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Untermietvertrag, Zutritt zu privaten Räumen


| 10.11.2014 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

Ich bin Hauptmieterin einer 3-Raum Wohnung und habe einen Raum untervermietet.

Im Mietvertrag steht als vermietete Räume: 1 zimmer , Küche, Bad + handschriftlich 1 Balkon und 1Wohnzimmer.

Das Bad, Küche, Wohnzimmer etc sind nicht extra als "zur gemeinsamen Nutzung" gekenzeichet sondern als mit vermietet. Allerdings sind alle Räume bis auf ihr privates Zimmer von mir möbliert.
Als Wohnraum stehen wiederum nur 17 Quadratmeter im Mietvertrag (somit genau ihr Zimmer).


Der Balkon ist an mein Schlafzimmer angeschlossen.

Ich habe zur Zeit Streit mit der Untermieterin und möchte nicht, dass sie mein Zimmer betritt (unter anderem da ich die Vermutung habe, dass sie Balkon und Wohnzimmer erst nachträglich in den Vertrag geschrieben hat.)
Das Mietverhältnis habe ich bereits gekündigt allerdings mit einer Frist von drei Monaten.

Daher folgende Fragen:

1. Kann ich ihr den Zutritt zu meinem Zimmer untersagen? Somit wäre der Balkon für sie nur noch nutzbar, wenn ich da bin und ihr erlaube mein Zimmer zu betreten.

2. Kann ich von ihr eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie darauf besteht Wohnzimmer und Balkon gleichberechtigt mit zu nutzen. (Bis jetzt zahle ich zwei Drittel der Miete, da das Wohnzimmer eigentlich als mein Zimmer galt und von ihr nur gelegentlich mitbenutzt werden durfte). Gibt es eine Frist, die ich für die Ankündigung einhalten muss.

3. Ist es richtig, dass ich ihr fristlos kündigen kann, falls sie meinen Besuch aus der Wohnung schmeißt. (Während ich gerade nicht zu Hause bin). Gilt dies als Vertragsbruch?

4. Gilt das Mietverhältnis noch als unmöbliert (und somit die drei Monats Kündigungsfrist), wenn das möblierte Wohnzimmer eigentlich als mit vermietet im Vertrag steht?

Ich hoffe ich konnte mich verständlich ausdrücken.

Mit freundlichen Grüßen




Einsatz editiert am 10.11.2014 09:54:44
10.11.2014 | 11:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Kann ich ihr den Zutritt zu meinem Zimmer untersagen? Somit wäre der Balkon für sie nur noch nutzbar, wenn ich da bin und ihr erlaube mein Zimmer zu betreten.

Das können Sie tun, da ihr Zimmer nicht mitvermietet worden ist. Allerdings müssten Sie ihr den Zutritt zum Balkon gewähren, wenn Sie ihn ihr mitvermietet haben sollten.
Das ließe sich dann so ausgestalten, dass sie den Balkon nur dann betreten kann, wenn es vorher mit Ihnen abgesprochen worden ist bzw. Sie sich auch in der Wohnung aufhalten.

Wenn Sie allerdings den handschriftlichen Zusatz nicht zu verantworten haben, brauchen Sie auch keinen Zugang zu gewähren.


2. Kann ich von ihr eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie darauf besteht Wohnzimmer und Balkon gleichberechtigt mit zu nutzen. (Bis jetzt zahle ich zwei Drittel der Miete, da das Wohnzimmer eigentlich als mein Zimmer galt und von ihr nur gelegentlich mitbenutzt werden durfte). Gibt es eine Frist, die ich für die Ankündigung einhalten muss.


Ob eine Mieterhöhung in Betracht kommt, richtet sich danach, was ursprünglich vereinbart worden ist.
Wenn Sie die handschriftlichen Zusätze nicht vereinbart hatten, dann haben Sie die Möglichkeit, von ihr eine höhere Miete zu verlangen, wenn sie die Räume mitnutzen möchte.

Wenn Sie aber von vornherein bereits die Zusätze mit vereinbart hatten, dann lässt sich eine Mieterhöhung nur schwerlich begründen, es sei denn, dass die Miete weit unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. Allerdings dürfte die Mieterhöhung auch nicht mehr zum Tragen kommen, wenn Sie die Kündigung bereits ausgesprochen haben.

Für rechtliche Sicherheit müssen Sie sich leider festlegen, ob Sie die Zusätze gelten lassen wollen. Ggf. würde hier auch eine Schriftprobe helfen?! Wenn es ihre Schrift gewesen ist, dürfte es auch nicht gültig sein, solange Sie diesen Zusatz nicht extra unterschrieben haben.


3. Ist es richtig, dass ich ihr fristlos kündigen kann, falls sie meinen Besuch aus der Wohnung schmeißt. (Während ich gerade nicht zu Hause bin). Gilt dies als Vertragsbruch?

Dies dürfte für eine fristlose Kündigung leider noch nicht ausreichen. Es reicht aber für eine Abmahnung, die dann im Wiederholungsfall zu einer fristlosen Kündigung führt. Insofern ist die Schutzfunktion im Wohnraumbereich sehr hoch und muss, außer in krassen Fällen (körperliches Drangsalieren beispielsweise) zunächst mit einer Abmahnung geahndet werden. Diese sollten Sie schriftlich verfassen und möglichst mit einem Zeugen übergeben, oder per Einwurf-Einschreiben schicken.


4. Gilt das Mietverhältnis noch als unmöbliert (und somit die drei Monats Kündigungsfrist), wenn das möblierte Wohnzimmer eigentlich als mit vermietet im Vertrag steht?

Dies muss anhand des Mietvertrages ausgelegt werden. Hier steht laut Ihren Angaben 17qm drin, die genau ihr Zimmer entsprechen. Somit ist von einem unmöblierten Mietvertrag auszugehen, wenn dies das Hauptzimmer darstellt und die anderen Räume lediglich zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellt werden.

Es gelten somit die normalen Kündigungsfristen, es sei denn, dass sie Ihre Gäste erneut rauswirft oder eine anderen Fehlverhalten an den Tag legt und Sie ihr zuvor die Abmahnung geschrieben haben.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2014 | 13:18

Guten Tag,

Vielen dank für die schnelle und klare Antwort.

Ich habe noch eine Nachfrage bezüglich des handschriftlichen Zusatz im Vertrag und der Abmahnung.

Es handelt sich dabei um einen standard Vertrag, der ohnehin per Hand ausgefüllt wurde. Ich kann also eigentlich nicht beweisen, dass die Notiz mit Wohnzimmer und Balkon nachträglich gemacht wurde.
Falls dies der Fall ist wird sie die Notiz ja auch in ihrer Kopie dazu gefügt haben.
Muss grundsätzlich jede handschriftliche Notiz, die nicht in einem dafür vorgesehen Feld steht gegengezeichnet werden?

Eine Abmahnung wollte ich ohnehin verfassen, in der ich sie abmahne, wegen Beleidigung (auch wenn ich nicht denke, dass diese im rechtlichen Sinne als schwerwiegend gilt), wegen Androhung von Rauswurf gegenüber meinem Besuch und wegen dem unbefugtem betreten meines Zimmers.
Macht so etwas Sinn? Gilt diese Abmahnung dann bereits, falls sie auf die Idee kommt den Besuch tatsächlich rauszuwerfen, auch wenn ich nur die Androhung abgemahnt habe?

Vielen Dank noch mal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2014 | 14:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

ein Beweis wäre damit zu erbringen, dass die Handschrift des Mietvertrages von der der Änderungen abweicht, wenn ich davon ausgehe, dass sie es waren, die den Mietvertrag ausfüllte?!

Wenn nicht, dann bedarf es zwar nicht einer weiteren Unterschrift, allerdings können dann Zweifel entstehen, ob Zusätze, die nicht im vorgegebenen Feld gewesen sind, noch von der Unterschrift erfasst sind.

Wenn Sie die von Ihnen geplante Abmahnung wegen Beleidigung des des Rausschmisses verfassen dann gilt diese, auch wenn sie sich dann etwas anderes zu schulden kommen lässt. Eine Abmahnung macht aber insofern auch Sinn, wenn Sie vorhaben, fristlos zu kündigen und erwarten, dass weitere Verstöße gegen das Mietverhältnis passieren.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.11.2014 | 13:30


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