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Untervermietung Zeitvertrag


| 15.11.2008 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich lebe zur Zeit in Lateinamerika und habe deshalb meine Wohnung in Berlin über eine Mitwohnzentrale möbliert untervermietet.
Als Untermieter meldete sich eine chinesische Fluglinie, die von der Mitwohnzentrale als "zuverlässiger Partner" angepriesen wurde.
Bei Abschluss des Mietvertrages, der für ein Jahr gelten sollte, bestand die Fluggesellschaft auf einer Vertragsklausel, die die Möglichkeit einer früheren Kündigung mit einmonatiger Künidigungsfrist frühestens ab dem 31.12.2008 vorsieht. Ich habe dieser Klausel zugestimmt, aber auf einem Zusatz bestanden, der mir das selbe Kündigungsrecht als Untervermieter zugesteht.
Der Vertrag wurde unter Vermittlung der Mitwohnzentrale abgeschlossen. (Ich unterschrieb und faxte den Vertrag zurück)

Der Mieter zahlte seine Miete und die Telefonkosten von Anfang an unregelmäßig und nur nach mehrmaligen Erinnerungen. Zudem äußerte er, er wolle wohl bald ausziehen. Da wir ohnehin vorhaben, länger im Ausland zu bleiben, haben wir ihm daraufhin eine Kündigung für den 01.01.2007 geschickt.
Seine Antwort war, er wolle nicht ausziehen, und falls doch, müssten wir der Fluggesellschaft eine Entschädigung zahlen. Den Vertragspassus will er nicht anerkennen.
Eine Nachfrage bei der Mitwohnzentrale ergab Folgendes: Die zuständige Dame meinte, der Passus sei ohnehin ungültig gewesen, da Zeitverträge nicht gekündigt werden könnten. Es sei nicht ihre Aufgabe, bei Vertragsabschlüssen Rechtsberatung zu leisten. Allerdings hatte sie den Vertag verfasst!
Wir haben bereits alle Flüge nach Deutschland gebucht, die Wohnung bei den Vermietern sowie Telefon, DSL etc. gekündigt.

Meine Frage: Was raten Sie uns zu tun?
Wir haben nur noch einen Monat Zeit bis zum Auszug. Ich denke, uns bleibt nur übrig, eine Einigung mit der Fluggesellschaft herbeizuführen. Dies wäre dann wohl mit einer Art Entschädigung an die Fluggesellschft verbunden. Doch wie hoch müsste sie sein?
Und: Hat sich die Mitwohnzentrale rechtswirdrig verhalten?

Ich danke Ihnen für Ihre schnelle Auskunft.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Grundsätzlich ist es richtig, dass Zeitmietverträge nur bei Vorliegen bestimmter Gründe außerordentlich (also fristlos) gekündigt werden können und regelmäßig sonst nach Ablauf der Vertragszeit endet, § 542 Abs. 2 BGB.

In Ihrem Fall liegt der Fall jedoch etwas anders, das die Aufnahme des Kündigungsrecht in den Zeitmietvertrag einvernehmlich zwischen Ihnen und der Fluggesellschaft, als Ihre Mieterin, ausgehandelt wurden und somit eine Individualvereinbarung vorliegt.

Die herrschende Meinung hält Vereinbarungen für wirksam, die dem Mieter das Recht zur ordentlichen Kündigung des Zeitmietvertrags vorbehalten, und systematische Erwägungen sprechen nicht entscheidend gegen sie.

Zutreffend ist zwar, dass nach der Gesetzessystematik die §§ 573 bis 574c BGB auf Zeitmietverträge keine Anwendung finden. Jedoch muss die getroffene Vereinbarung respektiert werden, weil eine Verlängerung des Zeitmietvertrags gemäß §§ 574 ff. ebenso wenig in Betracht kommt, wie eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gemäß §§ 573 bis 573b BGB.

Letztere ist ausgeschlossen, weil der Vermieter, der einen Vertrag gemäß § 575 abschließt, sein Erlangungsinteresse als erst nach Ablauf der vereinbarten Befristung eintretend prognostiziert hat. Er hat sich also für den Vorteil einer (garantierten) Rückerlangung der Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt ohne vorherige Kündigung entschieden; § 573 und § 575 stehen insofern in der Tat in einem die ordentliche Vermieterkündigung ausschließenden Exklusivitätsverhältnis.

Der Zeitmietvertrag im Wohnraummietrecht kein Instrument zur dauernden Bindung der Parteien, sondern dient dem Schutz der Verfügungsgewalt des Vermieters.

Dieser Schutz ist jedoch durch die individuelle Vereinbarung eingeschränkt, so dass nach der hier vertretenen Auffassung ein Kündigungsrecht Ihrerseits besteht.

Dies gilt, sofern der Mietvertrag nicht schon bereits durch Zeitablauf als beendet gilt.

Ich gehe davon aus, dass es sich bei Ihrer Sachverhaltsdarstellung um einen Schreibfehler handelt und es dort 01.01.2009 heißen soll, so dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet ist.

Damit erreichen Sie jedoch nicht sofort die Wiedererlangung der Wohnung, sofern der Mieter nicht freiwillig auszieht. Vielmehr wäre eine Räumungsklage erforderlich.

Diese ist meist zeit- und kostspielig, so dass tatsächlich zu empfehlen ist, eine einvernehmliche Lösung mit der Fluggesellschaft zu erzielen.

Die Höhe einer Entschädigung kann nicht abschließend beurteilt werden. Diese sollte aber die noch verbleibende ursprünglich festgelegte Vertragslaufzeit berücksichtigen, als auch dass bei Abschluss des Mietvertrages eine einvernehmliche Vereinbarung getroffen wurde und dadurch die Fluggesellschaft in Ihrem Vertrauen keinen großen Schutz genießt.

Ggf. sollte hier über eine Monatsmiete verhandelt werden.

Eine Haftung der Mitwohnzentrale kann sicher nicht von der Hand gewiesen werden. Wer ein besonderes Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und daraufhin auch einen entsprechenden Mietvertrag fertigt, kann letztendlich nicht eine Verantwortung von sich weisen und nunmehr sich darauf berufen, eine solche Vereinbarung wäre ohnehin nicht wirksam.

Insofern käme eine Haftung der Mitwohnzentrale in Betracht, sofern Ihnen durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel ein Schaden entsteht.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2008 | 15:51

Sehr geehrter Herr Liebmann,

danke für Ihre ausführliche und kompetente Antwort. Noch eine Frage hätte ich: Die Untermieter antworten auf keine Mails oder Faxe mehr. Es gab auch noch keine offizielle Empfangsbestätigung meiner Kündigung, die ich per Fax schickte. Der Untermieter schrieb lediglich, er wolle die Kündiung nicht anerkennen (in schlechtem Englisch).
Was ich ohnehin tun will, ist, die Kündigung nochmals per Post zu schicken (Einschreiben), was normalerweise von Lateinamerika aus kompliziert ist.
Aber was soll ich tun, wenn die Mieter meine Briefe etc. schlichtweg ignorieren? Kann ich mir dann für den Auszug im Januar irgendwie Zutritt zur Wohnung verschaffen? Immerhin stehen dort alle meine Möbel.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2008 | 16:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich empfehle ich Ihnen, die Kündigung nochmals per Post per Einschreiben zu schicken, da Sie die volle Beweislast für den Zugang der Kündigung tragen, sofern der Mieter den Zugang der Künsigung bestreite und die Kündigung erst mit Zugang wirksam wird.

Bedauerlicherweise muss ich Ihnen mitteilen, dass ein Zutrittsrecht nicht möglich ist, sondern nur mit vollstreckbaren Titel, in der Regel also mit einen Räumungstitel. Dies setzt jedoch voraus, dass Sie vorher eine Räumungsklage erheben müssen.

Anderenfalls würden Sie eine verbotene Eigenmacht begehen und sich ggf. schadensersatzpflichtig machen. Der Mieter kann dann die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen. Sie bekommen Ihren Mieter nur durch eine Räumungsklage aus der Wohnung.

Es bleibt in diesem Fall zu hoffen, dass der Mieter dann auch nicht auf die Gerichtspost reagiert, so dass schnellst möglich ein vollstreckbarer Titel durch Versäumnisurteil ergeht.

Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jerderzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.11.2008 | 01:03


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