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Verkauf Ferienwohnung im Rahmen einer GbR


| 09.11.2008 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Folgenden der Sachverhalt:

3 Brüder besitzen zu je gleichen Teilen eine Ferienwohnung. Der notarielle Kaufvertrag i.H.v. 100 TEUR wurde vor 10 Jahren abgeschlossen, in welchem die 3 Brüder als GbR definiert wurden. Es bestehen keine Sondervereinbarungen laut Vertrag. Es gibt zudem keinen separaten GbR-Vertrag. Die Immobilie ist derzeit noch für 10 Jahre über eine Lebensversicherung finanziert (gesamte Laufzeit 20 Jahre). Somit besteht noch eine Restschuld.

1. Frage: Kann ein Totalverkauf der Ferienwohnung mit Mehrheitsbeschluss (2 der 3 Brüder wollen verkaufen) erzwungen werden und wie sollte man am besten dabei vorgehen?

2. Frage: Falls ein Totalverkauf nicht erwzungen werden kann, kann ein Bruder ja seinen Anteil an Dritte verkaufen, wobei der/die verbleibende(n) Gesellschafter ein Vorkaufsrecht hat/haben.

Hier wäre die Frage, welcher faire Verkaufswert für diesen 1/3-Anteil zugrunde gelegt werden kann?

Nach meinem Dafürhalten wäre dies der aktuelle Verkehrswert (derzeit ca. 160 TEUR) der Immobilie abzgl. des Barwertes der künftigen Versicherungsbeiträge (Tilgung!) für die restlichen 10 Jahre, wobei mit einem risikolosen Zinssatz, bspw. der 10-Jahres-Staatsanleihe zu 4%, abzgezinst werden müsste. Die Kreditzinsen sind Sache der verbleibenden Gesellschafter und werden nicht in diese Rechnung einbezogen.

In einer Formel ausgedrückt also:

Aktueller Wert eines 1/3-Anteils = 1/3 * (aktueller Verkehrswert - Barwert der künftigen Tilgungsraten/Versicherungsbeiträge bis zum Ende der Laufzeit abgezinst zu 4%).

Ist meine Vermutung der Rechenweise richtig?

Vielen Dank im Voraus.







Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

Nach Ihren Angaben dürfte der Gesellschaftsgegenstand Ihrer GbR als der gemeinsame Erwerb, Finanzierung und die gemeinsame Unterhaltung und Nutzung der Ferienwohnung anzusehen sein. Soweit bezüglich der Veräußerung im Vorgeld keine anderen Abreden getroffen wurden, erscheint mir ein Verkauf – zumindest vor vollständiger Tilgung – nicht vom Gesellschaftsgegenstand gedeckt, da dies einer Änderung des Gesellschaftsgegenstandes bzw. auch einer Auflösung der GbR gleichkommen. Dafür wären m. E. die dafür geltenden gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen vorrangig anzuwenden.

Das Veräußern eines GbR-Anteils ist vorbehaltlich einer anderweitigen Regelung im Gesellschaftsvertrag grundsätzlich nur mit der Zustimmung aller Gesellschafter möglich.

Eine Kündigung der Gesellschaft ist durch jeden Gesellschafter möglich. Sofern eine bestimmte Zeitdauer vereinbart ist, kann die Gesellschaft nur aufgrund eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Hinsichtlich des von Ihnen vorgetragenen Sachverhaltes wird nun zu erörtern sein, ob die auf 20 Jahre angelegte Finanzierung als die Eingehung einer Gesellschaft auf bestimmte Zeit im Sinne des § 723 BGB zu werten ist. Dafür wird unter anderem ein Anhaltspunkt sein, mit welchen wirtschaftlichen Einbußen (aufgrund der weiterlaufenden Finanzierung) eine Veräußerung der Wohnung im Vergleich mit einer Fortsetzung der Gesellschaft haben wird.

Im Rahmen der Auflösung würde die Verwertung durch eine Versteigerung der Wohnung erfolgen. Einvernehmliche anderweitige Regeln sind jederzeit möglich.

Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Antwort lediglich einer ersten Orientierung dienen kann. Durch das Weglassen oder Hinzufügen scheinbar unbedeutender Sachverhaltsangaben kann sich eine vollständig geänderte rechtliche Würdigung ergeben.

Im Falle von Unklarheiten verweise ich auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2008 | 20:07

Vielen Dank für die Antwort, Herr Lehmann,

ich darf noch einmal konkret nachfragen, da Ihre Antwort aus meiner Sicht nicht klar formuliert wurde:
Frage 1) Totalverkauf jetzt möglich (die Option eines vorzeitigen Verkaufs vor Tilgung war mündlich übrigens vorgesehen) ? Zustimmung ALLER Gesellschafter nötig oder reichen 2 von 3?

Frage 2) 1/3-Anteilsverkauf bedarf wirklich der Zustimmung ALLER Gesellschafter? Das wäre ja eine "ZWangs-Gesellschaft"? Die Frage der Wertfindung des Anteils haben Sie nicht beantwortet. Ist meine Berechnung nicht richtig, insb. im Sinne der wirtschaftlichen folgen, da ich ja die noch ausstehenden Tilgungsbeträge vom Verkehrswert abgezogen habe? Zins?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2008 | 02:10

Sehr geehrter Fragesteller,

vorbehaltlich abweichender Absprachen ist für einen Verkauf der Wohnung die Zustimmung ALLER Gesellschafter erforderlich, § 709 Abs.1 S.2 BGB. Ebenso erfordert der Verkauf des Gesellschaftsanteils – denn damit gehen alle Rechte und auch Pflichten auf den neuen Gesellschafter über – die Zustimmung ALLER Gesellschafter.

Da weder der von Ihnen gewünschte Verkauf der Wohnung noch der des Gesellschaftsanteils erzwungen werden kann, stellt sich die Frage der Anteilsbewertung an sich überhaupt nicht.

Erzwungen werden könnte allenfalls – sofern die Gesellschaft nicht auf bestimmte Zeit eingegangen wurde, was in Ihrem Fall einer näheren Prüfung bedarf – eine Auflösung der Gesellschaft durch Kündigung.

Die Frage einer (rechnerischen) Wertfindung stellt sich lediglich im Falle eines EINVERNEHMLICHEN Ausscheidens eines Gesellschafters, was bereits NICHT Gegenstand Ihrer Ausgangsfrage war.

In einem solchen Falle ist dieser Gesellschafter - für den Verlust seines Gesellschaftsanteils - grundsätzlich so zu stellen, als wäre die Gesellschaft aufgelöst worden. Im Falle der Auflösung wäre die Wohnung zu versteigern, das Darlehen einschließlich Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig zu tilgen sowie die Lebensversicherung zu verwerten. Das dann verbliebene Vermögen wäre aufzuteilen. Diese Schritte müssten für die Wertfindung rechnerisch vollzogen werden. Die von Ihnen vorgeschlagene Berechnung des Gesellschaftsanteils mag wirtschaftlich sinnvoll sein, entspricht aber nicht den gesetzlichen Vorschriften.

Eine abweichende Vorgehensweise ist bei Zustimmung ALLER Gesellschafter immer möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2008 | 11:42


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