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Verjährungsfristen Nebenkosten-Rückforderungen


| 30.10.2014 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Einwendungen gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung sind dem Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung mitzuteilen. Ausnahmen gibt es nur bei formell unwirksamen Abrechnungen, die grob gesagt rechnerisch nicht nachvollziehbar sind.


Ich habe vor 49 Jahren einen Teilinklusiv-Mietvertrag abgeschlossen.

Die Hausverwaltung des Vermieters hat über Jahre, vermutlich Jahrzehnte, die Betriebskosten in vollem Umfang umgelegt, obwohl der Teilinklusiv-Mietvertrag vorlag.

Der Mieter war in den vergangenen Jahren von einer seriösen Abrechnung ausgegangen und hat Nachzahlungen ohne Beanstandungen beglichen. Vermieterin ist eine öffentlich-rechtliche Einrichtung.

Bei Durchsicht des Mietvertrages im Laufe eines Mieterhöhungsverlangens stellte der Mieter fest, dass jährlich Beträge in beträchtlicher Höhe rechtswidrig abgerechnet worden sind.

Im August 2013 widersprach der Mieter der Betriebskostenabrechnung 2012 und reklamierte die Abrechnung der laut Mietvertrag ausgeschlossenen Positionen.

Die fälschlich belastete Anteil betrug an die 600 €.

Die Hausverwaltung erteilte eine Gutschrift der belasteten Positionen und entschuldigte sich für die nicht korrekte Belastung.

Nach Rechtskraft des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter einen Vergleich vorgeschlagen, nach dem die Vermieterin auf die Nachbelastung gemäß dem Anspruch aus dem Mieterhöhungsverlangen verzichtet und damit pauschal die dem Mieter durch die in der Vergangenheit zu Unrecht belasteten Positionen entstandenen Kosten ausgleicht.

Die Hausverwaltung lehnte den Vergleich mit der Begründung ab, dass Forderungen vor dem Jahr 2010 bereits verjährt seien.

In einem weiteren Schreiben teilt die Hausverwaltung mit, wenn bei vereinbarter Teilinklusiv-Miete Betriebskosten abgerechnet wurden, die von dem Betriebskostenanteil umfasst waren, ist der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung mit Einwänden ausgeschlossen. Eine Neuabrechnung ist nicht geschuldet, eine Rückforderung etwaig überzahlter Beträge ausgeschlossen.

Die Vermieterin hat sich durch ihre Abrechnungspraxis wissentlich oder grob fahrlässig rechtswidrig bereichert, so dass der dem Mieter dadurch entstandene Schaden zu ersetzen ist.

Meines Erachtens könnte der eine Verjährungsfrist von 10 Jahren gelten.

Wie beurteilen Sie meine Rechtsposition?

Sehr geehrter Fragestellerin,

bedauerlicherweise muss ich mitteilen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06 ausgeführt hat, dass auch bei Abrechnung von nicht geschuldeten Nebenkosten die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB greift. In diesem Fall war es so, dass im Mietvertrag nur bestimmte Betriebskostenarten als umlegbar festgelegt waren.

Auch in diesem Fall hätte man argumentieren können, dass die Vermieterin grob fahrlässig gehandelt hat. Gleichwohl hat der BGH noch nicht einmal eine dreijährige Verjährung erkannt. Vielmehr verwies er darauf, dass durch die Ausschlussfrist von 12 Monaten ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung Rechtsfrieden eintreten soll.

Ich bedaure, keinen besseren Bescheid geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2014 | 19:21

Das neue BGH-Urteil bezügliche Bearbeitungskosten bei Darlehensverträgen greift nicht?

Hier werden unterschiedliche Rechtsnormen gesetzt.

Vielen Dank für Ihr präzise Auskunft!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2014 | 08:56

Sehr geehrter Fragestellerin,

auch die neuen BGH-Urteil vom 28.10.2014 (XI ZR 348/13 und XI ZR 17/14) gehen nicht von einer zehnjährigen Verjährung aus, sondern berechnen die dreijährige Verjährung ab 2011, da in diesem Jahr die ersten Urteile bezüglich der Bearbeitungskosten bekannt wurden.

Hinzu kommt, dass wir im Mietrecht die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB haben, die für den Bereich der Darlehensverträge nicht gilt.

Sie werden das aktuelle Urteil des BGH bedauerlicherweise nicht nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 30.10.2014 | 19:30


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