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Verjährung bzw. Verwirkung einer Forderung beim Verkauf einer ETW


05.12.2014 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer



Guten Tag!

Ich habe im November 2011 meine Eigentumswohnung verkauft. Zum Zeitpunkt des Verkaufs gab es bereits einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft den Balkon des Hauses zu sanieren (ohne weitere Detaillierung und Auftragsvergabe). Die dadurch anfallende Sonderumlage sollte vom Verkäufer getragen werden. Dazu wurde im Notarvertrag im Abschnitt Haftung folgende Formulierung eingefügt:

"... Dem Käufer ist bekannt, dass von der Eigentümergemeinschaft bereits ein Beschluss gefasst wurde, wonach eine Balkonsanierung einschließlich eines Fassadenanstrichs vorgenommen werden soll. Hierzu soll nach Angabe des Verkäufers in erster Linie die vorhandene Instandhaltungsrücklage verwendet werden. Für den Fall, dass die vorhandene Rücklage nicht zur Deckung der für die Balkonsanierung einschließlich Fassadenanstrich entstehenden Kosten ausreicht, vereinbaren Verkäufer und Käufer hiermit, dass eine dann erforderliche Sonderumlage, welche anteilig auf das Vertragsobjekt entfällt, alleine vom Verkäufer zu tragen ist. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Käufer diesbezüglich von einer Inanspruchnahme freizustellen. Dem Käufer ist seine Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft bekannt."

Unterliegt diese Forderung einer Regelverjährung von 3 Jahren - also zum 01.01.2015?
Wie könnte der Käufer eine evtl. Verjährung kurzfristig verhindern / hemmen?

Nach inzwischen mehr als 3 Jahren kommt die Hausverwaltung nun auf mich bzgl. einer Abschlagszahlung zu (mehrere Tausend Euro innerhalb von 10 Tagen). Seit dem Verkauf wurde ich nicht mehr über die weiteren Schritte zu dieser Maßnahme informiert, noch hatte ich Möglichkeit bei der weiteren Detaillierung und Auftragsvergabe (was sich natürlich beides auf die Höhe der Sonderumlage auswirkt) mitzuwirken.

Könnte die Forderung also auch verwirkt sein (> 3 Jahre ohne jegliche Mitsprache/Information)?

Für eine kurze Information zu diesen 3 Fragen wäre ich Ihnen sehr dankbar.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen sowie Ihrer Begrenzung auf eine kurze Information (keine detailreichen Rechtsausführungen) im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Die Forderung des Käufers unterliegt zwar der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren, entscheidend ist vorliegend jedoch der Beginn der Verjährungsfrist. Diese hat in Bezug auf die Freistellungsverpflichtung hinsichtlich der Ansprüche (Balkon, Fassade) nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages begonnen. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB muss der Anspruch entstanden und dem Anspruchsteller (hier: dem Käufer) zur Kenntnis gebracht worden sein.

Erforderlich wäre somit, dass der Käufer selbst zunächst auf Zahlung der anteiligen Sanierungskosten in Anspruch genommen worden wäre.

Eine Verjährung bereits zum 01.01.2015 scheidet vorliegend daher aus.

Allgemein zur Unterbrechung/Hemmung/Verwirkung von Ansprüchen:

Zur Unterbrechung der Verjährung müssen Ansprüche gerichtlich geltend gemacht werden; Hemmung besteht bei Verhandlungen der Parteien über den Anspruch. Verwirkung kommt nur ausnahmsweise, bei Vorliegen weiterer Umstände, die hier nicht vorliegen, in Betracht.

Aus welchen Gründen hier die Hausverwaltung, statt des Käufers, auf Sie zugekommen ist, erschließt sich nach Ihrer Schilderung nicht. Nach dem Kaufvertrag muss ja zunächst der Käufer bezahlen und hat im Anschluss einen Freistellungsanspruch gegen Sie. Nach dem Verkauf haben Sie mit der Hausverwaltung generell nichts mehr zu tun; eine Mitwirkung bei Maßnahmen zu den beschlossenen Sanierungen oblag ja nach dem Verkauf dem neuen Eigentümer.


Ich hoffe, Ihre Frage (n) beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen
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