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Verkäufer einer Whg ist insolvent. Whg. hat Baumängel. Kaufpreis zu 95% bezahlt


07.12.2014 03:36 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

Zu unserer Situation:
Im Jahr 2007 haben wir eine Altbau-Eigentumswohnung gekauft, die entsprechend Kaufvertrag nach unseren Wünschen saniert/renoviert werden sollte. Sie sollte bezugsfertig einschließlich der Badinstallation … übergeben werden.
Als wir in diese Wohnung 08/2007 einzogen, wurde sie vom Verkäufer/Architekt übergeben, ein Wohnungsabnahmeprotokoll mit ersten Mängelpunkten wurde erstellt. Durch alleinige normale Benutzung (i.d.R. eine erwachsene Person) entstanden weitere Mängel wie Risse in einer schlecht einzementierten Diele, oder mangelhaft angebrachter und sich herauslösender Fugenzement. Desweiteren wurden ohne unser Wissen etliche Rigipswände eingezogen, …

Verschiedene Bauteile unserer Wohnung weisen nach § 633 (2) eine Beschaffenheit auf, die nicht üblich ist. So wurden in Bad (Wandkacheln, Bodenfliesen) und Küche (Bodenfliesen) die Kacheln mit so schmalen Fugenspalten verlegt, dass der Fugenzement nicht abbinden konnte und sich deshalb teilweise schon vollständig herausgelöst hat (Urteil eines Firmeninhabers, Trockenbau, der in den letzten Tagen zur Wohnungsbesichtigung eingeladen war und unseren Fugenzement sehr kritisch analysiert hat.)
Das Bad (Wandkacheln, Duschkabine, Toilette, Waschtisch, Armaturen, Handtuchhalter) sind deshalb zu entfernen/demontieren ebenso die Bodenfliesen. Die Wände/Fußboden werden wieder gerichtet, Kacheln verlegt, verfugt, die Badeinrichtung wieder installiert. Inwiefern diese die Demontage überlebt, ist ungewiss.
Bei der Küche ist nur der Fußboden betroffen. …

Eine umfangreiche Mängelliste entstand. Inzwischen haben wir über eigene Schätzwerte hinaus Angebote von verschiedenen, handwerklichen Firmen (Innenausbau, Trockenbau, Sanitär, Elektro, …) eingeholt. Unsere Mängelliste erreicht inzwischen eine Größenordnung von über 30.000 € Mängelbehebungskosten (inkl. zu erwartender Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, wobei unser Wohnungsanteil 30/1000 beträgt).

Laut BGB § 641 (3) darf ein angemessener Teil der Vergütung zurückgehalten werden, angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erfor¬derlichen Kosten.
Unsere zurückbehaltenen beiden Restraten belaufen sich hingegen auf ca. 12.000 € (unverzinst) vom Kaufpreis mit ca. 210.000 €. Die sonstigen Baufortschrittsraten wurden gezahlt.

Wir sind deshalb den Zahlungsaufforderungen des Wohnungsverkäufers nicht nachgekommen, sondern haben auf das BGB, die Sachmängel und u.A. auf den Gesundheitszustand des Käufers hingewiesen mit einer Bitte um spätere Einigung.

Gegen Ende der 5-jährigen Verjährungsfrist (BGB § 634a) haben wir uns einen anwaltlichen Rat eingeholt, in dem uns mitgeteilt wurde, dass die Verjährung gehemmt ist, sobald über den Parteien Verhandlungen schweben. Unsere Verjährung hat sich somit (vermutlich) um mehr als drei Jahre verlängert (dazu kommen die 3 Monate, nach Verhandlungsende).

Nach längerer Pause haben wir von dem Wohnungsverkäufer bzw. Schuldner im Insolvenzverfahren Januar 2014 ein Schreiben erhalten, in welchem er ankündigt, vom Kaufvertrag wegen Nichterfüllung nach § 323 (1) BGB zurückzutreten/zu kündigen.

Mit Wissen, dass der Verkäufer einen sehr bluffenden Kommunikationsstil pflegt und auch sonst leider oft nicht glaubwürdig ist, und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass wir fast den gesamten Kaufpreis gezahlt haben - die zurückbehaltenen Raten sind die Kosten für die offenen Mängelbeseitigungspunkte - kann unserer Meinung nach der Wohnungsverkäufer nach § 323 vom Vertrag nicht zurücktreten, da nach § 323 (5) … der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten kann, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist und nach § 323 (6) ist der „Rücktritt ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist .„

Demgegenüber steht unsere Mängelliste und unser Recht nach § 634 BGB.

Aufgrund des Gesundheitszustandes des Käufers und der schlechten Arbeitsleistung der Firma (Verkäufer) würden wir keine Nacherfüllung verlangen, sondern nach § 638 die Vergütung mindern und später, zu einem selbst bestimmten Zeitpunkt, die Mängel selbst beseitigen.
Ist das ein gangbarer Weg für eine Lösung für unsere einbehaltenen Restraten? Wobei unsere eigentlichen Mängelbeseitigungskosten vermutlich höher ausfallen werden (s. o.).

Darüber hinaus entstanden uns im Rahmen unserer schlecht renovierten Wohnung weitere Kosten: Wir hatten über lange Zeit einen eigens für diese Wohnung gekauften Schrank beim Möbel-Verkäufer eingelagert, weil wir die Wohnungsrenovierung - aufgrund der Vielzahl und dem Umfang der Sachmängel - in einer unmöblierten Wohnung vornehmen lassen müssen. Diese Kosten würden wir gerne teilweise ebenfalls dem Wohnungsverkäufer in Rechnung stellen. Ist das nach § 636 zusätzlich (Schadenersatz) möglich?

Im Juli diesen Jahres ist ein Antrag beim Insolvenzgericht eingegangen. Nach den Feststellungen des Gerichtes sind bei dem Verkäufer Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung gegeben. Das Insolvenzverfahren wurde im Oktober eröffnet und wir/Käufer wurden aufgefordert als Insolvenzgläubiger unsere Forderungen anzumelden.

Nun zu weiteren Fragen:
In § 178 (1) InsO steht: „Eine Forderung gilt als festgestellt, soweit gegen sie im Prüfungstermin oder im schriftlichen Verfahren (§ 177) ein Widerspruch weder vom Insolvenzverwalter noch von einem Insolvenzgläubiger erhoben wird oder soweit ein erhobener Widerspruch beseitigt ist. Ein Widerspruch des Schuldners steht der Feststellung der Forderung nicht entgegen."

Bedeutet das, dass der Schuldner unseren Forderungen nicht wirkungsvoll widersprechen kann. sondern nur der Insolvenzverwalter oder andere Insolvenzgläubiger? Ist das so?

In § 184 (1) InsO heißt es dann aber scheinbar widersprüchlich: „Hat der Schuldner im Prüfungstermin oder im schriftlichen Verfahren (§ 177) eine Forderung bestritten, so kann der Gläubiger Klage auf Feststellung der Forderung gegen den Schuldner erheben."
... kann der Schuldner also doch wirkungsvoll Widerspruch einlegen?

Wenn Widerspruch seitens der Schuldnerin/dem Schuldner möglich ist, dann müssen wir uns wohl mit dem Schuldner/Verkäufer der Wohnung einigen, das wollen wir dann aber eigentlich nur außergerichtlich.

Kann der Schuldner hingegen nicht wirklich intervenieren, werden wir als Ansprechpartner mit dem Insolvenzverwalter konfrontiert. Unsere Forderungen sind mit 30.000 € höher als die zurückbehaltenen beiden letzten Kaufpreisraten, sind aber trotzdem alle begründet.

Nach den Feststellungen des Insolvenzgerichtes sind bei der Schuldnerin Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung gegeben, d.h. es besteht wohl Masseunzulänglichkeit.

Inwiefern der Insolvenzverwalter unseren hoffentlich unbestrittenen Forderungen entgegenkommt, ist nicht abzusehen.
Vielleicht wird er sie teilweise oder ganz ablehnen, aber möglicherweise kann er sie finanziell nicht erfüllen, da vermutlich kein Geldgegenwert da sein wird.

Nach § 103 InsO (Wahlrecht des Insolvenzverwalters):
„(1) Ist ein gegenseitiger Vertrag zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner und vom anderen Teil nicht oder nicht vollständig erfüllt, so kann der Insolvenzverwalter anstelle des Schuldners den Vertrag erfüllen und die Erfüllung vom anderen Teil verlangen.
(2) Lehnt der Verwalter die Erfüllung ab, so kann der andere Teil eine Forderung wegen der Nichterfüllung nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Fordert der andere Teil den Verwalter zur Ausübung seines Wahlrechts auf, so hat der Verwalter unverzüglich zu erklären, ob er die Erfüllung verlangen will. Unterlässt er dies, so kann er auf der Erfüllung nicht bestehen.",
können unsere Forderungen wohl im Rahmen unseres Kaufvertrags oder als Insolvenzgläubiger befriedigt werden. Oder?

Für uns wäre es wichtig, dass unsere zurückbehaltenen Kaufpreisraten zur Mängelbeseitigung zur Verfügung stehen. Eine Einigung mit dem Insolvenzverwalter allein im Rahmen des Kaufvertrags wäre dann vielleicht die beste Lösung?!?

Lehnt der Verwalter die Erfüllung unseres Kaufvertrages ab, so können wir unsere Forderungen nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Das bedeutet dann jedoch, dass unsere Kaufpreisraten Masseverbindlichkeiten darstellen, oder? Und dann im Rahmen der gleichmäßigen Befriedigung aller Insolvenzgläubigern allen Insolvenzgläubigern zur Verfügung gestellt werden.

Gehören unsere zurückbehaltenen Kaufpreis-Raten auf jeden Fall zur Insolvenzmasse?
Wenn ja, wie behalten wir die Raten auf unserem Konto aufgrund der sicherlich vorhandenen Masseunzulänglichkeit?
Wenn nein, welcher ist der günstigste Weg für uns? Und wie schlagen wir ihn ein?

Ganz herzlichen Dank schon für eine zeitnahe Antwort :)
sehr geehrter Fragesteller,

gerne stelle ich Ihnen die Situation kompakt nachfolgend dar.

Zunächst haben Sie im VOB-Vertrag die Möglichkeit, den Vertrag selbst zu kündigen, ohne dass der Insolvenzverwalter dies hier verhindern kann (§ 8 Nr 2 VOB/B). hierbei kommt es allerdings auf die Frage der Abnahmereife an, was ich hier wohl eher als gegeben ansehen würde.


Die Ansprüche auf Mängelbeseitigung sind im Insolvenzverfahren nicht mehr durchsetzbar, bestehen aber weiter. Sofern das Recht auf Selbstabhilfe bereits vor Insolvenzeröffnung bestanden hat, ändert sich daran auch nichts.

Sollte nicht gekündigt werden, müsste der Verwalter eintreten. Ob dies aufzuklären Hand der geschilderten Situation geschieht, halte ich eher für unwahrscheinlich.

sie sollten gegenüber dem Verwalter ihre Ansprüche auf Minderung und die Kosten der eigenen Mängelbeseitigung geltend machen. Streitig ist insoweit zwar, ob eine eventuelle Aufrechnugin dieser Situation noch möglich ist, aber auch hier stellt sich im Zweifel die Frage, ob der Verwalter die Ansprüche einklagen würde.

Sie sollten daher tatsächlich das Gespräch mit dem Verwalter suchen und die im Mängel noch einmal darstellen sowie die Kosten.

Im übrigen verstehen die Rechte auf Minderung im BGB Vertrag ebenso wie eventuelle Schadenersatzansprüche.

nach Ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass der Insolvenzverwalter, der nun mehr zuständig ist, keine Ansprüche gegen Sie mehr wird realisieren können. Da aber ihre Ansprüche höher sind, werden sie in den überschießenden teilals Insolvenzforderung zur Tabelle anmelden müssen.dabei könnte der Insolvenzverwalter widersprechen, sofern er diese für unbegründet hält. In diesem Fall müssten sie auf Feststellung der Forderung zur Insolvenztabelle klagen.

Daher bietet es sich an, zunächst mit dem Verwalter die Situation zu besprechen.

Unter Umständen sind auch die vertraglichen Gestaltungen noch relevant, was hier nicht abschließend beurteilen werden kann. Ebenso wird es auf den außergerichtlichen Schriftwechsel, insbesondere auch im Rahmen der möglichen Verjährung, ankommen.

Ihre Fragen zur Insolvenzordnung:

der vermeintliche Widerspruch besteht nicht. Sofern der Schuldner selbst der angemeldeten Forderung widerspricht, ist dies für die Anmeldung zur Tabelle unerheblich. Allerdings führt diese dazu, dass dann dem bestrittenen Eintrag keine Titulierungsfunktion zukommt. Nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens kann somit nicht gegen den Schuldner die weitere Zwangsvollstreckung betreiben (§ 201 Abs. 2 InsO). Der Gläubiger muss daher den Widerspruch rechtzeitig beseitigt haben, was wegen des Pfändungsrangs erhebliche Bedeutung haben kann.

ich hoffe, Ihnen einen hilfreichen Überblick geben zu haben. Sollte noch etwas unklar sein, nützen Sie bitte die Nachfragefunktion. gerne kann ich Ihnen anbieten, die Situation am Montag auch noch einmal kurz persönlich telefonisch zu besprechen, um hier gegebenenfalls das weiter Vorgehen genauer abklären zu können.

Mit freundlichen Grüßen
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Ich habe eine sehr kompetente Antwort erhalten im Insolvenzrecht, mit Angabe eines BGH Urteils und dessen Veröffentlichung in der Kommentierung, sodass ich gegen einen Beschluss eine gut fundierte Begründung aufstellen kann. ...
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