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Untervermietung Gewerblich


| 20.11.2008 15:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ich habe einen Mietvertrag über 10 Jahre am 1.8.2003 über ein Geschäftshaus abgeschlossen. Der Vertrag erlaubt mir, ohne Zustimmung des Vermieters das Objekt unterzuvermieten. Außerdem habe ich mir das Vorkaufsrecht beim Ableben des Vermieters zugesichert.
Jetzt möchte ich das Objekt übergeben. Der Vermieter weigert sich, mit meinem Nachfolger einen neuen Vertrag abzuschließen. Er droht sogar, daß Haus zu verkaufen. Es bleibt mir eigentlich nichts anderes über, als einen Untermietvertrag mit meinem Nachfolger einzugehen.
Frage:
Ist der Untermietvertrag rechtsgültig.
Kann der Vermieter das Objekt verkaufen, ohne meine Zustimmung.
Ist der Untermieter rechtlich abgesichert, d.h. kann ihm vom Vermieter nicht gekündigt oder sonstige Schwierigkeiten gemacht werden.
Kann ich vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn mein Untermieter wegen den Querelen jetzt abspringen sollte.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


sollte der Untermietvertrag zwischen Ihnen und dem Untermieter ansonsten gültig sein (das kann so nicht geprüft werden, ohne die Verträge im Einzelnen zu kennen), wäre die fehlende Zustimmung des Vermieters hier unschädlich. Denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist die Untervermietung ja ohne Zustimmung erlaubt.

Ein Untermietvertrag wäre dann - sofern nicht ein anderer Unwirksamkeitsgrund vorliegt - wirksam. Hinsichtlich eines Untermietvertrages (Sie würden dann Hauptmieter bleiben und hätten Ihrerseits die Verpflichtungen uas dem Vertrag zu erfüllen) bedarf es auch keines Vertragsschlusses zwischen Vermieter und Untermieter.

Allerdings schreiben Sie hier etwas von "Ihrem Nachfolger", was auch so ausgelegt werden kann, dass Sie komplett aus dem Mietvertrag entlassen und der Nachfolger (Untermieter) in den laufenden Vertrag an Ihrer Stelle eintreten soll. Das wäre dann keine Frage der Untervermietung, sondern des Mieterwechsels, da eben die Kette "Vermieter - Mieter - Untermieter" bei einer vollständigen Vertragsaufgabe Ihrerseits nicht besteht, sondern "Vermieter-Nachmieter"..

Sollte also dieser Mieterwechsel (also nicht Untermieter) gemeint sein, wäre die Zustimmung des Vermieters DANN erforderlich.

Ein Verkauf des Vermieters zu dessen Lebzeiten ist zulässig, wenn das Vorkaufsrecht (dann wohl mit den Erben) nur auf den Todesfall beschränkt worden ist.

Im Falle eines Verkaufes könnte das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Mietzeit (01.08.2013) gekündigt werden, da auch bei einem Verkauf das Mietverhältnis fortbesteht (§§ 578, 566 BGB, nachzulesen über unsere Homepage).

Sollte es sich um einen echten Untermietvertrag handeln, könnten Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter dem Grunde nach geltend gemacht werden; bei einem geplanten Mieterwechsel hingegen nicht.


Da hier der Vertrag und Ihre Sachverhaltsdarstellung auslegungsfähig sind, kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, den Vertrag im Einzelnen individuell prüfen zu lassen, um dann den notwendigen Schritte einzuleiten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2008 | 08:55

- Der Mieter hat das Recht zur Untervermietung und zur Überlassung des Gebrauchs an Dritte.

Diese Formulierung findet sich im Mietvertrag, daß der Vermieter selbst erstellt hat.
Ist eine Untervermietung, daß heißt auch eine Überlassung des kompletten Geschäftshauses rechtlich abgesichert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2008 | 10:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

die von Ihnen zitierte Passage stellt die Genehmigung zur Untervermietung dar. Daher können Sie den Untermietvertrag abschließen; der Vermieter muss nicht nochmals zusätzlich um Erlaubnis befragt werden.

Ob es das komplette Geschäftshaus umfasst, kann ich so nicht beurteilen. Das Mietobjekt insgesamt kann untervermietet werden; wenn im Mietvertrag das GANZE Haus aufgeführt worden ist, wäre dieses zu bejahen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Ergänzung vom Anwalt 27.11.2008 | 12:15

Sehr geehrter Ratsuchender,


offenbar gibt es Probleme mit dem Gebühreneinzug. Bitte beseitigen Sie zum Vermeidung weiterer Kosten bestehende Schwierigkeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Bewertung des Fragestellers 22.11.2008 | 08:54


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