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Verfall Baugenehmigung


19.11.2014 16:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir haben im Oktober 2003 im vereinfachten Verfahren eine Baugenehmigung für einen kleinen Anbau im Erdgeschoss (0,5m x 4 m) an unserem freistehenden und privaten EFH in NRW erhalten. Der Bauantrag wurde komplett von mir selber bearbeitet und gestellt (Baubeschreibung, Zeichnung, Statik, etc.). Bin Ingenieur (kein Bauingenieur und auch nicht vom Fach) und konnte die technische Seite deshalb selber bearbeiten. Im Dezember 2003 wurde von uns eine Baubeginnanzeige abgegeben.
Aufgrund diverser privater Gründe hat sich der Bau und die Fertigstellung des Anbaus bis November 2014 hingezogen. Im Jahre 2009 hatte das Bauamt eine Nachfrage über den Stand der Arbeiten gestellt, der unsererseits vergessen wurde zu beantworten, da dieser unverbindlich und unverfänglich klang.
Im November 2014 haben wir nun, wie in der damaligen Baugenehmigung verlangt, eine Fertigstellungsanzeige an das Bauamt gesendet, woraufhin sich das Bauamt telefonisch meldete und mitteilte, dass die Baugenehmigung ein Jahr nach Baubeginn verfallen sei und wir deshalb eigentlich keine Baugenehmigung mehr aus formalen Gründen einen neuen Bauantrag stellen müssten. Wir scheuen uns davor, da, falls ein neuerlicher Bauantrag aus welchen Gründen auch immer, abgelehnt werden würde, uns damit im worst case eine Aufforderung zum Rückbau entstehen könnte. Da wir absolute Laien im Baurecht sind, hatten wir keine Ahnung davon, dass es anscheinend irgendwelche zeitlichen Auflagen für eine Baugenehmigung gibt. In der Genehmigung selber war keine zeitliche Begrenzung der Genehmigung erkennbar.

Fragen:
a.Unter welchen Umständen wäre der Bau ohne weitere Massnahmen legal (bspw. wenn in den 11 Jahren der Bau zu keiner Zeit mehr als ein Jahr geruht hätte, oder wenn der Bau bereits bspw. 2004 fertig gestellt wurde, aber versäumt wurde eine Fertigstellungsmeldung zu geben, oder …) ?

b.Falls es keine Möglichkeit unter a. gibt: Wie könnte man einen neuen Bauantrag stellen, bei dem sichergestellt ist, dass dieser zum Erfolg führt, da es ja im Jahre 2003 bereits eine Genehmigung hierfür gab ?

c.Worst-case: b. und c. führen zu keiner Lösung: Kann eine Rückbauanweisung des Bauamtes drohen und wenn ja, gibt es irgendeine Möglichkeit diese zu vermeiden (Strafe zahlen oder ähnliches)?
Sehr geehrter Ratsuchender,


die Geltungsdauer einer Baugenehmigung beträgt drei Jahre und erlischt, wenn

innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung des Vorhabens nicht begonnen oder

die Bauausführung über ein Jahr unterbrochen worden ist.

Das ergibt sich aus § 77 BauO NRW und ist insoweit zu berücksichtigen.



Sie haben nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung rechtzeitig mit der Bauausführung begonnen und eine Bauunterbrechung von mehr als einem Jahr vermag ich derzeit nicht zu erkennen, wenn Sie zwar langsam, aber stetig den Bau in Eigenarbeit fertig gestellt haben - die "Geschwindigkeit" dieser Arbeiten kann Ihnen nicht vorgeschrieben werden, wenn Sie vermutlich in der Wintermonaten als Laie eben nicht am Bau arbeiten konnten. Wichtig ist allein, dass keine Unterbrechung von einem Jahr stattgefunden hat.

Wenn z.B. über Winter der Bau sechs Monate geruht hat, dann aber zielstrebig, wenn auch langsam bis zum nächsten Winterbeginn weiter gearbeitet worden ist, würde diese Jahresfrist wieder ab der nächsten Unterbrechung neu zu laufen beginnen und wieder ein Jahr betragen - entscheidend ist eben, dass auch tatsächlich und zielstrebig weitergebaut worden ist. Dann könnten Sie theoretisch sowie Unterbrechungen vornehmen, wie Sie wollen, nur darf die Einzelunterbrechung eben nicht mehr als ein Jahr betragen.

Ich hoffe, das ist deutlich geworden.


Hätten Sie nur vergessen, die Fertigstellung mitzuteilen, wäre dieses eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden könnte, was aber vom Ermessen der Behörde abhängt; es wäre wohl ehe dann mit eine deutlich niedrigeren Geldbuße zu rechnen - allerdings ist Ihrer Sachverhaltsdarstellung so ein "Vergessen" nicht zu entnehmen.



Etwas im deutschen Baurecht "sicherzustellen", versprechen nur Anfänger. So eine Erklärung werden Sie nicht bekommen können, denn Sie können nicht nachträglich die Rechtslage von 2003 herbeiführen, wenn nun ein völlig neuer Antrag gestellt wird - dieses ist aber nach Ihrer Sachverhaltsschilderung und den zeitlichen Unterbrechungen unterhalb eines Jahres nicht notwendig; insoweit lassen Sie sich nicht durch den Sachbearbeiter des Amtes verunsichern.



Eine Abrissverfügung wird hier am Ermessensgebrauch scheitern, wenn der fertiggestellte Anbau der Genehmigung entspricht, so dass Sie mit einem Rückbau nicht zu rechnen brachen, wenn man von Ihrer derzeitigen Sachverhaltsdarstellung ausgeht.

Eine Geldbuße könnte allenfalls bei einer verspäteten Anzeige in Betracht kommen (siehe oben).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
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