Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.756
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verkauf von Bruchteilseigentum einer Immobilie mit Umwandlung in Wohnungseigentum


21.12.2011 00:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Hallo,

es besteht folgende Situation:
Person A ist Alleinerbe einer Immobilie mit einem Wert von EUR 300.000. Diese hat 3 Wohnungen. Es besteht bisher kein Wohnungseigentum.

Im Grundbuch ist schon zu 1/4 (25 %) als Eigentümer eine weitere Person B eingetragen, die zudem pflichtteilsberechtigt ist. Nach Pflichtteilsrecht in diesem Fall hat er einen Anspruch auf 1/4 (Hälfte des gesetzlichen Erbteils). Dies steht fest.

B bewohnt das Erdgeschoss (EG), welches 40 % der Immobilie ausmacht.
Nun soll diese Person vollständig das Eigentum des EG übernehmen, also 15 % des Bruchteilseigentums (richtig?) erwerben.

Da ich im Anschluss die Wohnungen im OG und DG verkaufen möchte, soll nach dem Abverkauf des Bruchteilseigentums eine Eintragung als Wohnungseigentum erfolgen.

Es soll nun eine Gesamtlösung gefunden werden, welche den Pflichtteil und den Erwerb des Bruchteilseigentums i.H.v. 15 % berücksichtigt.

Meine Fragen:
1. Welche Berechnungsgrundlage ist heranzuziehen für die Berechnung des Kaufpreises für das fehlende Bruchteilseigentum, damit B das EG seinem Eigentumsanteil gemäß rechtmäßig bewohnt? Soll man hier vom Grundstückswert ausgehen oder vom Wert eines angenommenen Nutzungsentgelts für x Jahre (z.B. 20 Jahre) betreffend der 15 %, die ja sozusagen unrechtmäßig bewohnt werden? Bezüglich Letzterem (Nutzungsentgelt) wurde ich auf die Anwendbarkeit von § 745 Abs. 2 BGB hingewiesen. Ist dies richtig?

2. Welchen Anspruch hat B, auch unter Berücksichtigung des Pflichtteils?

3. Wäre es das richtige Vorgehen einen Vertrag zu schließen, der B verpflichtet, dann in Wohnungseigentum umwandeln zu müssen, wenn er den für das Bewohnen des EG erforderlichen Bruchteil bekommt?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Vorausgeschickt sei die Klarstellung, dass ein Pflichtteilsberechtigter kein Eigentum sondern einen Anspruch auf Auszahlung in Geld hat (§ 2303 Abs. 1 BGB "..des Wertes..").

Ich unterstelle, dass der Nachlass nur aus der Immobilie besteht. Alle Verpflichtungen, die aus dem Nachlass zu begleichen sind, sind fiktiv "0".

Dann gilt folgendes:

Der Wert der Immobilie beträgt 300.000€. Damit haben Sie 225.000€ wertmäßig geerbt (3/4 des Grundstückes, da 1/4 nicht im Nachlass war) und müssen davon 1/4 in Geld (56.250€) auszahlen.

Des Weiteren möchte ich Sie über die Form des Wohnungseigentums aufklären.

Aus einem Grundstück wird Wohnungseigentum gebildet, indem die einzelnen Wohnungen zu Sondereigentum und der Rest (auch das Grundstück selbst) zu Gemeinschaftseigentum mittels Teilungserklärung übertragen und im Grundbuch umgeschrieben wird.

Nun ist es so, dass Person A 75% und Person B 25% Eigentum am Grundstück haben. A und B müssten Ihre Anteile im Wege eines Einräumungsvertrages auf die Anteile des zu bildenden Sondereigentums notariell übertragen.

De facto wird aus den 25% Anteil am Grundstück ein 40% (!) Anteil. Sondereigentum an der EG Wohnung inklusive 40% Anteil Gemeinschaftseigentum. (Sondereigentum sei jetzt unberücksichtigt.) Bei Ihnen ist es entsprechend umgekehrt (!). Aus 75% wird 60% Anteil am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum an OG- und DG- Wohnung.

Für Person B bedeutet dies wertmäßig, ohne Berücksichtigung der Grundbuch-, Architekten- (, Rechtsanwalts-) und Notarkosten, dass aus 25% (=75.000€) wird 40% (aus 300.000= 120.000€) . Also ein Zuwachs von 45.000€ abzüglich des Pflichtteils verbleibt ein Auszahlungsanspruch von 11.250€. Die Summe wird wohl zu einem großen Teil die Kosten abdecken müssen.

Ihre Fragen:

"Nun soll diese Person vollständig das Eigentum des EG übernehmen, also 15 % des Bruchteilseigentums (richtig?) erwerben.
Da ich im Anschluss die Wohnungen im OG und DG verkaufen möchte, soll nach dem Abverkauf des Bruchteilseigentums eine Eintragung als Wohnungseigentum erfolgen.
Es soll nun eine Gesamtlösung gefunden werden, welche den Pflichtteil und den Erwerb des Bruchteilseigentums i.H.v. 15 % berücksichtigt."

Nicht ganz richtig.

Die Übertragung der Anteile und die Neuaufteilung wird im Wege eines (!) Einräumungsvertrages erfolgen und notariell beglaubigt.

"1. Welche Berechnungsgrundlage ist heranzuziehen für die Berechnung des Kaufpreises für das fehlende Bruchteilseigentum, damit B das EG seinem Eigentumsanteil gemäß rechtmäßig bewohnt? Soll man hier vom Grundstückswert ausgehen oder vom Wert eines angenommenen Nutzungsentgelts für x Jahre (z.B. 20 Jahre) betreffend der 15 %, die ja sozusagen unrechtmäßig bewohnt werden? Bezüglich Letzterem (Nutzungsentgelt) wurde ich auf die Anwendbarkeit von § 745 Abs. 2 BGB hingewiesen. Ist dies richtig?"

Bei 745 haben Sie sich sicher nur vertippt.

Zunächst sollten Sie sich von rechtmäßig und nicht rechtmäßig lösen. A und B sind in unterschiedlichen Anteilen gemeinsam Bruchteilseigentüner des Grundstückes. Zudem hat B einen Auszahlungsanspruch in Geld (Pflichtteil) gegen A.

Eine nicht einverständliche Auflösung dieser Gemeinschaft wäre nur durch Teilungsversteigerung möglich. ...Versteigerung...

Sollte A zudem nicht liquide sein, könnte B seine Forderungen gegenüber A soweit das Nachlassgericht die Stundung nicht dem Erben gewährt (§ 2331a BGB)letztendlich durch Vollstreckung (Zwangsversteigerung) betreiben.

Die besseren "Druckmittel" hat derzeit Person B.

Wie A und B sich letztlich einigen, ist Verhandlungssache. (Ich habe oben auch der Einfachheit halber mit dem Grundstückswert gerechnet.)

Ohne Einigung wird es nicht zu einem Einräumungsvertrag und damit nicht zu Wohnungseigentum kommen.

"2. Welchen Anspruch hat B, auch unter Berücksichtigung des Pflichtteils?"

Er hat den Anspruch auf Pflichtteilsauszahlung in Höhe von 56.250€.

Er hätte den Anspruch auf Teilungsversteigerung der Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück, wenn keine Einigung erfolgt.

Die Erlöse bei einer Bruchteilsversteigerung sind wesentlich geringer, als bei einem freihändigen (100%) Verkauf der Immobilie.

"3. Wäre es das richtige Vorgehen einen Vertrag zu schließen, der B verpflichtet, dann in Wohnungseigentum umwandeln zu müssen, wenn er den für das Bewohnen des EG erforderlichen Bruchteil bekommt?"

Ja der Einräumungsvertrag, wäre die richtige Form. In diesem Vertrag sollten unter Berücksichtigung ALLER Kosten der jeweilige Ausgleich hinsichtlich des Pflichtteils festgehalten werden.

Ein "müssen" kann nicht erreicht werden.

Die "Umwandlung" in Wohnungseigentum würde mit der "Aufhebung" der bisherigen Anteile am Grundstück einhergehen.

Ich empfehle dringend, dass sich Person A und B dem Grundsatz nach über die Art und Weise einig sind.

Zwar führt auch ein Notar Rechtsberatungen durch, jedoch beurkunden und belehren Notare in der Regel nur die vorgelegten Erklärungen (Vertragsunterlagen) und führen die Umsetzung der Vereinbarung beim Grundbuchamt durch.

Eine rechtliche Beratung nach Einigkeit von A und B ist dennoch anzuraten. Für die praktische Umsetzung der Teilung sollte ein Architekt beauftragt werden.

Ich hoffe, Sie können Ihre Pläne nunmehr konkreter planen, auch wenn die Antwort nicht ganz Ihren Erwartungen entsprach.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie eine besinnliche Weihnachtszeit.

------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Ergänzung vom Anwalt 21.12.2011 | 02:20

Erratum:

(Sondereigentum sei jetzt unberücksichtigt.)

Muss lauten:

(Sondernutzungsrechte z.B. Garten oder Parkplatz oder Keller seien ...)
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER