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Unterschreitung Mindestabstand Grundstücksgrenze bei Gewerbeanmeldung (Sachsen)


| 20.12.2011 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir besitzen ein unbebautes Grundstück in Ortsrandlage in Sachsen (sächsisches Baurecht). Es gibt keine Eintragungen im Grundbuch für unser Grundstück.

Auf einer Seite befindet sich im Abstand von 3,50m zu unserem Zaun auf dem Nachbargrundstück eine alte Scheune, welche seit Jahren zur Lagerung und zur privaten Reparatur an KFZ genutzt wird.

Jetzt ist unser Vorhaben, im Frühjahr 2012 ein Eigenheim auf diesen Grundstück bauen zu lassen. Das Eigenheim soll relativ zentral stehen, sodass vom Haus in alle Richtungen ca. 20m bis zur Grenze vorhanden sind. Der Bauantrag wurde von allen Nachbarn unterschrieben und ist bereits eingereicht.

Seit unser Nachbar, der Eigentümer der Scheune, mitbekommen hat dass wir ein Eigenheim bauen möchten, ist er sehr darauf bedacht, dass notariell beglaubigt wird, dass seine Scheune einen Abstand von 3,50m zu unserer Grenze hat und wir damit einverstanden sind, dass er später dort einen KFZ-Gewerbe betreibt. Er teilte uns vor längerer Zeit mit, dass er irgendwann einmal ein KFZ Gewerbe betreiben möchte. Dies ist von unserer Seite auch kein Problem.

Seit bekannt werden des Bauvorhabens meint der Nachbar, dass er aufgrund der Höhe seiner Scheune aber für die Anmeldung eines KFZ-Gewerbes einen Mindestabstand zur Grenze von 4,70m benötigen würde (0,4H). Dies ist der Grund, weshalb er dies von uns umgehend schriftlich benötigt, obwohl die Anmeldung des KFZ-Gewerbes erst in einigen Jahren durchgeführt werden soll.

Meine Frage ist nun folgende:
Was passiert, wenn wir dieser Vereinbarung (Abstand zur Nachbargrenze unterschritten bei Anmeldung des Gewerbes) nicht zustimmen?
Können für uns in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten Probleme oder Pflichten auftreten, wenn wir jetzt unterschreiben (z.B. falls einmal ein Brand auftritt oder Teile der Scheune auf unser Grundstück stürzen etc.)?

Wir sind uns unsicher, ob dies unbedingt notariell beglaubigt werden muss, normalerweise sollte hier doch - wenn überhaupt - eine einfache schriftliche Vereinbarung genügen.


Mit freundlichen Grüßen,
Andy Schwartz

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist die Abstandsflächenproblematik ein Problem Ihres Nachbarn. Er kann Sie nicht zur Übernahme von Abstandsflächen zwingen.

Nach § 6 Abs. 4 und Abs. 5 SächsBO bestimmen die Tiefe der Abstandsfläche von Gebäuden und damit den Abstand zu Ihrer Grenze.

Nach Ihren Aussagen steht die Scheune in einem Abstand von 3,50m zur Grenze. Bei 0,4 H im Nicht- Gewerbegebiet ergibt sich daraus eine Höhe von 8,75m bis zur Dachspitze, bei voller Anrechnung der Dachhöhe. Für Dächer mit weniger als 70Grad Neigung wäre die Gesamthöhe für 3,5m Grenzabstand noch größer.

Der Abstand spielt aber nur dann eine Rolle, wenn aufgrund fehlender Baugenehmigung eine Nutzungsänderung der Scheune angezeigt ist.

Ich vermute die Nutzung als "Hobbyschrauber" wird geduldet. Eine gewerbliche Nutzung einer zu Lagerzwecken genehmigten und errichteten Scheune als Kfz-Werkstatt bedarf sicherlich einer neuen Baugenehmigung.

Im Zuge dessen könnte der Nachbar , soweit notwendig fragen, ob Sie einer Baulast zustimmen. Anderenfalls besteht für den Nachbarn auch noch die Möglichkeit eine Abweichung zu beantragen.

Das Alles ist aber nicht Ihre Sorge.

Der Nachbar kann von Ihnen Nichts erzwingen. Soweit Sie nicht dem Nachbarn entgegen kommen müssen aufgrund eigener Interessen, die die Rechte des Nachbarn tangieren, brauchen Sie auch nichts "verhandeln".

"Was passiert, wenn wir dieser Vereinbarung (Abstand zur Nachbargrenze unterschritten bei Anmeldung des Gewerbes) nicht zustimmen?"

Sollte die Unterschreitung des Abstandes zu Ihrer Grenze vorliegen, kann er bei Ihnen eine Zustimmung z.B. zu einer Baulast anfragen.
Denn um seine Abstandsfläche zum Teil auf Ihren Grundstück zu legen und dies rechtlich zu sichern, benötigt er Ihre Zustimmung.

Sie könnten dies im Wege guter Nachbarschaft befürworten und sich vergüten lassen.

Sie könnten aber auch ablehnen.

Dann müsste der Nachbar eine Abweichung beantragen.
Sollten Sie auch dieser Abweichung als betroffener Nachbar ablehnend gegenüberstehen, muss die Baubehörde im eigenen Ermessen entscheiden.

Dagegen könnten Sie gerichtlich vorgehen.

Klar ist, was aus diesem Nachbarstreit erwächst.

"Können für uns in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten Probleme oder Pflichten auftreten, wenn wir jetzt unterschreiben (z.B. falls einmal ein Brand auftritt oder Teile der Scheune auf unser Grundstück stürzen etc.)?"

Wenn Sie dies unterschreiben, mindern Sie grundsätzlich den Wert Ihres Grundstückes und können gewisse Bauvorhaben innerhalb bzw. aufgrund dieser gewährten Abstandsfläche auf Ihrem Grundstück nicht mehr durchführen.

Die Minderung des Grundstückes kann durch eine jährliche Rente abgemildert werden.

Soweit Gefahren von der Scheune ausgehen, sind dieses Risiken von Ihrem Nachbarn zu tragen. Im Schadensfall erwächst aus Ihrer Zustimmung zur Unterschreitung des Abstandes zur Grenze kein Haftungsausschluss.

Die Abstandsflächen von bestimmten Brandmauern bzw. bei fehlender harter Bedachung dürfen nicht auf dem Nachbargrundstück liegen (§ 6 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 30 Abs. 2 Nr. 1 und § 32 Abs. 2 SächsBO).

"Wir sind uns unsicher, ob dies unbedingt notariell beglaubigt werden muss, normalerweise sollte hier doch - wenn überhaupt - eine einfache schriftliche Vereinbarung genügen."

Notariell wird die zivilrechtliche Dienstbarkeit eingetragen. Soweit diese zur Sicherung der Baubehörde genügt ist diese m.E. der öffentlich rechtlichen Sicherung (Baulast) vorzuziehen.

Eine rein vertragliche Sicherung genügt der Baubehörde nicht, da diese nicht Ihre Rechtsnachfolger (Verkauf) bindet.

Die Baulast kann nur durch die Baubehörde gelöscht werden. Die Löschung der Dienstbarkeit kann (schon) durch Zustimmung des Nachbarn erfolgen.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie eine besinnliche Weihnachtszeit.
------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2012 | 11:34

Sehr geehrter Herr Tautorus,

vielen Dank für die umfassende Antwort.
Ich hätte jedoch noch eine Frage zu Ihrer Antwort.

Sie haben geschrieben: "Sollte die Unterschreitung des Abstandes zu Ihrer Grenze vorliegen, kann er bei Ihnen eine Zustimmung z.B. zu einer Baulast anfragen.
Denn um seine Abstandsfläche zum Teil auf Ihren Grundstück zu legen und dies rechtlich zu sichern, benötigt er Ihre Zustimmung.

Sie könnten dies im Wege guter Nachbarschaft befürworten und sich vergüten lassen.

Sie könnten aber auch ablehnen.

Dann müsste der Nachbar eine Abweichung beantragen."


Diese Zustimmung zur Baulast erfolgt doch immer mittels Grundbucheintrag. Genau dies wollten wir - auch im Hinblick auf den dadurch sinkenden Grundstückswert - vermeiden. Daher bleibt eigentlich nur der von Ihnen genannte "Antrag auf Abweichung" durch den Nachbarn. Diesem würden wir zustimmen, da hier doch nichts in unser Grundbuch eingetragen werden muss, oder?

Ist es für uns nach Zustimmung dieser Abweichung dennoch möglich als Abgrenzung zum Nachbargrundstück am Grenzverlauf einen festen Zaun oder eine Mauer zu errichten, oder muss hier entsprechend dem zugestimmten Abstand die Begrenzung weiter rein gesetzt werden und für uns entsteht daher ein Grundstücksstreifen, der nie genutzt werden kann/darf?

Mit freundlichen Grüßen,
Andy Schwartz

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2012 | 12:15

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

Ihre Nachfragen beantworte ich im Folgenden:

"Diese Zustimmung zur Baulast erfolgt doch immer mittels Grundbucheintrag."

Nein, eine Baulast wird "nur" im Baulastenverzeichnis des Grundstückes und nicht im Grundbuch eingetragen (außer Bayern und Brandenburg). Das Baulastenverzeichnis führt die Baubehörde.

"Genau dies wollten wir - auch im Hinblick auf den dadurch sinkenden Grundstückswert - vermeiden."

Sobald Sie eine Zustimmung erteilen, sinkt Ihr Grundstückswert, deshalb erfolgt ein Ausgleich (sinnigerweise) in Form einer jährlichen Rente.

Die örtliche Baubehörde kann Ihnen möglicherweise einen Anhalt über die Höhe der Rente geben. Grundsätzlich wird der Wert aus dem Wert der belasteten Grundstücksfläche abgeleitet.

"Daher bleibt eigentlich nur der von Ihnen genannte "Antrag auf Abweichung" durch den Nachbarn. Diesem würden wir zustimmen, da hier doch nichts in unser Grundbuch eingetragen werden muss, oder?"

Wenn Sie dieser Abweichung zustimmen, wird oben genannte Baulast vereinbart und eingetragen.

Wenn Sie der Abweichung nicht zustimmen, kann(!) (in der Regel nach Anhörung Ihres Standpunktes) die Baubehörde eine Abweichung ohne Ihre Zustimmung erteilen. Dann haben Sie aber auch keinen Ausgleich.

"Ist es für uns nach Zustimmung dieser Abweichung dennoch möglich als Abgrenzung zum Nachbargrundstück am Grenzverlauf einen festen Zaun oder eine Mauer zu errichten, oder muss hier entsprechend dem zugestimmten Abstand die Begrenzung weiter rein gesetzt werden und für uns entsteht daher ein Grundstücksstreifen, der nie genutzt werden kann/darf?"

Die Nutzung Ihres Grundstückes unterliegt dann folgenden Einschränkungen:

1.Gebäude und bauliche Anlagen dürfen nur so errichtet werden, dass deren eigene Abstandsflächen nicht in der Abstandsfläche vom Gebäude des Nachbagrundstückes zu liegen kommt. (§ 6 Abs. 3 Satz 1 SächsBO)

2.Nach § 6 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3. SächsBO und unter den Voraussetzungen des § 7 SächsBO sind z.B. Garagen, Gebäude ohne Feuerstätte, Solaranlagen und geschlossene Einfriedungen bis 2,00 m Höhe möglich.

Die wesentlichste und meist unterschätze Einschränkung ist das Verbot übereinanderliegender Abstandsflächen (1.).

Ich wünsche noch ein gesundes Neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.12.2011 | 20:25


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