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Veränderte Mietbedingungen, neuer Lärm


05.12.2012 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten tag,

seit etwa 3 Monaten wohnen in dem 3-Parteienhaus über uns im Dachgeschoss 3 studenten. Das Haus - so haben wir seither festgestellt - ist wegen der fehlenden trittschalldämmung merkbar laut.

Bisher haben (wir wohnen seit 5,5 jahren hier) nacheinander 2 Pärchen über uns gewohnt. Da war es immer ruhig und ordentlich und nach 22 uhr -spätestens- Ruhe.

Dies ist nun nicht mehr der Fall - können wir deshalb die Miete mindern, weil wir finden dass die Wohnqualität merkbar leidet.
Dem neuen vermieter ist es scheinbar egal, wer einzieht, hauptsache er bekommt schnell wieder mieteinnahmen. An dem haus wird nun nichts mehr gemacht.

Zur Info: nach dem Tod unserer Vermieterin in 2011 ist das haus an Ihren einzigen Sohn übergegangen. Dieser lebt nicht selber im haus. Unsere Vermieterin damals hat immer genau geprüft wer einzieht und hat auch mal die wohnung für 1-2 monate leer stehen lassen.

können sie mir antworten, wie ich mich verhalten soll.
eine mail über die veränderungen ist bereits dem jetzigen vermieter zugegangen mit frist zum jahresende.

05.12.2012 | 22:34

Antwort

von


9 Bewertungen
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10785 Berlin
Tel: 03064491500
Web: www.kanzleivoss.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage, die ich gerne unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes und des zugrundeliegenden Einsatzes beantworte.

Gleichzeitig weise ich vorab darauf hin, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt / einer Rechtsanwältin ersetzen kann.

Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.


Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:


Der Vermieter ist verpflichtet den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gegenüber dem Mieter sicherzustellen. Zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt u.a. das Recht des Mieters, keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen in Form von Lärm jeglicher Art ausgesetzt zu sein.

Eine Mietwohnung ist durch ständigen Lärm der Nachbarn nur eingeschränkt nutzbar. Bei solch andauernden Lärmbelästigungen kann grundsätzlich die Miete gemindert werden. Gleichzeitig hat der Mieter grundsätzlich einen eigenen Anspruch gegenüber dem Verursacher/Störer, auf Unterlassung der Störung. Sie haben also die Möglichkeit zunächst persönlich das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen oder die Möglichkeit vom Vermieter zu fordern, gegen die Lärmbelästigungen vorzugehen.
Ihr Vorgehen, den Vermieter direkt in Kenntnis zu setzen und aufzufordern die Belästigungen zu unterbinden, ist insofern durchaus eine sinnvolle Vorgehensweise. Ergänzend rate ich Ihnen jedoch, ab sofort ein sog. Lärmprotokoll zu führen, in dem Lärmquelle und Uhrzeit notiert werden. Dieses Lärmprotokoll sollte dem Vermieter übermittelt werden, damit dieser einen genauen Überblick über die Lärmbelästigungen erhält. In der Regel empfiehlt es sich, wenn ein solches Protokoll einen Zeitraum von etwa vier Wochen umfasst. Sofern Gäste oder Nachbarn ebenfalls vor Ort sind und den Lärm bezeugen können, sollte dies auch im Protokoll aufgenommen werden.

Mit der Übermittlung des Protokolls an den Vermieter kann sodann gleichzeitig eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter angekündigt werden. Im Falle der Mietminderung, sollte das Protokoll für den gesamten Zeitraum der Mietminderung möglichst fortgeführt werden. Damit sichern Sie sich für den Fall ab, dass der Vermieter Ihre Mietminderung nicht akzeptiert und können im Ernstfall die jeweiligen Lärmbelästigungen jederzeit "nachweisen".

Zur Frage der Zulässigkeit und angemessenen Höhe einer solchen Mietminderung, kommt es auf die Gegebenheiten im konkreten Einzelfall an. Hierbei kommt es insbesondere auf die Intensität des Lärms und der Zeit des Auftretens an. Im Rahmen dieses Forums kann daher nicht abschließend geklärt werden, welche Intensität tatsächlich vorliegt. Grundsätzlich wird hierbei aber auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abgestellt (BGH ZMR 1993, 269).

Bei der vorzunehmenden Schätzung der Minderungsquote kommt es in Ihrem Fall nicht auf die Frage an, ob die Lärmbelästigung durch fehlerhafte oder fehlende Trittschalldämmung oder (auch) durch ein Verhalten der Mietpartei in der Dachgeschosswohnung verschuldet ist. Maßgeblich ist also lediglich das Maß der Beeinträchtigung.

Bei generellen Trittschallstörungen ist eine Minderung um 5 % beispielsweise angemessen. (vgl. n. LG Hannover, Az. 9 S 211/93, WM 1994, S. 463).
Feiern die Nachbarn laut und oft bis spät in die Nacht hinein, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 20 % (so entschied bspw. AG Lünen, Az. 14 C 182/86, aus WM 1988, S. 348). Gleiches gilt für den Fall, dass Nachbarn nachts generell ständig lärmen, auch hier ist eine Mietminderung von 20 % durchaus angemessen (vgl. AG Kerpen, Az. 3 C 181/83, aus WM 1987, S. 272).

Für Ihren Fall ergibt sich damit als "Richtwert" eine mögliche Mietminderung zwischen 5-20 %, in äußerst extremen Lärmbelästigungsfällen auch bis zu 50 % (beispielsweise bei ständiger Lärmbeeinträchtigung durch sehr laute Musik, Urteil AG Braunschweig, Az. 113 C 168/89, aus WM 1990, S. 147).

Da Sie den Vermieter bereits aufgefordert haben, gegen die Lärmbelästigungen vorzugehen, empfehle ich Ihnen nunmehr zunächst das Lärmprotokoll zu führen. Sollte der Vermieter bis Fristablauf (Ihre gesetzte Frist ist durchaus angemessen) nicht erfolgreich gegen die Lärmbelästigungen vorgegangen sein, so sollten Sie sodann das bis dahin geführte Lärmprotokoll als Kopie an den Vermieter weiterleiten und gleichzeitig die Mietminderung ankündigungen. Ab dann können Sie von den künftig ausstehenden Mietzahlungen den jeweiligen Minderungsbetrag einbehalten.

Für den vergangenen Zeitraum ist auch eine nachträgliche Mietminderung grundsätzlich ab dem Zeitpunkt möglich, an dem Sie den Vermieter über die Lärmbelästigungen in Kenntnis setzten. Allerdings gilt hier folgendes zu beachten:

Sie dürfen diese bereits aufgelaufenen Minderungsbeträge nicht einfach verrechnen und von den künftigen Mieten zusätzlich abziehen, wenn Sie hier nicht nachweislich diese vergangenen Mietzahlungen aufgrund der Lärmbelästigungen ausdrücklich unter Vorbehalt geleistet haben. Hier empfiehlt es sich etwaige Beträge zeitgleich im Schreiben mit der Ankündigung der künftigen Mietminderung gegenüber dem Vermieter direkt geltend zu machen und einzufordern.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Im Falle von Unklarheiten, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Gerne stehe ich Ihnen, sofern erforderlich und erwünscht, auch für eine darüber hinausgehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. jur. Jens-Peter Voß
Rechtsanwalt

www.kanzleivoss.com


Rechtsanwalt Dr. Jens-Peter Voß

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