Untermietvertrag

Antwort

von
Rechtsanwalt Sebastian F. A. Belgardt
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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage.

Wird der Zwischenvermieter insolvent, ist das Untermietverhältnis in der Tat gefährdet. Zwar bestehen die Mietverhältnisse zunächst fort (§ 108 InsO).

Bezüglich der Mietverhältnisse entscheidet dann aber der (vorläufige) Verwalter.
Zu dieser Fallgestaltung haben zwei unterschiedliche Senate des BGH (BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 - VIII ZR 394/03 und BGH, Urteil vom 24. 1. 2008 - IX ZR 201/06) entschieden, dass der Hauptvermieter das Zwischenmietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Verwalter erklärt, die vom Untermieter vereinnahmte Miete nicht an den Hauptvermieter zahlen zu wollen. In diesem Fall soll der Hauptvermieter einen wichtigen Grund zur Kündigung (Mietrecht) haben, so dass es nicht notwendig sei, einen Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu erreichen. Vielmehr könne er sofort kündigen.

Der Insolvenzverwalter kann seinerseits das Hauptmieterverhältnis gegenüber dem Hauptvermieter kündigen (§ 109 InsO).
Bezüglich des Untermietverhältnisses besteht zwar für den Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht.
Ist jedoch das Hauptmietverhältnis beendet worden, ist die Gebrauchsüberlassung an den Untermieter für den Zwischenvermieter unmöglich geworden.

Grundsätzlich kann dann der Hauptvermieter dann auch vom Untermieter Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen. Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptvermieter kein Recht zum Besitz wegen des Untermietvertrages mit dem Zwischenmieter.

Hat der Untermieter Wohnraum vom gewerblichen Zwischenmieter gemietet, greift in diesem Fall § 565 BGB und der Hauptvermieter tritt als Vermieter in das Mietverhältnis von Zwischenmieter und Untermieter ein. Hier ergeben sich für den Untermieter eher geringe Probleme.

Wurde zu gewerblichen Zwecken untervermietet, gilt § 565 nicht.
Der Untermieter kann sich in einem solchen Fall nur um ein direktes Mietverhältnis mit dem Hauptvermieter bemühen.

Soll bereits vorab - etwa mit Abschluss des Untermiet- und Zwischenmietverhältnis - eine vorsorgendeLösung dafür gefunden werden, dass der Untermieter die Gebrauchüberlassung nicht verliert, bietet es sich an, dass Hauptvermieter und Untermieter sich vertraglich für diesen Fall absichern.

Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, z.B:

Mietvorvertrag:
Untermieter und Hauptvermieter können einen Mietvorvertrag schließen. Für den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter beendet wird, verpflichten sich die Parteien mit dem Vorvertrag, später einen Mietvertrag abzuschließen.

Mietvertragsübernahme:
Untermieter und Hauptvermieter können vereinbaren, dass der andere in das jeweilige Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter eintritt. Entweder der Vermieter tritt in das Mietverhältnis der anderen beiden ein oder der Untermieter tritt in das Mietverhältnis der anderen ein.

Mietoptionsvertrag:
Ein Mietvertrag zwischen Hauptvermieter und Untermieter, der wirksam wird unter der Bedingung, dass das Mietverhältnis zum Zwischenmieter beendet ist und der Untermieter die Option (innerhalb einer Frist) ausübt.

Anmietrecht:
Ein Vertrag zwischen Hauptvermieter und Untermieter, der den Hauptvermieter verpflichtet, dem Untermieter ein Mietangebot zu machen, bevor er sie anderweitig vermietet.

Die verschiedenen Möglichkeiten haben jeweils unterschiedliche Vor- und Nachteile. Eine Vertragsübernahme z.B. dürfte meist nicht die beste Wahl sein.
Es kommt auf die jeweiligen Umstände und Ziele der Vertragsparteien an, welche Lösung am besten passt.

Für erste hoffe ich, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die Möglichkeiten verschaffen konnte und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

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Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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