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Vereinbarung zum Wegerecht


31.10.2004 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
als Wohnungseigentümer wende ich mich an Sie mit der Bitte, zu helfen, unsere Grundstückszufahrtsprobleme mit unseren Nachbarn etwas aufzuhellen.
Bitte akzeptieren Sie meine Entscheidung für eine komplexere Fragestellung.

Wir sind eine 6-er Wohnungseigentümergemeinschaft in einem älteren, dreigeschossigen, ca. 12 m hohen, vor 9 Jahren saniertem Gebäude in Hanglage, mit straßenseitiger Front, aber hofseitigen Hauseingang sowie PKW-Stellplätzen, einerseits eine Grundstückszugangstreppe, andererseits/nachbarseitig eine (mittig geteilte) halbe Grundstückszufahrt mit Rasengittersteinbelag und besonders im Winter nicht ungefährlich.

Die Nachbarn sind eine 2-er Wohngemeinschaft in einem ebenda errichteten viergeschossigen Doppelhaus mit straßenseitigen Zugängen und einer ebenerdigen, seitlich uns zugewandten vierer-PKW-Stellfläche, erbaut mit einer ca. 3,5 m hohen Stützmauer unter Negierung der Grundstücksgrenze, bei Nichteinhaltung der Abstandsflächen sowie ohne Grundbucheintragungen. Sie können nur über die gemeinsame Zufahrt zur Hof-/Gartenseite ihres Grundstücks gelangen, wovon sie früher mehr, heute aus taktischen Überlegungen weniger Gebrauch mach(t)en.

So hat dies der frühere Eigentümer/Bauherr beider Grundstücke hinterlassen.

Wir als Wohnungseigentümer haben uns mit notariellem Kaufvertrag seinerzeit in dem Verständnis eingekauft, dass die Zufahrt uns gehört, zugleich aber gemeinsam mit den Nachbarn zu nutzen ist, was so lange Zeit unkompliziert funktionierte.
Erst viel später wurden wir über die wirkliche Situation aufgeklärt, dass die Stützmauer nicht die Grundstücksgrenze sei, verbunden mit der verbalen Beteuerung, alles wie gewohnt zu belassen.

Seit ca. 2 Jahren begannen die Nachbarn jedoch schrittweise von dieser Gewohnheit abzurücken. Nach und nach traten ihre wirklichen Absichten hervor.
Vor allem, so ihre Argumentation, wolle man keine dauerhaften, „wertmindernden“(!) Verbindlichkeiten und möglichst nur eine lose Vereinbarung nach ihren Vorgaben und ohne jegliche Kosten (vielleicht eher mit Hinzugewinnen, wie sich jetzt zeigt).
Zunächst wurde, begünstigt durch widersprüchliche Grenzdarstellungen versucht, einem Majoritätsanspruch Geltung zu verschaffen und uns eine Notwegeregelung aufzuzwingen.
Seitdem es nunmehr einen amtlichen Lageplan gibt, ist klargestellt, dass diese 2,70 m breite Zufahrt nahezu „fifty/fifty“ dem einen und dem anderen gehört. Aber man negiert weiterhin das im amtlichen Lageplan vermerkte Anliegen einer gegenseitigen Grunddienstbarkeit.
.
Nach vielem Techtelmechtel, Taktieren, Hinhalten, erpresserischer Vorteilsnahme, einseitigem Absperren der Zufahrt, demagogischem Versprechen, Verhöhnungen und streitbaren finanziellen Forderungen etc. wird jetzt ganz deutlich, dass man nicht daran denkt das Majoritätsdenken aufzugeben.
Anstatt die von uns, wenngleich unter Vorbehalt erbrachte Leistung von 2400.- € u.a. für den amtlichen Lageplan nach fast einem Jahr mit Entgegenkommen zu „honorieren“, wird mit der jetzt zugesandten „Nutzungsvereinbarung“ neuerlich der Versuch unternommen, uns alle Lasten für ihren Teil der Zufahrt aufzuerlegen und einer vernünftigen dauerhaften Regelung ausgewichen.
Dies wird auch gleich Eingangs dieser „Nutzungsvereinbarung“ deutlich gemacht, die im Kern folgenden Wortlaut hat (mit kursiv-Schreibung meinerseits) :

„...Entsprechend der in der Anlage beigefügten amtlichen Vermessung vom ...wird die Nutzung der gemeinsamen Auffahrt wie folgt vereinbart .
Voraussetzung für die Vereinbarung ist, dass seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft . eine ständige Nutzung der Auffahrt durch Lage der Parkplätze im Geländebereich erfolgt, während die Wohngemeinschaft die Auffahrt nur gelegentlich befährt und sonst nicht oder nur zu Fuß benutzt.
1. Die Unterhalts- und Verkehrssicherheitspflicht für den Überfahrtsweg obliegt der
Eigentümergemeinschaft als Hauptnutzer.
2. Unabhängig von §1 ist die Haftung im Schadensfall durch den Schadensverursacher.
3. Die Sicherung des Tores (Schließung) erfolgt zwischen 20.00 Uhr und 06.00 Uhr....
4. Die Eigentümer beider Grundstücke räumen sich die gegenseitige uneingeschränkte Nutzung der Auffahrt ein.
5. Die Vereinbarung ist zum Ende des laufenden Kalenderjahres mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen, wobei die Kündigung nur durch die jeweilige Eigentümergemeinschaft gemeinsam erfolgen kann.
6. eine Kopie dieser Vereinbarung ist der Wohngemeinschaft ... zuzusenden.

Im begleitenden Anschreiben ist zudem noch vermerkt:
- wir mögen unsere „...Vorstellungen zur regelmäßigen fachgerechten Instandsetzung (ca. 5-7 Jahre) der baulichen Beschaffenheit der Zufahrt einarbeiten“ und
- dass nach Rücksprache mit ihrem Anwalt „...eine solche Nutzungsvereinbarung rechtswirksam“ sei und „ nicht notariell beglaubigt werden“ müsste.

Für uns stellen sich u.a. folgende Fragen:
Prinzipiell: - was kann man hinnehmen und was nicht, was wäre rechtlich durchsetzbar, wo
lägen die Risiken?
- Ignorieren und die Zeit arbeiten lassen , weil ja die gewohnte Praxis besser ist,
als das, was man hier verlangt und zudem eine Partei offensichtlich unter
Druck steht, weil sie einen Käufer für Ihre Immobilie braucht.
- Oder in den Klintsch gehen und . . . (agieren oder reagieren)?
Details: - Ist eine Grundbuchregelung rechtlich relevant, unumgehbar?
- Akzeptanz von „ Haupt- und „garnicht“-Nutzern“, darf sich ein Grundstücks-eigentümer so alles abwimmeln?
- Sinnhaftigkeit der Kündigungsklausel?
- „Gegenseitige uneingeschränkte Nutzung“ – Freibrief für alles, Ein- und Ausschlüsse?
- Eigenmächtiges Sperren der Zufahrt abwehren (einstweilige Verfügung,
Kosten/Fristen/Konsequenzen)?
- evtl. noch Begriffsgebrauch?


Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichen Grüßen! Hanzi
Guten Morgen,

ich kann Ihnen nicht raten, die von Ihrem Nachbarn vorgeschlagene Vereinbarung zu unterzeichnen, da sie stark zu Ihren Ungunsten von der gesetzlichen Regelung abweicht.

Gesetzlicher Ausgangspunkt sind die §§ 921,922 BGB. Danach wird bei einer gemeinsamen Grundstückszufahrt grundsätzlich eine gemeinsame Berechtigung zur Nutzung vermutet. Weiter werden die Unterhaltungskosten der Zufahrt beiden Nachbarn zu gleichen Teilen auferlegt.

Von dieser gesetzlichen Ausgangsregelung können Sie natürlich durch eine freie Vereinbarung abweichen. Sie müssen dies aber nicht, so daß Sie es lieber beim derzeitigen status quo belassen sollten.

Wenn die Gegenseite gegen diese gesetzliche Ausgangsregelung verstößt, indem etwa einseitig Sperren aufgebaut werden oder ähnliches, haben Sie entsprechende Unterlassungsansprüche, die auch gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden können.

Gleiches gilt auch für die Unterhaltungspflicht. Hier sollten Sie gerade angesichts der anstehenden unfreundlichen Jahreszeit die Gegenseite auffordern, sich an den Unterhaltungskosten zu beteiligen. Sie haben dann für den Fall, daß die Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht weiter einseitig bei Ihrer Gemeinschaft hängen bleibt, entsprechende Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax. 04941 60 53 48
e-mail info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2004 | 14:12

Guten Tag, Herr RA.Weiß und vielen Dank.
Natürlich ist Ihre prinzipielle Antwort hilfreich, vor allem weil sie uns sicher macht.
Gestatten Sie noch kurz zu 3 Details nachzufragen:
- die juristische Form einer Vereinbarung(Grundbuchrelevanz?),
- Kündigungsklausel - womit könnte man leben?
- Aktivierung des Zahlungsvorbehalts für den amtlichen
Lageplan,um "Druck auszuüben", evtl. für einen eigenen
Vorschlag.
Was wäre Ihnen ein solcher Entwurf Wert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2004 | 17:32

Guten Abend,

ich komme leider aus zeitlichen Gründen nicht vor morgen früh dazu, Ihre Nachfrage zu beantworten. Ich bitte um Verständnis und melde mich dann am 02.11. vormittags per e-mail.

Freundliche Grüße,
Michael Weiß

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