei der Außenhaftung nach § 10 Abs. 8 WEG gem. den eingetragenen MEA. Sie haben daher ein Interesse, im Falle des Verkaufs Ihren MEA anpassen zu lassen (und damit auch die MEA aller anderen). Außenhaftung ist die Haftung gegenüber Dritten für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

- Was muss ich noch beachten, bevor ich meine Zustimmung zum Verkauf gebe?

Sie sollten unbedingt auch, falls eine Grundschuld eingetragen wurde, Ihre Bank fragen, was sie von der beabsichtigten Verkleinerung der Fläche und der anzustrebenden notariellen Nachtragsvereinbarung hält. Die hätte ein Wörtchen mitzureden.

- Spielt die Art der Aufteilung der MEA überhaupt eine Rolle?

Ja, in der Regel - je nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung - für die Stimmrechte und für Kosten und Lasten sowie für die Außenhaftung nach § 10 Abs. 8 WEG (siehe oben). Da Sie nicht mit Kosten belastet werden sollten, die Sie eigentlich gar nicht in der Höhe nach den wahren Anteilen schulden, sollte zumindest der Kosten- und Lastenschlüssel entsprechend aktualisiert werden.

Ich hoffe, Ihnen damit geholfen zu haben und stehe bei weiteren Fragen in dieser Sache gerne zur Verfügung. Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Gerne bin ich auch, wie oben angedeutet, bei weiteren Schritten behilflich. Insbesondere biete ich hier auf dieser Plattform zum günstigen Festpreis auch die Prüfung von notariellen Vertragsentwürfen an.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Port7 Rechtsanwälte
Münster


Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2017 | 20:09

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre Antworten!

Andersherum könnte aber auch ein anderer Eigentümer seine Zustimmung verweigern, wenn ich eine Entschädigung verlange, oder ist das verboten, da diesem bei Verkauf kein Schaden entsteht (es geht ja nur um mein SNR)?
In zwei Wochen findet die nächste Eigentümerversammlung statt. Ich werde mich, falls nötig danach noch einmal mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2017 | 20:15

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

das ist vollkommen richtig. Jeder kann sich einem Verkauf entgegenstellen.

Ich freue mich dann ggf. auf Ihre weitere Nachricht und wünsche Ihnen jedenfalls alles Gute.

Mit besten Grüßen

Andreas Neumann

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