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Untermieterin verweigert Nebenkostennachzahlung und Kaution


05.12.2013 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich hätte gerne Ihren anwaltlichen Rat in folgendem Fall:

Meine Tochter, 23, hat vor zwei Jahren ein Zimmer ihrer Wohnung an eine Freundin untervermietet. Es besteht kein schriftlicher Mietvertrag, gegenüber dem Vermieter existiert noch der gemeinsame Mietvertrag von meiner Tochter und einem Mitmieter, der nicht geändert wurde, aus Angst die Wohnung würde bei einem Mieterwechsel gekündigt. Zum 1. September hat meine Tochter den Mietvertrag gekündigt und ist ausgezogen, ebenso die Untermieterin.
Meine Tochter hat beim Einzug keine Kaution von der Untermieterin verlangt, sie ist stillschweigend davon ausgegangen, dass diese eventuelle Schäden an dem untervermieteten Zimmer bezahlt. Mündlich wurde vereinbart, die Kaution zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlen, sowie die Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen zu teilen, genauso wie meine Tochter das vorher mit ihrem Mitmieter gehalten hatte. Heute weigert sich die Untermieterin, sowohl von Ihr verursachte Schäden als auch die Nebenkostennachzahlung zu begleichen.
Da ich als Mutter vor fünf Jahren die Kaution gezahlt habe, habe ich die Kommunikation mit der Hausverwaltung übernommen und zugestimmt, die Schäden am Boden im Zimmer der Untermieterin (von dieser verursacht) und die ausstehende Nachzahlung mit der Kaution zu verrechnen. Die Untermieterin weigert sich nun, irgendwelche Kosten zu übernehmen.

Zu den Nebenkosten:
Im Juni dieses Jahres erhielt meine Tochter eine sehr hohe Nebenkostennachzahlung, die die Untermieterin nicht auf sich beruhen lassen wollte. Die Untermieterin beanstandete per Fax die Nebenkostenabrechnung und erhielt schriftlich von der Hausverwaltung eine Zusage, die Betriebskosten (außer Wasser- und Heizung) um 25% zu senken. Die Untermieterin bestand zusätzlich darauf, dass auch die Heizkosten (externe Abrechnung von Brunata) geprüft werden, was meine Tochter aber nicht tat. Daraufhin weigerte sich die Untermieterin, die Nebenkostennachzahlung hälftig zu begleichen. In der schriftlichen Korrespondenz mit der Untermieterin, bzw. ihrer Mutter, die die Verhandlungen übernommen hat, verwies sie darauf, erst zahlen zu wollen, wenn die Heizkostenabrechnung vom Mieterbund überprüft worden sei und meine Tochter Einspruch bei der Hausverwaltung eingelegt habe.
Zur Nebenkostennachzahlung behauptet die Untermieterin heute, nach einer anwaltlichen Beratung (fünf Monate später), sie habe eine Pauschalmiete gezahlt und sei daher für Nebenkostennachzahlungen sowieso nicht zuständig.
Auch nächstes Jahr wird eine hohe Nebenkostennachzahlung zu erwarten sein aus der Abrechnung für Juli 2012-Aug 2013.

Zur Kaution:
Beim Übergabetermin war die Untermieterin nicht anwesend, die Hausverwaltung beanstandete tiefe Kratzer im Parkettboden im von der Untermieterin bewohnten Zimmer (diese sind tatsächlich vorhanden und auch von ihr verursacht).
Da sie bei der Abnahme nicht da war, hat meine Tochter der Untermieterin telefonisch mitgeteilt, was die Hausverwaltung beanstandete, in diesem Gespräch wurde, so viel ich weiß, auch über die Möglichkeit gesprochen, den Schaden über die Haftpflichtversicherung zu regeln.
Zur Kaution behauptet sie heute, meine Tochter hätte ihr Gelegenheit geben müssen, den Schaden am Boden zu reparieren und überhaupt wäre das Abnutzung, die der Vermieter zu tragen hat, sie verweist dabei auf ein Urteil des OLG Düsseldorf 1-1046/10.

Mit der Hausverwaltung gibt es keine Verständigungsmöglichkeiten, es ist die dritte in fünf Jahren und in keiner Weise kulant. Beim Einzug meiner Tochter vor fünf Jahren in eine unrenovierte Wohnung wurde kein vernünftiges Übergabeprotokoll verfertigt. Die alte Hausverwaltung möchte schriftlich oder irgendwie verwertbar keine Aussagen über den damaligen Zustand der Wohnung machen.

Da die Untermieterin postalisch nicht erreichbar war (Einschreiben kam zurück) und die Kommunikation auf Grund einer depressiven Erkrankung schwierig ist, habe ich mich mit der Mutter in Verbindung gesetzt, mit der Bitte, meine Post an die Tochter weiterzuleiten.

Seitdem hat die Mutter der Untermieterin die Kommunikation übernommen, und zwar mit mir und nicht mit meiner Tochter. Alle Einwände gegen die Forderung stammen also von der Mutter der Untermieterin.
Meine Tochter ist derzeit im Ausland, und kann erst ab 1.1.2014 in dieser Sache wieder tätig werden. Bei Kontakten über soziale Netzwerke mit der Untermieterin verweist diese auf ihre Mutter, die das „alles regelt".
Die Mutter der Untermieterin hat uns nun ein Angebot über knapp 500 Euro gemacht (500 Euro plus Schlüsselerstattung abzgl. Rechtberatungskosten), wenn wir auf die Forderungen von insgesamt 1511 Euro plus die noch unbekannte Nachzahlung im nächsten Jahr, voraussichtlich ebenfalls wieder 1100 Euro, also 550, für jede Partei) verzichten.

Meine Forderungen an die Untermieterin ergeben sich wie folgt:
Die Kaution, die beim Einzug der Untermieterin fällig gewesen wäre: (da ich den gesamten Betrag an die HV gezahlt habe)
beträgt: 819,-

Davon gehen ab:
Bodenrenovierung 501,-
Schlüsselverlust: 36,-
Einbehalt für Abrechnung von 2013: 282,-

Die Hälfte der Nebenkosten beträgt: 692,-

In der Summe sind das: 1511,-
Hinzu kommen ca. 550 Euro für die zu erwartende Nebenkostennachzahlung 2014

Diese Summe habe ich in einem ersten Schreiben an die Tochter geltend gemacht, danach in einem zweiten (Email) und dritten Schreiben an die Mutter. Dazwischen habe ich telefonisch versucht, die Forderung zu erklären, zu diesem Zeitpunkt beanstandete die Mutter nur die Höhe der Nachzahlung und die Unterlassung der Prüfung durch den Mieterbund und war noch nicht der Meinung, dass es sich um eine Pauschalmiete handele.


Folgende Fragen habe ich nun:

Ist es erfolgversprechend, diesen ausstehenden Betrag z.B. über ein Mahnverfahren einzufordern, obwohl es keine schriftlichen Abmachungen oder Verträge gibt?

Reicht es als Beweis für die mündliche Vereinbarung, die Nebenkostennachzahlung zu teilen, dass die Untermieterin sich bei der HV schriftlich für eine Reduzierung der Kosten eingesetzt hat und auch ihre Mutter die Nebenkostennachzahlung zuerst nur ablehnte, weil sie ihr ungerechtfertigt erschien? Erst nach späterer anwaltlicher Beratung ist ja plötzlich von einer Nebenkosten-Pauschale die Rede.

Kann die Untervermieterin die Zahlung überhaupt verweigern und auf einer Prüfung bestehen, auch wenn meine Tochter diese nicht für sinnvoll hält, oder im Falle der Schadensabrechnung keine Rechtsstreit mit der Hausverwaltung beginnen will?


Kann man mit etwaigen Schritten warten, bis meine Tochter wieder da ist(1.1.2014), oder muss meine Tochter aus dem Ausland tätig werden, um keine Fristen zu versäumen?

Vielen Dank für Ihre Mühe.




05.12.2013 | 18:17

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1.
Wie Sie selbst bemerkt haben kann es ohne schriftliche Vereinbarung Beweisprobleme geben. Das gilt sowohl für die Vereinbarung einer -nicht gezahlten - Kaution als auch die Vereinbarung einer häftigen Teilung der Nebenkosten.

Eine vereinbarte Kaution kann zwar auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt werden. Die Kautonsvereinbarung muss aber im Streitfall nachgewiesen werden

Es macht einen Unterschied, ob eine Nebenkostenpauschale oder eine hälftige Teilung der Nebenkosten vereinbart wurde.

Ihre Tochter muss ihre Behauptungen nachweisen
2.
Ohne schriftliche Vereinbarungen birgt eine gerichtliche Auseinandersetztung erhebliche Risiken.

Ein Mahnbescheid ergeht ohne Prüfung der Begründetheit. Wenn die geltend gemachte Forderung wie hier streitig ist, muss man aber mit einem Widerspruch gegen den Mahnbescheid rechnen; das Verfahren muss dann im streitigen Verfahren weiterbetrieben werden.

Der Umstand, das sich die Untermieterin gegenüber der Hausverwaltung für eine Reduzierung eingesetzt hat, spricht GEGEN ihre Behauptung der Veeinbarung einer Nebenkostenpauschale. Damit ist aber möglicherweise noch nicht bewiesen, dass eine hälftige Teilung der Nebenkostenn vereinbart wurde. Der Ausgang eines Rechtsstreits ist hier sehr schwer einzuschätzen. Eine abschließende Beurteilung ist im Rahmen einer Erstberatung in diesem Forum leider nicht möglich.

2.
Natürlich kann die Untermieterin Zahlung verweigern und auf einer Prüfung bestehen.

Ich rate, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen und die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen.

3.
Soweit es um Schadenersatz für den beschädigten Parkettboden geht, gilt die KURZE VERJÄHRUNG VON 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache(§ 548 BGB).

Diese gilt sowohl für Schadenersatzansprüche Ihrer Tochter gegen die Untermieterin als auch für die Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen Ihre Tochter.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

ANTWORT VON

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