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Verkauf Miteigentum Grundstück


| 21.12.2014 13:28 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Ansprüchen von Miteigentümern untereinander: Aufhebungsanspruch mittels Teilungsversteigerung und Kosten- und Lastentragung


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Miteigentümer eines Grundstücks (70%). Der andere Miteigentümer (30%) verstarb vor einigen Jahrzehnten. Er vererbte ohne gesonderte Erwähnung des Grundstücks zu 1/2 an seine Frau und zu je 4/8 an seine 4 Kinder.
Nach dem Tod der Frau vererbte Sie zu je 1/6 an die 4 Kinder und an 2 Kinder aus erster Ehe. Es gibt also quasi eine Erbengemeinschaft (EG) von 6 Personen (ggf. schon mehr wegen Weitervererbung?) zu dem Miteigentum von 30%.
Versuche, mich mit der EG zu verständigen (Kontakt mit 2 Personen), um den 30%-Anteil rauszukaufen schlugen fehl. Es besteht kein Interesse, zumal das Grundstück zum jetzigen Zeitpunkt sehr wenig wert ist. Konnte aber auch nicht alle Erben ausfindig machen.
Nun möchte ich das Grundstück bebauen. Der Wert würde sich somit vervielfachen. Ggf. ändert sich damit auch die Interessenlage der EG.
Hier meine Fragen:
1. Wie kann ich mich davor schützen, dass es später einmal zu Forderungen seitens der EG kommt z.B. durch Beantragung Verkauf gem. §753 BGB?
2. Kann ein einzelner dieser EG dies beantragen oder müssen sich alle 6 (+ X?) einig sein?
3. Habe ich andere Möglichkeiten mich zu schützen z.B. Ist-Wertfeststellung vor der Bebauung und Hinterlegung des 30%-Wertes bei einem Notar? Und spielt es dabei eigentlich eine Rolle, dass ich über Jahrzehnte sämtliche Grundstückskosten alleine getragen habe?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus. Ich weiß nicht, was so etwas kostet. Falls der eingeblendete Betrag nicht ausreicht, teilen Sie mir das bitte mit.

MfG


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die gesetzliche Norm des § 753 BGB - Teilung durch Verkauf - (Absatz 1: "Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses.") greift jedenfalls dann ein, wenn es an keine abweichende Teilungsvereinbarung dazu gibt, die vorrangig wäre.

Das Problem besteht hier dann jedoch darin, dass wenn die Erben als Miteigentümer da nichts mit Ihnen vertraglich vereinbaren wollen, Sie sich nicht vor der Geltung des § 753 BGB schützen können.

Sie selbst können sich eben aber auch darauf berufen und die Teilungsversteigerung einleiten.

Aber wichtig ist die Kenntnis von der Vorschrift des § 749 Aufhebungsanspruch

"(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig."

2.
Bei der Erbengemeinschaft gibt es nur hinsichtlich der Verwaltung die Möglichkeit eines Mehrheitsbeschlusses, ansonsten müssen sich alle einig sein, wenn es um einen Verkauf geht.

Bei der Erbengemeinschaft untereinander gilt das Gleiche wie oben, auch da kann jeder die Auseinandersetzung verlangen und zur Not gerichtlich die Teilung durch Zwangsversteigerung einleiten.

3.
Wie gesagt, solange kein vertraglicher Schutz eingreift, gelten die oben genannten einseitige Loslösungsrechte, wobei § 749 BGB nicht aufgehoben werden kann.

Sie können über Ihren Miteigentumsanteil verfügen, § 747 BGB, ihn verkaufen, belasten usw.

§ 748 BGB Lasten- und Kostentragung ("Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.") führt zur Aufwendungsersatzansprüchen von Ihnen gegenüber den anderen Miteigentümern, sofern Sie nicht innerhalb der Regelverjährung von drei Jahren nicht mehr geltend gemacht werden können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2015 | 10:20

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank nochmal für Ihre Antwort vom 21.12.2014.
Sie führten u.a. aus, dass ich über meinen Miteigentumsanteil nach § 747 BGB frei verfügen, also ihn auch übertragen oder verkaufen, kann.
Ich wollte eine Notarin damit beauftragen. Sie teilte mir jedoch mit, dass eine Übertragung meines Anteils auf meinen Sohn nur unter Mitwirkung aller Beteiligten, also auch der Erben des anderen Miteigentümers (30%) möglich ist. Da dies nicht möglich ist, empfiehlt Sie mir einen Nachlasspfleger einzuschalten.
Hat die Notarin Recht, so dass ich doch nicht über mein Miteigentum frei verfügen kann und immer die Mitwirkung der anderen Seite bzw. eines Nachlasspflegers benötige. Und wenn ja, warum? Ich will doch nur mein eigenes Miteigentum (70%) übertragen.
Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich. MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2015 | 12:50

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

"Irgendwo" gibt es hier ein Missverständnis.

Ich verstehe da die Notarin nicht, weil

- es ja nur um Ihren ursprünglichen Miteigentumsanteil geht;
- das mit dem Erbe nur mittelbar zu tun hat;
- und Sie KEINE Erbauseinandersetzung anstreben.

Sie können wie gesagt über Ihren Miteigentumsanteil verfügen, § 747 BGB, ihn verkaufen, belasten usw., egal, ob der andere Miteigentumsanteil von einer Mehrheit von Erben als Erbengemeinschaft gehalten wird oder nicht.

Legen Sie am besten die hiesige Korrespondenz der Notarin vor, denn ich sehe hier keine Notwendigkeit, einen Nachlasspfleger einzuschalten, wenn Ihr Sohn kein Erbe dieser Gemeinschaft ist, wovon ich nicht ausgehe. Dann sollte sich dieses entgültig klären lassen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2014 | 15:38


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