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Verhälltnissmäßigkeit Nebenkosten Ferienwohnung


| 16.12.2008 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrter Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
Ich benötige bei den folgenden fragen Ihre Einschätzung bzw. Hilfe.
Es geht um die Nebenkostenabrechnung einer Ferienwohnung mit knapp 40 qm Nutzfläche die ich nur gelegentlich genutzt habe.
Ich hatte von November 2005 bis einschließlich Mai 2007 eine Ferienwohnung gemietet. Bei der Verhandlung der Miet- Und Nebenkosten mit dem Vermieter vor Unterzeichnung des Vertrages wurde vom Vermieter eine Nebenkosten-Pauschale von 80 € festgelegt. Der Vermieter meinte damals dass dieser Betrag völlig ausreichen sollte und mit einer Rückerstattung zu rechnen ist.
Ich hatte die Ferienwohnung wie folgt in Gebrauch:
2005: 8 Tage
2006: ca. 35 Tage
2007: ca. 3 Tage
Der Vermieter macht(e) folgende Nebenkosten durch seine Abrechnung geltend:
2005 (2 Monate): 330 €
2006 (12 Monate):1800 €
2007 (5 Monate): 835 €
Daraus ergab sich natürlich eine immense Nachzahlung für mich die ich bis jetzt noch nicht geleistet habe da mir diese Abrechnungen mehr s als ungewöhnlich hoch vorkommen. Ich habe den Verdacht dass zu meiner Ferienwohnung die falschen Zähler zugeordnet sind, da die in der Abrechnung enthaltenen Verbrauchswerte utopisch hoch sind:

2005 soll ich in 2 Monaten rund 5000 Liter Warmwasser in 6 Tagen verbraucht haben. 2006 sollte ich in den 35 Nutztagen rund 25000 l Warmwasserverbrauch gehabt haben, und zu guter letzt in 2007 sage und schreibe 7000 Liter bei 3 Tagen Nutzung. Die Kosten für Heizung erscheinen im selben Maße überzogen.

Auf der Abrechnung wurde für die Wohnungsbezeichnung eine Schlüsselung verwendet die für meine gemietete Wohnung gar keinen Sinn ergibt, wohlgleich aber passend für eine andere Wohnung passt – daher meiner Vermutung der Verwechslung der Zählerstände. Diese werden durch ein Funksystem automatisch an eine Zentraleinheit gesendet und zum Zählerdienst übertragen.

Im Vergleich zum durchschnittlichen Verbrauch aller Mietern (normale Nutzung, keine Ferienwohnung) liegen meine Verbrauchswerte ca. 40-50% über den Durchschnittswerten, obwohl ich die Wohnung nur an wenigen Tagen genutzt habe.
Die Heizung war während meiner Abwesenheit immer abgedreht, und es wurde auch kein Wasser verbraucht, und alle Hähne waren geschlossen und tropften nicht.

Ich habe meine Bedenken diesbezüglich schon mehrmals meinem Vermieter kund getan und auch meinen Widerspruch eingelegt. Allerdings wurde dies vom Vermieter nur als lächerlich abgewertet und nicht weiter beachtet.

Meine Fragen dazu:
Gibt’s es sowas wie Richtwerte, oder Verhältnismäßigkeiten bei den Nebenkosten?
Wie und wo kann ich eine Überprüfung der Nebenkosten fordern?

Zweites Manko an der ganze Geschichte ist die Höhe der Betriebskosten ohne Verbrauchswerte (Aufzug, Wartung Heizung, Hausmeister etc.). Diese machten im Jahr ca. 800 € aus. Das sind auf das Monat gerechnet 66 €. Meiner Meinung nach sollte dem Vermieter bereits bei den Verhandlungen bewusst gewesen sein dass eine Abschlagzahlung von 80 € nicht ausreichen wird, da diese gerade mal die Betriebskosten decken. Ich fürchte der Vermieter hat die Nebenkosten bewusst so niedrig angesetzt damit er die Wohnung leichter vermieten kann. Gleiches wurde mir auch schon von anderen Bewohnern zugetragen.

Hat der Vermieter nicht eine Sorgfaltspflicht Angaben in dieser Richtung annähernd realistisch zu machen? Kann man dagegen im Nachhinein vorgehen?

Dritter und letzter Punkt ist ein PKW Stellplatz der mir vermietet wurde, den ich mangels Verfügbarkeit nicht nutzen konnte. Der Hausmeister hatte mir damals gesagt dass kein Stellplatz vorhanden sei da alle vermietet sind, und ich einen Besucherparkplatz nutzen könne oder einen Parkplatz auf der öffentlichen Straße. Auch das scheint dem Vermieter nicht sonderlich zu interessieren, seine Aussage lautet einfach, was im Mietvertrag steht wird auch bezahlt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen und Hilfestellung.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

Erfahrungswerte über anfallende Nebenkosten sind natürlich ortsabhängig, da diese lokalen Schwankungen unterliegen - die Kosten der verbrauchsabhängigen Nebenkosten hängen dann natürlich auch vom jeweiligen Versorgungsanbieter ab, die der Vermieter natürlich auch offenlegen muss.

Die Abrechnung können Sie durch Belegeinsicht überprüfen - ergeben die Verbrauchswerte, die Ihnen anteilig berechnet werden, aber keinen Sinn, weil sie viel zu überhöht sind, muss der Vermieter dies prüfen und entsprechend erläutern - andernfalls ist der geforderte Nachzahlungsanspruch nicht fällig und Sie sind nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

2.

Hat der Vermieter bei Vertragsabschluss bewusst zu niedrig bemessene Vorauszahlungen angesetzt, können Sie ggf. ebenfalls die Nachzahlung verweigern - hier wird es aber auf die Arglist des Vermieters und die Täuschungshandlung ankommen, die von Ihnen zu beweisen wäre. Auch wird es auf die Höhe der tatsächlichen Kosten ankommen, die ja gegenwärtig noch nicht feststehen - die Verbrauchskosten sind ja offensichtlich unrichtig.

3.

Wenn Sie den PKW-Stellplatz, obwohl er vertraglich zugesichert ist, nicht nutzen können, müssen Sie ihn natürlich auch nicht bezahlen. Hier wird eine Mietminderung in Betracht kommen, ggf. ist ja auch für den Stellplatz eine separate Miete vereinbart, die Sie nicht schulden, solange der Vermieter Ihnen den Stellplatz nicht zur Nutzung überlassen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 18.12.2008 | 07:09


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