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Untermieterin wehrt sich gegen (teilweise) Kautionseinbehaltung


17.06.2017 16:52 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwälte,

meine Untermieterin ist ausgezogen und hat ein großes Chaos hinterlassen, das die Beschmutzung von Wohnungsinventar beinhaltet und Reinigungs- sowie Renovierungsarbeiten meinerseits nötig machte.


Sachzusammenhang
-----------------------------------

Im Dezember letzten Jahres ist meine damalige Mitbewohnerin (Untermieterin) aus unserer 3-er-Studenten-WG ausgezogen.

Der Mietvertrag sagt dazu:
"Bei Ende des Untermietvertrags hat der Untermieter die Mietsache vollständig geräumt und sauber zurückzugeben. Alle Schlüssel sind dem Hauptmieter zu übergeben.
Der Untermieter haftet für alle Schäden, die dem Hauptmieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen.
Hat der Untermieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen oder sie mit Einrichtungen versehen, so ist er auf Verlagen des Hauptmieters verpflichtet, bei Ende des Mietvertrages auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist."


Beim Auszug hat Sie vollkommen freiwillig das Zimmer gestrichen und ist dann verschwunden. Es gab keine Zimmerübergabe o.Ä.. Die Wohnungschlüssel wurden auf einer Komode hinterlassen.

Demnach ergaben sich folgende Kautionsabzüge:

--------------------------------------

Streichset 25 €
Es wurden Pinsel und Rollen verwendet. Ein Pinsel wurde nicht ausgewaschen und ist durch die gehärtete Farbe nicht mehr zu gebrauchen. Die ausgewaschenen Rollen und Pinsel wurden nass und mit anhaftenden Farbresten in eine Plastiktüte gesteckt, sodass sämtliches Streichwerkzeug neu gereinigt werden musste. ( Sie meinte Sie hat eigene Pinsel gekauft, aber unsere Mitbewohnerin ist Zeugin, dass es unsere Pinsel, Rollen und Zubehör waren.)

Badteppich 15,00 €
Der Teppich im Bad wurde mit Farbe beschmutzt, die sich nicht mehr entfernen lässt.

Streicharbeiten "35€/h * 3h =105€"
Das Zimmer wurde extrem uneinheitlich gestrichen. Durch verschiedene Weißtöne machten die Wände einen "fleckigen" Eindruck und mussten teilweise neu gestrichen werden.

Leiter 50 €
Die Leiter wurde mit Farbe beschmutzt. Die Sicherungsvorrichtung der Leiter wurde nicht korrekt eingeklingt bevor sie betreten wurde, deswegen ist diese nun verbogen.

Reinigung 20 €
Die Fußleisten wurden bei den Streicharbeiten mit Farbe beschmutzt.

Teilweise Einbehaltung der Kaution, für den Zeitraum bis zum Eintreffen der Betriebskosten- abrechnung 50 €

Dieser Betrag wird einbehalten, um anteilig die Betriebskosten für den Bewohnungszeitraum, beim Eintreffen der Betriebskostenabrechnung, ab zu rechnen. Ein evtl. Überschuss wird danach zurück gezahlt


--------------------------------------

Bevor ich Ihr die Kautionsrechnung zu schickte ergab sich folgender Emailverkehr (Namen wurden unkenntlich gemacht):


--------------------------------------
On Apr 13, 2017 23:00, Hauptmieter wrote:
Hallo Untermieterin,

deine Aussagen hier Kursiv. Meine Antwort darauf recte.

Die Gegenstände wie z.B. Toaster, Besen und Wischmopp habe ich mitgenommen, weil ich es auch gekauft habe.

-Das ist korrekt. Davon wurde nichts berechnet.

Ich habe das Zimmer gestrichen, obwohl es nicht im Mietvertrag stand. Ich habe dazu Farbe, Abdeckfolie usw. gekauft, obwohl dies der Vermieter bereitstellen muss.

-Korrekt, du hast das Zimmer freiwillig gestrichen, obwohl es nicht im Mietvertrag stand (eine starre Klausel dazu wäre sowieso nichtig gewesen) und dazu die Utensilien gekauft. Damit fällt keine Verpflichtung auf mich ab.

Bei "alterUntermieterdesanderenZimmer" war es ok, dass er es so schlimm und ungestrichen hinterlassen hat und er hat seine volle Kaution nach einigen Tagen bekommen.

-"alterUntermieterdesanderenZimmer" hat das Zimmer so verlassen wie er es übernommen hat und hat zusätzlich alle Löcher in der Wand geschlossen.
Auch bei "alterUntermieterdesanderenZimmer" stand mir ein Zeitraum von 6 Monaten zu, dass ich diesen nicht nutzen musste hat keinen Einfluss auf diese Abrechnung.

MfG
Hauptmieter



Hi Hauptmieter,
danke für deine Rückmeldung. Was genau meinst du mit Abrechnung? Willst du mir etwa etwas von meiner Kaution abziehen? Ich habe das Zimmer gestrichen, obwohl es nicht im Mietvertrag stand. Ich habe dazu Farbe, Abdeckfolie usw. gekauft, obwohl dies der Vermieter bereitstellen muss. Es tut mir Leid, dass auf der Leiter etwas Farbe gekommen ist. Die Gegenstände wie z.B. Toaster, Besen und Wischmopp habe ich mitgenommen, weil ich es auch gekauft habe. Bei "alterUntermieterdesanderenZimmer" war es ok, dass er es so schlimm und ungestrichen hinterlassen hat und er hat seine volle Kaution nach einigen Tagen bekommen. Ich weiß, wir hatten Streit, aber das ist nicht fair Hauptmieter. Bitte denk nochmal darüber nach.
Viele Grüße,
Untermieterin

On Apr 13, 2017 22:18, Hauptmieter wrote:
Liebe Untermieterin,

danke für deine Erinnerung. Ich muss dich jedoch bei dem Ergebnis deiner Rechnung korrigieren. Deine Kündigung war zum 15.01.2017 plus 6 Monate ergibt den 15.07.2017.

Deine Kautionsabrechnung ist seit einigen Tagen fertig. Als letzten Schritt besprach ich diese mit "MitbewohnerindieZeuginist", um mir jeden Punkt bestätigen zu lassen und mich so ab zu sichern.

Ich werde dir die fertige Abrechnung heute Abend oder im Laufe der nächsten Tage schicken.

Mit freundlichen Grüßen
Hauptmieter

Gesendet: Dienstag, 11. April 2017 um 14:56 Uhr Untermieterin

Lieber Hauptmieter,

hiermit möchte ich dich daran erinnern, dass ich heute vor 5 Monaten von der WG ausgezogen bin und immer noch nicht die Kaution zurückbekommen habe. Also wie du sagtest, steht dir ein 6 Monatiger Zeitrahmen zu.
D.h. du musst die Überweisung bis 11. Mai 2017 noch vornehmen.

viele Grüße
Untermieterin

2017-01-17 23:22 Untermieterin
Lieber Hauptmieter,

vielen Dank für deine Nachricht. Ich hoffe du benötigst für diese eine Überweisung von 425€ keine 6 Monate Zeit. Ich könnte dich eigentlich auch darauf hinweisen, dass laut §551 Absatz 3 BGB es deine Pflicht ist, die Mietkaution zu meinen Gunsten zu verzinsen. Ich hoffe du findest 2 Minuten Zeit für die Überweisung und ich verzichte auf die Verzinsung.

Viele Grüße,
Untermieterin


On Jan 17, 2017 21:06, Hauptmieter wrote:
Hey Untermieterin,

ich hab momentan sehr viel um die Ohren. Ich kümmere mich um deine Abrechnung sobald hier alles fertig ist. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass mir für die Abrechnung der Kaution ein 6 Monatiger Zeitrahmen zu steht.

Liebe Grüße
Hauptmieter

Gesendet: Montag, 16. Januar 2017 um 14:39 Uhr Untermieterin

Hallo Hauptmieter,

vor einigen Tagen habe ich dir eine kurze Email geschickt mit der Ankündigung, dass ich die Miete für den halben Monat (Januar) bezahlt habe und gerne die Kaution abgerechnet kriegen würde.

Hast du die E-mail nicht bekommen? Könntest du mir bitte heute oder morgen eine Antowrt(sic!) zurückschicken. Wenn ich keine Rückmeldung von dir bekomme, dann nehme ich an, dass du meine Emails nicht erhalten hast und schreib dir über whatsapp.

liebe Grüße
Untermieterin
--------------------------------------

Einige Minuten nach der letzten obigen Nachricht, schickte ich ihr die Kautionsabrechnung zu und es ergab sich folgender Emailverkehr:


--------------------------------------
Hallo Hauptmieter,

vielen Dank für deine Abrechnung. Ich kann und werde diese so nicht akzeptieren und muss daher alle Punkte mit dir bereden.

Streichset 25 € "Es wurden Pinsel und Rollen verwendet."
Es gab 1 Pinsel welcher nach der Arbeit gesäubert wurde und 1 Rolle, die nach der Arbeit neu gekauft wurde.

Badteppich 15€
Ihr Beide habt mir gesagt, dass es ok wäre mit dem Badteppich. Dass Ihr euer Wort natürlich nicht haltet, ist typisch.

Streicharbeiten 105€?????
1. Streicharbeiten waren von meiner Seite nicht notwendig. Daher kannst du sie auch nicht über die Kaution verrechnen. Das Zimmer war beim Einzug ebenfalls unschön gestrichen. Dafür habe ich mehrere Zeugen. Aussage gegen Aussage.
2. Wo ist die Rechnung, die die Kosten rechtfertigen?

Leiter 50€?
Eine verschmutzte Leiter rechtfertigt keine 50€. Die Beschädigung kam nicht von mir. "IhremEhemann" ist es ebenfalls vorher schon aufgefallen.

Reinigung 20€
Rechnung???

Teilweise Einbehaltung der Kaution 50€
Ich habe mehrere Monate bereits 15€ mehr bezahlt. Diesen Betrag werde ich hiermit von dir zurückverlangen.
"Will der Vermieter die Betriebskosten erhöhen, so muss im Mietvertrag ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt ausdrücklich vereinbart worden sein, um bei einer Betriebskostenerhöhung überhaupt eine entsprechende Anpassung fordern zu können."

Ich habe während meines Studiums in Deutschland und in der Schweiz mehrere Juristen kennengelernt, welche nun in Deutschland als Anwalt arbeiten. Diese werden mir liebend gerne helfen. Ich hoffe du überarbeitest deine Abrechnung noch einmal, sonst werden wir den Rest vor Gericht einklagen.

Mit freundlichen Grüßen,
Untermieterin


13.04.2017 um 22:48 Uhr Von Hauptmieter

Sehr geehrte Frau Untermieterin,

im Anhang finden Sie die abschließende Kautionsabrechnung, die nach Begutachtung des Zimmers, sowie des Wohnungsinventars und der Besprechung mit Zeugen resultierte. Eventuelle Abzüge wurden zu marktüblichen Preisen abgerechnet.

Die Kaution wird auf das Konto überwiesen von dem der Mietzins einging.

Mit freundlichen Grüßen
Hauptmieter
--------------------------------------

Ich besprach sämtliche Einwände mit der Zeugin, wobei sich folgendes ergab:

Streichset:

Ich war mir sicher, dass Untermieterin unser Streichset und Zubehör verwendete und das bestätigte mir Zeugin auch. Zeugin bestätigte die komplette Erläuterung, die ich in die Kautionsrechnung schrieb und ergänzte "Sie hat einen Pinsel von uns unbrauchbar gemacht und dafür einen Neuen gekauft, der auch eintrocknete".

Badteppich:
Es gab tatsächlich eine Äußerung der Untermieterin die inhaltlich ungefähr so war "Da ist Farbe am Teppich, soll ich einen Neuen kaufen? "Die Antwort der Zeugin war "Ne ist ok ich guck erstmal ob ich das raus gewaschen bekomme". Ich äußerte mich dazu nicht.

Streicharbeiten:
Zeugin bestätigte die komplette Erläuterung, die ich in die Kautionsrechnung schrieb. Sie sagte jedoch, dass wir nicht 3 Stunden streichen mussten, sondern nur 1. Deswegen werde ich in der überarbeiteten Kautionsrechnung, die Stundenanzahl auf 2 Stunden reduzieren, da Zeugin und ich jeweils 1 Stunde streichen mussten. Der übliche Stundensatz für Streicharbeiten beträgt in unserer Region ca. 35€/h weswegen auch ich, 35€/h berechnete. Da wir selber strichen habe ich dafür keine Rechnung.

Leiter:
Zeugin bestätigte mir, dass die Leiter eindeutig mit Farbe beschmutzt wurde. Zeugin konnte mir aber nicht mehr sicher sagen, ab wann die Sicherungsvorrichtung verbogen war oder ob Untermieterin daran beteiligt war.


Reinigung:
Zeugin bestätigte, das die Fußleisten mit Farbe beschmutzt waren. 20€ Entgeld ergab sich, da mir dieses Summe dafür angemessen erschien. Untermieterin fragte nach einer Rechnung. Ich weiß nicht wie ich diese Frage einsortieren soll, da es dafür gar keine Rechnung geben kann.

Teilweise Einbehaltung der Kaution, für den Zeitraum bis zum Eintreffen der Betriebskostenabrechnung:

Es ist korrekt, das Untermieterin mehrere Monate 15€ mehr Miete zahlte. Es kam eine Betriebskostenabrechnung, die ich als Hauptmieter bezahlte. Aufgrund der Betriebskostenabrechnung erhöhte der Vermieter die Miete um einen Betrag zwischen 50 und 100 Euro ( Ich erinnere mich nicht mehr genau, aber das war der ungefähre Rahmen). Wegen der erhöhten Miete setzte ich mich damals mit Zeugin und Untermieterin zusammen und wir besprachen zusammen, dass die Mieten von uns dreien angepasst (erhöht) werden müssen.

Zeugin, Untermieterin und ich teilten die Erhöhung fair auf. Wir drei bestätigten mündlich die Erhöhung und ab dem 1. des Folgemonats kamen auch die erhöhten Untermieten auf das Hauptkonto.
Es wurde nie konkret gesagt, das es eine Erhöhung der Betriebskosten für die Untermieter (Untermieterin und Zeugin) ist. Es wurde gemeinschaftlich eine normale Mieterhöhung ausgemacht. Es wurde nichts schriftlich festgehalten.

Ich würde dementsprechend die Kautionsrechnung jetzt so gestalten:

Streichset 25 €
Es wurden Pinsel und Rollen verwendet. Ein Pinsel wurde nicht ausgewaschen und ist durch die gehärtete Farbe nicht mehr zu gebrauchen. Die ausgewaschenen Rollen und Pinsel wurden nass und mit anhaftenden Farbresten in eine Plastiktüte gesteckt, sodass sämtliches Streichwerkzeug neu gereinigt werden musste.

Badteppich 15,00 €
Der Teppich im Bad wurde mit Farbe beschmutzt, die sich nicht mehr entfernen lässt.

Streicharbeiten "35€/h * 2h =70€"
Das Zimmer wurde extrem uneinheitlich gestrichen. Durch verschiedene Weißtöne machten die Wände einen "fleckigen" Eindruck und mussten teilweise neu gestrichen werden.

Leiter 50 €
Die Leiter wurde stark mit Farbe beschmutzt.

Reinigung 20 €
Die Fußleisten wurden bei den Streicharbeiten mit Farbe beschmutzt.

Teilweise Einbehaltung der Kaution, für den Zeitraum bis zum Eintreffen der Betriebskosten- abrechnung 50 €

Dieser Betrag wird einbehalten, um anteilig die Betriebskosten für den Bewohnungszeitraum, beim Eintreffen der Betriebskostenabrechnung, ab zu rechnen. Ein evtl. Überschuss wird danach zurück gezahlt.


Geplantes Vorgehen
-----------------------------------
Ich würde ihr jetzt eine Mail schreiben die ungefähr so aussehen könnte:

"Sehr geehrte Untermieterin,

nach sorgfältiger Sichtung Ihrer Einwände besprach ich diese mit Zeugin und nahm mir rechtlichen Beistand. Mein Anwalt sagte mir dazu:

-Antwort die ich hier bekam-

Es ergaben sich dementsprechend Änderungen im Stichpunkt "Streicharbeiten" und "Leiter". Die abschließende Kautionsabrechnung finden Sie im Anhang.

Der Kautionsbetrag wird auf das Konto überwiesen von dem der Mietzins einging.

Bei weiteren Streitigkeiten steht Ihnen der Rechtsweg natürlich offen.

MfG
Hauptmieter"


Fragen
-----------------------------------

Mein Fragen dazu sind:

(Die Wichtigste zuerst)
Ist meine Kautionsabrechnung korrekt, rechtskräftig und kann ich ihr diese so zuschicken? Vorallem bezüglich der Leiter und der Streicharbeiten, aber auch der anderen genannten Punkte/Abzüge.

Kann sie die 15 Euro Mieterhöhung zurück fordern ? (Es wurden ungefähr 6 Monate 15 Euro mehr gezahlt)

Kann ich die 50€ der Kaution, bis zum Eintreffen der Betriebskostenabrechnung, einbehalten? (In dem Mietvertrag stand nichts dazu.)

Sie widerspricht mir letztendlich in jedem Punkt. In welchen hat sie Chancen in einem Rechtstreit durch zu kommen und warum ?

Wie müsste ich die Kautionsrechnung anpassen, damit diese rechtssicher ist ?

Das war alles von meiner Seite.

Ich freue mich auf Ihre Antwort!

Mit sonnigen Grüßen
Hauptmieter
17.06.2017 | 18:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ist meine Kautionsabrechnung korrekt, rechtskräftig und kann ich ihr diese so zuschicken? Vorallem bezüglich der Leiter und der Streicharbeiten, aber auch der anderen genannten Punkte/Abzüge.

Für sie spricht, dass kein Übergaprotokoll existiert und die Untermieterin unstreitig nicht zu den Renovierungsarbeiten verpflichtet war. Schäden die bei einer unsachgemäßen Renovierung anfallen, sind zu ersetzen. Ihnen stehen demnach Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zu
Die Untermieterin hat nicht nur vertragliche Schutz- und Obhutspflichten verletzt, sondern zugleich ihre vertragliche Leistungspflicht zur Rückgabe einer vertragsgemäßen Mietsache nicht erfüllt. Die Rückgabe hat (wie sie richtig bemerkt haben) im ordnungsgenäßen Zustand zu erfolgen. Um ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung in einen Schadensersatzanspruch umzuwandeln müssen die der Untermieterin aber zunächst eine Frist setzen, BGH WuM 97, 217. Die genaue Berechnung der einzelnen Gegenstände müsste man Beweisen, mit z.B. den Preisen neuer, vergleichbarer Pinsel, Rollen, Leiter etc.. Die eigentliche Beurteilung stünde im Streitfalle letztendlich im Ermessen des Gerichts gem. § 286 ZPO. Sie müssen sich in jedem Fall einen Abzug "Neu für Alt" gefallen lassen. Dies ist ein allgemeiner Grundsatz des Schadensrechts. Rechtskräftig sind im allgemeinen nur gerichtliche Urteile oder Beschlüsse. Ein abschließend wichtiger Punkt auf ihrer Seite ist, dass sie nach ihrer Sachverhaltsschilderung über eine glaubhafte und glaubwürdige Zeugin verfügen.


Kann sie die 15 Euro Mieterhöhung zurück fordern ? (Es wurden ungefähr 6 Monate 15 Euro mehr gezahlt)

Sie könnte einen Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB haben. Hierzu ist die genaue Prüfung des Mietvertrages unerlässlich. Falls eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde müssten die Formvoraussetzungen des § 560 BGB vorliegen.

Kann ich die 50€ der Kaution, bis zum Eintreffen der Betriebskostenabrechnung, einbehalten? (In dem Mietvertrag stand nichts dazu.)

Steht die Heiz- und Nebekostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter einen angemessenen Betrag einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter etwas nachzahlen muss, BGH WuM 2006, 197. Wieviel sie einbehalten dürfen, hängt von dem Ergebnis der Vorjahrresabrechnung, der Höhe der laufenden Vorauszahlungen und der allgemeinen Entwicklung der Betriebskosten ab.


Sie widerspricht mir letztendlich in jedem Punkt. In welchen hat sie Chancen in einem Rechtstreit durch zu kommen und warum ?

Hier ist nur eine vage Prognose vorzunehmen, da eine genaue Prüfung des Mietvertrages und die Beweislast bzw. die Beweiswürdigung eine Rollen spielen. Sie hat Chancen bzgl. des Herausgabeanspruchs und bzgl. der Höhe der Streicharbeiten und der beschädigten Gegenstände. Sie wird meiner Einschätzung nach nicht den vollen Betrag zurückforden können. Sie bestreitet letztendlich nicht einmal die Schäden sondern die bloße Höhe.

Fazit: Sie sind in einer starken Verhandlungsposition. Sie sollten in Anbetracht des moderaten Betrages dennoch eine Vergleichslösung anstreben. Sie müsste letztendlich die vollständige Rückgabe der Kaution gerichtlich durchsetzen und es ist fraglich, ob sie die Anwalts- und Gerichtskosten vorzustrecken bereit ist. Es bestünde zudem dass Prozessrisiko.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


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