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Unzureichende Heizleistung im Wohnzimmer


| 17.12.2008 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mietwohnung: aus den 50er Jahren, Ost-Berlin, eingezogen 1.9.2005, 4. OG (direkt unter dem Dach). 12 Mietparteien, verschiedene Eigentümer. Meine Wohnung, Dachgeschoss und Wohnung unter meiner Wohnung jeweils anderer Eigentümer. Hausverwaltung für mich voll zuständig, für Wohnung unter mir „eingeschränkt“, für Dachgeschoss gar nicht. Weitere Firma: Hausmeisterservice.

Dachgeschoss besaß bis vor „3 Jahren“ (Aussage Hausverwaltung) Isolierung, die vom Eigentümer des Dachgeschosses entfernt wurde, weil das Dachgeschoss ausgebaut werden sollte bzw. Dach abgerissen werden sollte, ein Stockwerk zusätzlich gebaut und das Dach wieder aufgesetzt werden sollte. Diverse Auseinandersetzungen mit anderen Eigentümern und Mietern, zusätzliches Geschoss abgelehnt. Aktuelle Planung: Ausbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung. Seit meinem Einzug nur äußerst seltene Bautätigkeit.

Die Zentralheizanlage (lt. Aussage von Nachbarn etwa 4-5 Jahre alt) hat bisher (also auch im Winter) alle Zimmer langsam, aber doch auf ausreichende Temperatur geheizt. Seit einigen Wochen ist das größte Zimmer (Wohnzimmer) nur noch auf 19° heizbar, selbst beim Durchheizen und Thermostat auf Maximaleinstellung. Von Hausverwaltung und Hausmeister vermuteter Grund: Mieterin unter mir verstorben, Wohnung wird nicht mehr geheizt. Heizleistung im Wohnzimmer (relativ kleiner Heizkörper) also nicht ausreichend, wenn von unten nicht „zugeheizt“ wird.

Information Hausmeister über Mietmangel telefonisch am 1.12., Hausverwaltung per Mail am 2.12. mit Anfrage, ob mangelnde Heizleistung wegen fehlender Dachisolierung. Hausmeister teilt am 8.12. mit, dass Heizung in Ordnung sei, und informiert über die fehlende Isolierung auf dem Dach sowie die ungeheizte Wohnung unter mir (Bewohnerin verstorben). Auskunft Hausverwaltung: Zustand bereits seit 3 Jahren so, Ausbauarbeiten im Dach würde im Januar/Februar 2009 beginnen. Schreiben per Fax an Hausverwaltung mit Anzeige der Mietmängel (Wohnzimmer nicht mehr ausreichend heizbar sowie entfernte Isolierung), Fristsetzung bis 16.12.2008 und Ankündigung der Mietminderung (ohne konkrete %-Angabe), falls Wohnzimmer weiterhin nicht ausreichend heizbar ist.

Telefongespräch mit Hausverwaltung am 10.12., fehlende Isolierung sei hinzunehmen, ebenso die mangelhafte Heizleistung. Anbieten könne man nur, die Wohnung unter mir durch den Hausmeister beheizen zu lassen, damit ich warm bekomme. Durch den Dachausbau werde sich das Problem ohnehin irgendwann lösen, Schadenersatz stehe mir im übrigen für die bisherige Nebenkostenabrechnung nicht zu, da die Hausverwaltung keinen Einfluss auf die Isolierung habe und die entfernte Isolierung auch kein Mangel sei.

Der ebenfalls in Kenntnis gesetzte und um eine Klärung gebetene Eigentümer lehnt ein Eingreifen aufgrund seiner vertraglichen Position mit der Hausverwaltung ab und verweist auf diese.

2 Hauptfragen:
Die Frist läuft heute ab, Wohnzimmer immer noch bei 19°. Welche Möglichkeiten stehen mir offen, und welche, sollte unten doch irgendwann geheizt werden? Sollte die Miete wie angekündigt ab 17.12. (also anteilig mit der Januar-Miete) gemindert werden, wenn ja um wieviel Prozent? Um baldmöglichst ein warmes Wohnzimmer zu haben: Wäre es zulässig, eine Elektroheizung zu kaufen/zu leihen, mit einem Stromzähler (habe ich ohnehin) zu versehen und so viel zuzuheizen, dass das Wohnzimmer auf 21° geheizt werden kann? Wenn letzteres möglich wäre – trotzdem Miete mindern und mit den Stromkosten verrechnen, Miete nicht mindern und Stromkosten in Rechnung stellen? Im Mietvertrag steht, dass eine Mietforderung wegen Schadenersatz aufgrund eines Mangels nur dann möglich ist, wenn das 1 Monat im Voraus angekündigt wurde und es sich um unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen handelt. Ein weiterer § besagt, dass ein Schadenersatzanspruch für „anfängliche“ Mängel ausgeschlossen sei, wenn sie nicht vom Vermieter zu vertreten ist. Eine genaue Aussage, ob die Isolierung beim Einzug vorhanden war oder nicht, kann ich nicht treffen. Gemäß der Aussage der Hausverwaltung war sie offensichtlich nicht mehr vorhanden während der ersten Heizperiode 05/06.
Besteht ein Anspruch auf Schadenersatz aufgrund der früher vorhandenen und jetzt von einem anderen Eigentümer als meinem entfernten Isolierung aufgrund der höheren Heizkosten? Über mir befindet sich nur noch die Betondecke, dann komm gleich das Dach mit einer Plastikfolie, den Dachlatten und den Dachziegeln, das Dach selbst ist nicht isoliert, entsprechend kalt ist es dort oben. Besteht dieser Schadenersatzanspruch seit Mietbeginn oder erst seit der Anzeige des Mietmangels? Die Betriebskostenabrechnung an sich war bisher nicht auffällig hoch (sprich: sie entsprach etwa den Vorauszahlungen; absolute Kosten kann ich nicht einschätzen)


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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sie sind berechtigt, die Miete angemessen zu mindern, sofern in der Wohnung Mängel vorhanden sind.

Sofern die Heizleistung nicht ausreicht und die Raumtemperatur von 21 Grad nicht erreicht wird, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. In diesem Zusammenhang ist auch die nicht ausreichende Wärmeisolierung im Dachgeschoss als Mangel zu bewerten, da dadurch eine höhere Heizleistung durch Sie erforderlich ist.

Ein Mietminderungsanspruch steht Ihnen nur im Verhältnis zu Ihrem Vermieter vor. Grundsätzlich ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet.

Die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Hausverwaltung ist für Sie uninteressant, da die Hausverwaltung in der Regel nur stellvertretend im Namen des Vermieters handeln dürfte.

Sofern die Isolierung im Dachgeschoss durch einen anderen Eigentümer entfernt wurde, ist dies für Ihren Minderungsanspruch auch unerheblich, da das Mietverhältnis und die demzufolge vertraglichen Beziehungen nur zwischen Ihren Vermieter und Ihnen wirken.

Grundsätzlich liegen auch verschuldensunabhängig Beeinträchtigungen im Wohnumfeld im Verantwortungsbereich Ihres Vermieters.

Dieser hat dann ggf. einen Regressanspruch gegen den anderen Eigentümer, steht jedoch einer Mietminderung Ihrerseits nicht entgegen.

Eine fehlende Isolierung ist durch Sie gerade nicht hinzunehmen.

Sofern die Heizleistung des Heizkörpers in Ihrer Wohnung ebenfalls für die Größe des Raumes nicht ausreicht ist dies ebenfalls nicht hinzunehmen, so dass ein Mangel vorliegt.

Ein Mangel der Heizung selbst dürfte jedoch nur dann vorliegen, wenn diese sich nicht ausreichend erwärmt.

Sollten die Mängel nach Fristablauf nicht behoben sein, haben Sie einen Anspruch die Miete angemessen zu mindern.

Die Rechtsprechung erkennt im Fall einer unzureichenden Heizleistung in der Heizperiode eine Minderungsquote von 15 % der Bruttomiete an (AG Köln WuM 1975, 69), im Fall eines unterdimensionalen Heizkörpers 5 bis 10 % (AG Münster WuM 1987, 382) an.

In Ihrem Fall halte ich eine Minderungsquote von 15 % für angemessen.

Diese Mietminderung sollte ab Januar 2009 erfolgen. Für die halbe Monatsmiete im Dezember 2008 sollten Sie zudem den Minderungsbetrag von der Januarmiete 2009 zusätzlich in Abzug bringen und diesbezüglich die Aufrechnung erklären.

Der Anspruch auf Mietminderung ist lediglich dann ausgeschlossen, wenn Sie bei Beginn des Mietverhältnisses von der fehlenden Dachisolierung Kenntnis hatten.

Es kommt auf Ihre positive Kenntnis des Mangels an und nicht darauf, dass tatsächlich keine Isolierung vorhanden war.

Grundsätzlich können Sie im Wege der Selbstvornahme den Mangel beheben und die Kosten mit der laufenden Miete aufrechnen.

Dies ist unter anderem durch das Aufstellen eines Heizlüfters möglich.

Gemäß § 536 a BGB können Sie unbeschadet der Rechte aus § 536 BGB (Mietminderung) die Beseitigung des Mangels vom Vermieter verlangen oder nach § 536 a Abs. 2 BGB denn Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, soweit der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, was bei Ihnen nach Ablauf der Frist gegeben ist.

Sie können damit zum einen die Miete angemessen mindern und zum anderen die Kosten durch Aufstellens eines Heizlüfters mit der laufenden Miete aufrechnen.

Ein in AGB (also im Mietvertrag vorformuliert) verwendetes Aufrechnungsverbot, wonach der Mieter gegenüber dem Vermieter nur mit Forderungen aufrechnen darf, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu deren Aufrechnung der Vermieter im Einzelfall seine Zustimmung erklärt, hat der BGH dahin ausgelegt, dass von der zweiten Textalternative unbestrittene Forderungen erfasst sind und damit deren Aufrechnung von der Einwilligung des Vermieters abhängig gemacht wurde. In dieser Auslegung ist die Klausel gegenüber einem Verbraucher nach § 309 Nr. 3 BGB und gegenüber einem Unternehmer nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2007, 3421, 3422).

Es liegt also kein Aufrechnungsverbot für Sie vor, so dass Sie auch mit bestrittenen Forderung und solchen die nicht rechtskräftig festgestellt wurden, aufrechnen dürfen.

Die Mietminderung tritt ein, ohne das sich der Mieter darauf berufen muss. Sie wirkt dahin, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt.

Grundsätzlich können Sie nach § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB nur eine Mietminderung geltend machen, sofern Sie den Mangel angezeigt haben.

Die Anzeigepflicht entfällt, wenn der Vermieter auf andere Weise vom Mangel Kenntnis erlangt hat. Dies ist anzunehmen, soweit die Hausverwaltung vom Entfernen der Dachisolierung Kenntnis hatte, da sich der Vermieter diese Kenntnis zurechnen lassen muss, so dass Sie seit Entfernens der Dachisolierung rückwirkend die Miete mindern können, da Sie vorher keine Kenntnis vom Mangel hatten.

Dies sollte auch eine mögliche Überzahlung der bereits vorbehaltlos gezahlten Betriebskosten mit abgelten, so dass diese nicht noch einmal gesondert gekürzt werden.

Die Ansprüche wegen rückwirkender Mietminderung verjähren innerhalb von 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, indem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen ( mangelhafte Dachisolierung) Kenntnis erlangt haben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 19.12.2008 | 15:19


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