400.329
Registrierte
Nutzer
Schon bei uns registriert?
Bitte melden Sie sich an.
Nutzername


Passwort
Einloggen Passwort vergessen?

Oder mit einem Ihrer Konten:
Login via Facebook

Verjährung Nebenkosten aus Miete


| 01.03.2011 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler


| in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir benötigen einen juristischen Rat zu dem folgenden Sachverhalt:

Wir waren 2 Jahre (vom 1.11.2008 bis 30.11.2010) als Mieter in einer Wohnung. Wir haben vom Vermieter genauso wie alle anderen Parteien in dem Haus keine Nebenkostenabrechnung seit Einzug erhalten gehabt. Wir hatten die Abrechnungen 2008 und 2009 vor unserem Auszug mit einer gesetzten Frist zwei Mal angefordert und in unseren Schreiben angekündigt, dass wir uns die Hälfte der Nebenkosten einbehalten werden, falls uns die Abrechnung binnen gesetzter Frist nicht zugeht. In diesem Zusammenhang gilt es noch zu erwähnen, dass wir während unserer Mietdauer mehrfach einen Totalausfall von Heizung und Warmwasser hatten, der sich auch schon über mehrere Wochen hinzog. Nach Ablauf der Frist haben wir rückwirkend für die gesamte Mietdauer die Hälfte der Nebenkosten in Höhe von 100,- EUR pro Monat (insgesamt 2.500,- EUR) einbehalten. Jetzt haben wir vom Amtsgericht ein Schreiben zugestellt bekommen, in dem uns der Vermieter verklagt, sowohl diese einbehaltenen Nebenkosten nebst Zinsen als auch eine Nebenkostennachzahlung von 1.800,- EUR ihm zu schulden. Der Vermieter behauptet, uns eine Nebenkostenabrechnung für 2009 Ende Dezember 2010 zugestellt zu haben, die per Boten an die Firmenadressen unserer Arbeitgeber in Briefkästen geworfen wurde (angeblich Ende Dezember 2010), die wir beide jedoch nicht erhalten haben. Die Nebenkostenabrechnung 2009 ist uns im Zusammenhang mit der eingereichten Klage zugegangen. Diese Nebenkostenabrechnung (erstellt von der BHW) besteht aus einer Heizkosten- und Warmwasserabrechnung, die für den Abrechnungszeitraum vom 01.09.2008 bis 31.08.2009 berechnet ist und aus der sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.800,- EUR ergibt, und aus einer Betriebskostenabrechnung, die für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 ist und aus der sich ein Guthaben für uns in Höhe von 400,- EUR ergibt. Eine Nebenkostenabrechnung 2008 haben wir hingegen immer noch nicht erhalten. Zudem behauptet der Vermieter von einem Mietskautionskonto über 3.600,00 EUR nichts zu wissen, obwohl wir dieses Konto bereits bei Wohnungseinzug bei unserer Bank eröffnet hatten.

Für uns ergeben sich folgende Fragen:

1. War es von uns rechtens, rückwirkend die Hälfte der Nebenkosten einzubehalten?
2. Ist der Vermieter berechtigt für diese einbehaltenen Nebenkosten Zinsen zu berechnen?
3. Ist die Nebenkostenabrechnung nicht schon verjährt?
4. Wie verhält es sich mit der Verjährung, wenn die Heizkosten-und Warmwasserabrechnung und die Betriebskostenabrechnung sich auf verschiedene Abrechnungszeiträume beziehen?
5. Müssen wir die einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen 2008 zurückerstatten, obwohl diese doch vermutlich verjährt sind?
6. Was können wir machen, wenn sich der Vermieter auf den Standpunkt stellt, er hätte uns die Abrechnung noch im Jahre 2010 zugestellt und wir diese aber nicht erhalten haben?
7. Hat die Klage des Vermieters überhaupt Aussicht auf Erfolg, wenn doch ein zu seinen Gunsten laufendes Mietkautionskonto bei einer Bank existiert?
8. Nachdem der Vermieter behauptet, er wüsste nichts von einem Mietkautionskonto, hätten wir oder die mietkautionskontoführende Bank den Vermieter darüber informieren müssen?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Mit freundlichen Grüßen
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 2789 weitere Antworten zum Thema:
02.03.2011 | 00:14

Antwort

von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler
883 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Der Mieter ist berechtigt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist für Nebenkosten und bei Nichtrstellung der Abrechung die gezahlten Abschläge zurückzufordern. Da bei Ihrem Auszu und trotz Mahnung die Abrechungen 2008 und 2009 nicht vorlagen, waren Sie zur Rückforderung berechtigt, allerdings nur für 2008. Bei Ende des Mietverhältnisses 30.11.2010 war die Abrechungsfrist des § 556 III BGB noch nicht für 2009 abgelaufen. Sie durften also in 2010 nicht Abschläge für 2009 zurückfordern. Desweitern müsste man Ihren Mietvertrag überprüfen, inwieweit ein Aufrechungsverbot mit der Miete vereinabrt war. Ich nehme an, dass Sie die 2500 € einbehalten haben durch Nichtzahlung der Miete. Dies ist teilweise in Verträgen untersagt.

Generell waren Sie aber berechtigt sich die Nebenkosten für 2008 zurückzuholen. Allerdings gilt das immer nur solange nicht abgerechnet wird. Der Vermeiter kann auch nach Ablauf der Jahresfrist abrechnen. Dann kann er zwar keine Nachzahlungen mehr velangen, aber sehr wohl die wirklich verbrauchten Betriebskosten.

2. Nein, einen Zinsanspruch gäbe es nur, wenn Sie mit der Zahlung im Verzug wären. Bei einer Verurteilung müssten aber Zinsen ab Klageerhebung gezahlt werden.

3. Die 2008 Abrechung ist verjährt, dass heißt das eine Nachzahlung nicht geschuldet wird. Bei 2009 kommt es darauf an, ob die Abrechung noch Ende 2010 zugegangen ist oder nicht. Die Beweislast trägt der AG. Der Einwurf bei Ihrem Arbeitgeber ist im Zweifel aber nicht ausreichend, denn die Zustellung muss zu Hause erfolgen.

4. Die Heizkosten- und Betriebskostenabrechung können unterschiedlich verjähren. Das hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist. Auch die Heizkostenabrechung hätte bis zum 31.8.2010 zugehen müssen, was nicht der Fall war.

5. Siehe Nr.1. Da für 2008 keine Abrechung vorliegt, müssen Sie nichts zurückerstatten. Sollte allerdings für 2008 noch abgerechnet werden, müssten die verbrauchten Kosten gezahlt werden, aber nicht mehr als die Vorausszahlungen. Mehr als die 100 € im Monat müssen Sie also nicht zahlen.

6. Sie sollten im Prozess auf jeden Fall einen Anwalt einschalten. Sie müssen den Zugang der Abrechung in 2010 bei Gericht per Schriftsatz bestreiten. Dann muss der Vermieter den Zugang im Verfahren beweisen. Wenn ihm das nicht gelingt, gilt die Abrechung als verspätet.

7. Der Klage könnte das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, weil die Kaution gerade dafür da ist, Ansprüche des Vermieters zu sichern.

8. Nein, eigentlich nicht, denn es ist Aufgabe des Vermieters die Kaution getrennt von seinem Vermögen sicher anzulegen. Nicht ganz klar ist, warum Sie ein Konto für die Kaution eröffnet haben. Die Kaution steht dem Vermieter zu und muss von ihm sicher angelegt werden. Es könnte aber ratsam sein, den Bestand der Kaution nachzuweisen.

Wegen der weiteren Vorgehensweise sollten Sie einen Anwalt beauftragen. Eine entgültige Einschätzung könnte man nur abgeben, wenn man alle Unterlagen, insb. den Vertrag kennen würde.




Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2011 | 18:05

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wöhler,

besten Dank für die Beantwortung unserer Fragen. Wir möchten gerne noch Folgendes nachfragen:

Zu Punkt 4.: Im Mietvertrag ist lediglich geregelt, dass die Betriebskostenabrechnung jährlich erfolgt. Wir interpretieren Ihre Beantwortung zu Punkt 4. wie folgt:

Die Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung (Abrechnungszeitraum 01.09.2008-31.08.2009) wäre noch nicht verjährt gewesen, wenn wir sie im Dezember 2010 wie vom Vermieter behauptet vorgelegt bekommen hätten. Oder ist die Verjährung dieser Abrechnung bereits im September 2010 eingetreten? D.h. kann der Vermieter jetzt die Nachzahlung dieser Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung von uns noch verlangen?

Zu Punkt 1.: Ja, wir hatten die 2500 Euro durch Nichtzahlung der Miete einbehalten. Im Mietvertrag ist kein Aufrechnungsverbot mit der
Miete vereinbart. Wir interpretieren Ihre Beantwortung zu Punkt 1. und 3. wie folgt:

Auch wenn uns der Vermieter die Abrechnung für 2008 und 2009 erst jetzt vorlegt, dann müssen wir die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen bezahlen. D.h. wir müssen für 2008 aber höchstens den von uns einbehaltenen Betrag (50% der Nebenkosten, d.h.
je 100 Euro für November und Dezember 2008) zurückzahlen. Sollten die tatsächlichen Nebenkosten 2008 höher sein, dann kann der Vermieter diesen Mehrbetrag von uns NICHT mehr verlangen, da sie verjährt sind.

Für die Nebenkosten 2009 gilt das gleiche. Sollten allerdings die tatsächlichen Nebenkosten 2009 die Vorauszahlungen übersteigen, dann müssen wir neben der Rückzahlung der monatlich einbehaltenen 100 Euro (für Januar bis Dezember 2009) auch den Mehrbetrag an den Vermieter bezahlen. Der Mehrbetrag wäre nur dann nicht zu zahlen, wenn uns die Nebenkostenabrechnung 2009 erst im Januar 2011 oder später zugegangen ist.

Haben wir das richtig verstanden?


Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2011 | 19:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Sie haben alles richtig verstanden.

Wenn die Heiz- und Warmwasserkosten aber in einem anderen Turnus berechnet werden, gilt trotzdem die Jahresfrist. Diese Abrechung ist also im September 2010 verjährt. Alles andere haben sie richtig wiedergegeben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2011-03-06 | 20:58


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Oliver Wöhler »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2011-03-06
4,6/5.0
ANTWORT VON
Rechtsanwalt Oliver Wöhler
Alfeld

883 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Vertragsrecht, allgemein, Fachanwalt Arbeitsrecht, Fachanwalt Familienrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht, Sozialrecht, Strafrecht, Kaufrecht
Testsieger
einer unabhängigen Verbraucherstiftung
Im Test: 8 Anbieter von Online Rechtsberatung Ausgabe 02/2008
Zahlungsmöglichkeiten:
Testsieger
einer unabhängigen Verbraucherstiftung
Im Test: 8 Anbieter von Online Rechtsberatung Ausgabe 02/2008