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Verjährungs-Hemmung von unbeantworteten Mietforderungen


| 28.12.2010 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Ich bin privater Vermieter eines kleinen MFH. Eine "Mieterin" hat eine Wohnung für freiberufliche Zwecke (Arztpraxis) gemietet und nur unregelmäßig Miete gezahlt. Trotz mehrfacher Kündigungen (mit und ohne Frist) hat sie die Wohnung erst im Mai 2005 verlassen (mit kurzfristiger eigener Kündigung), als ihr die Niederlassungslizenz entzogen wurde.
Im letzten Nutzungsjahr hatte sie angefangen, Schulden zu tilgen. Beim Auszug bestanden einschl. Verzugs- und Mahngebühren Schulden von ca. 4500 Euro. Mündlich wurde mir die Nachzahlung in Raten zugesagt, was auch ein einziges Mal erfolgte (250€).
Ich habe mehrfach den Kontakt zu ihr gesucht, da ich auf gütliche Einigung hoffte, habe neue Zahlungsvereinbarungen vorgeschlagen und jährlich mindestens einmal gemahnt, immer mit Verhandlungsangebot.
Leider keinerlei schriftliche Reaktion, auch nicht nach einem eingeschriebenen Brief.
Wegen meiner regelmäßigen Mahnungen mit Verhandlungsangebot war ich bisher von einer Verjährungshemmung ausgegangen auf Grund des Ziels der einvernehmlichen Regelung.
Habe ich eine reele Chance, dass diese Verjährungshemmung auch seitens des Gerichtes so gesehen wird? Denn die angebotenen Verhandlungen wurden von ihr stillschweigend übergangen, aber auch nie konkret abgelehnt. Mit den gesetzlich vorgegebenen Verzugszinsen (5% über Diskontsatz) wären es inzwischen ca. 6000€.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihre Forderungen sind leider verjährt. Sie haben es versäumt, rechtzeitig die Forderungen titulieren zu lassen, z. B. durch Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens.

Die Hemmung der Verjährung ist in § 204 BGB geregelt. Sie stellen auf § 203 BGB ab, also auf die Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen.

Verhandlungen liegen vor, wenn zwischen den Parteien ein Meinungsaustausch stattfindet. Dieser von der Rechtsprechung geforderte Meinungsausstausch hat nach der Sachverhaltsschilderung jedoch nicht stattgefunden. Vielmehr haben Sie die ehemalige Mieterin lediglich gemahnt und Verhandlungen angeboten. Darauf hat die Mieterin aber nicht reagiert.

Damit ist die Verjährung nicht durch Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB gehemmt worden.


2.

Sie können aber Folgendes versuchen: Beantragen Sie den Erlaß eines Mahnbescheids. Die Kosten sind verhältnismäßig gering, so daß dieser Versuch lohnt. Unternimmt die Mieterin nichts, werden Sie den Erlaß eines Vollstreckungsbescheids beantragen. Dagegen kann die Mieterin innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung Einspruch einlegen. Unternimmt sie wiederum nichts, haben Sie in Form des Vollstreckungsbescheids einen rechtskräftigen Titel, aus dem Sie 30 Jahre vollstrecken können.

Legt die Schuldnerin dagegen gegen den Mahnbescheid Widerspruch ein, unternehmen Sie entweder nichts weiter, so daß die Sache beendet wäre. Alternativ könnten Sie noch weitere Gerichtskosten einzahlen, wodurch die Sache in das Klageverfahren überginge. Sodann müßte die Mieterin die Einrede der Verjährung erheben.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2010 | 18:32

Ich bedanke mich für die schnelle und umfassende Antwort. Auch wenn sie für mich im Prinzip negativ ausfällt und ich leider die Vermutung habe, dass sich die Frau absichtlich so gut wie nie schriftlich geäußert hat. Auch Ihr Praxisbetrieb ließ darauf schließen, dass Sie "Haare auf den Zähnen" hatte und kenntnisreich andere ausnutzte und austrickste, einschl. Behörden...
Mit bestem Gruß!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2010 | 20:00

Ja, schade, daß die Forderung verloren gegangen zu sein scheint.

Allerdings sollte man den Weg der Einleitung des Mahnverfahrens in Erwägung ziehen, weil Sie damit die Schuldnerin zwingen, tätig zu werden. Steckt die Schuldnerin wiederum den Kopf in den Sand, meinend, dies sei die beste Medizin, hätten Sie gewonnen. Zumindest was die Erlangung eines vollstreckbaren Titels anbelangt. Ob sich die Forderung im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen läßt, ist natürlich eine andere Frage.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.12.2010 | 18:39


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"Im Prinzip alles bestens inbezug auf die RA-Antwort, auch wenn ich aufgrund eines früheren Mißverständnisses und mißbrauchter Freundlichkeit wohl als "Verlierer vom Platz gehen" werde."