Verkäufer kann Sonderumlage nicht zahlen

Antwort

von
Rechtsanwältin Ulrike Müller-Guntrum
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte:

1. Es kann sich um eine Kostenschätzung handeln. Eine Forderung kann auch im Wege der Klageänderung erweitert oder verringert werden. Es könnte zunächst nur ein feststehender Teil eingeklagt werden.

2. Die von Ihnen zitierte Klausel zur Freistellung regelt nur das Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer, nicht aber das Verhältnis zur WEG. Sie können danach zwar den Käufer dies betreffend in Anspruch nehmen, werden dadurch aber nicht von einer eventuellen Zahlungspflicht befreit.

Es gilt: Bei Veräußerung von Wohnungseigentum haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine zuvor beschlossene und fällige Sonderumlage grundsätzlich der im Wohnungsgrundbuch eingetragene Eigentümer (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. 11. 2000 - 9 U 88/00). Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentümerwechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer (OLG Karlsruhe, 14 Wx 82/03, Beschluss vom 17.11.2004). Maßgebend ist daher der Zeitpunkt der Fälligkeit.

Empfehlenswert erscheint, die Fälligkeit von einem Anwalt vor Ort durch Sichtung der Protokolle überprüfen lassen.

3. Wenn der Verkäufer in Insolvenz geht und Sie die Forderung bereits bezahlt haben, können Sie Ihre Forderung als Insolvenzgläubiger nach § 38 InsO nur noch zur Tabelle anmelden und nur noch im Insolvenzverfahren verfolgen. Sie werden dann wahrscheinlich nur einen Bruchteil der Forderung(regelmäßig bis zu 5 %!) ersetzt bekommen.

Eine deliktische Forderung würde indes nicht von der der Restschuldbefreiung erfasst werden. Dieses wäre zu überprüfen.

4. Hat infolge der Insolvenz eines Wohnungseigentümers die Eigentümergemeinschaft Liquiditätsprobleme, so entspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage gefasst wird. Eine anteilig nicht gezahlte Sonderumlage eines Eigentümers kann dann auf die anderen Eigentümer wiederum anteilig umgelegt werden. Sie haben dann nur einen gewissen Anteil zu zahlen, sofern Sie nicht schon für den Verkäufer den gesamten Anteil zu zahlen haben.

5. Ob Sie den Kaufvertrag rückabwickeln/rückgängig machen können, bedarf einer Begutachtung der Gesamtumstände sowie Überprüfung des zugrunde liegenden Vertrages hinsichtlich der Einräumung eines vertraglichen Rücktrittsrechts. Dieses ist im Rahmen dieses Forums nicht möglich. Jedoch stellt sich ohnehin die Frage, ob der Verkäufer Ihnen noch den Kaufpreis zurück zahlen kann. Es besteht mithin die Gefahr, dass Sie auch diesen als Insolvenzforderung anmelden müssen und nur quotal (regelmäßig bis zu 5% !) befriedigt werden.

Leider kann ich Ihnen keine positivere Antwort übermitteln. Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen guten Einblick in die Rechtslage geben. Bei verbleibenden Unklarheiten stehe ich Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung. Dennoch möchte ich Ihnen anraten einen Anwalt vor Ort zu beauftragen, wenn Sie tatsächlich in Regress genommen werden sollten. Eine Sichtung der gesamten Unterlagen und Begutachtung aller Vorgänge durch einen Kollegen erscheint von Nöten.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf Ihnen Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen