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Untermieter modernisiert Wohnung. EILT ! noch einmal


17.07.2004 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
da ich neu bin hier, kann ich schlecht einschätzen, wieviel man für eine Antwort zahlen sollte.
Bin aber auch bereit, mehr zu zahlen,siehe unten
gruß d.
ich habe meine Wohnung länger untervermietet.
Der Untermieter wollte etwas umgestalten bzw. renovieren (so etwa für 1000E, damals war mdl. vereinbart 2000DM). Gerechtigkeitshalber habe ich (!!)angeboten ( im Mietvertrag festgehalten), einen Teil abzügl. Abwohnung später mit der Miete zu verrechnen, von Modernisierung war nicht die Rede, nur von Renovierung/Verbesserung.
Der Untermieter ist dann nach 2 1/2 Jahren ausgezogen, hat mich umgangen und dem Vermieter Rechnungen in Höhe von 5000 E vorgelegt, die dieser tw. als Modernisierung anerkannt hat (eine dauerhafte Mieterhöhung auf die Miete umgelegt hat).
Erst wollte der Vermieter dem Untermieter die recht erhebliche Summe auszahlen, aber wegen der Tatsache, daß ich mit dem Untermieter den Vertrag habe, nunmehr mir die Summe ausgezahlt hat.
Also ich zahl jetzt die Mieterhöhung ( länger als 10 Jahre, wo die Summe abgezahlt sein dürfte ).
Wer kriegt jetzt das Geld für die Modernisierung ????? Auch in Hinsicht auf die Vereinbarung im Mietvertrag ??
Der Untermieter ist ohne Einhaltung der Kündigungsfristen plötzlich ausgezogen, meinte er hätte nur 1 Monat Kündigungsfrist, so daß eine Möglichkeit zur Verrechnung gar nicht gegeben war.
Hat der Untermeieter damit nicht den Anspruch aus der Formulierung im Mietvertrag verwirkt, weil er sich nicht an die Verrechnung gehalten hat?
Eigentlich hab ich gedacht, ich müßte das ganze Geld an den Untermieter weiterreichen, aber so langsam kommen mir Zweifel, denn dann zahl ichs ja im Grunde.
Wenn der Untermieter das ganze Geld kriegt, kriegt er praktisch ja alles wieder, einen Teil hat er abgewohnt (den hat er ja sozusagen auch bekommen) und den Rest bekommt er noch, also bekommt er alles zurück und ich hab die Mieterhöhung (15 E)
gruß d.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich nehme an, das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter wurde vor der Mietrechtsreform (1.9.2001) gegründet.

Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter berechtigen den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (das MHG ist nunmehr im BGB aufgegangen), selbst dann nicht, wenn der Vermieter dem Mieter bestimmte Kosten erstattet. Modernisierungskosten sind auch dann nicht vom Mieter zu tragen, wenn er einen abwohnbaren Baukostenzuschuss geleistet hat. Eine Mieterhöhung kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die Arbeiten im Auftrag des Vermieters ausführt. Dass der Vermieter die Arbeiten im Nachhinein anerkennt, ist zwar schön für beide Parteien, diese Anerkennung kann jedoch nicht in eine Beauftragung VOR Aufnahme der Arbeiten umgedeutet werden.

Wenn also der Vermieter die Miete nicht wegen der Modernisierungsmaßnahmen erhöhen kann, haben Sie folgerichtig keinen Anspruch auf die Kosten, denn Sie haben dann ja keinen Nachteil durch die Modernisierung. Ihr Untermieter jedoch hat für eine ihm fremde Sache Leistungen erbracht, für die er Aufwendungsersatz verlangen kann.

Man kann darüber diskutieren, ob er die Modernisierung selbst abgewohnt hat, und ob er demzufolge nur einen Teil seiner Aufwendungen ersetzt verlangen kann. Das hängt von der Art der Baumaßnahmen ab. Eine neue Abwasserleitung z.B. nutzt sich langsamer ab als Parkett, das verlegt wurde.
Im Übrigen ist streitig, was überhaupt als Modernisierung angesehen werden kann - das Abhängen einer Decke z.B. muss nicht unbedingt eine Verbesserung des Wohnwertes darstellen, und auch das Austauschen vorhandener Fliesen stellt eher eine Instandsetzung dar als eine Wertverbesserung.
Nach diesseitigem Dafürhalten kann als Unterscheidungsmerkmal Modernisierung/Renovierung herangezogen werden, ob die Entfernung der Maßnahme einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz erforderlich machen würde (dies wäre z.B. beim Austausch des Wasserrohrsystems oder bei der Installation einer Gasheizung der Fall).
Die Art der Modernisierung haben Sie leider nicht erwähnt, so dass ich hierzu keine Ausführungen machen kann.


Ich rate Ihnen, zunächst abzuwarten, bis Ihr Untermieter auf Sie zukommt und dann mit ihm zu verhandeln, wie hoch in Bezug auf die Baumaßnahmen der Abschlag sein kann, den Sie für das Abwohnen einbehalten.

Möglicherweise wird Ihr Vermieter Ihre Mitteilung, dass Sie die erhöhte Miete nicht zahlen, nicht anstandslos hinnehmen, so dass hier Konfliktpotential liegt. Für die etwaigen Streitigkeiten sollten Sie sich nochmals anwaltlich beraten bzw. vertreten lassen.

Für Rückfragen und weitere Informationen steht Ihnen die Unterzeichnete selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Michaela Albrecht
Rechtsanwältin

Elbestraße 33
64390 Erzhausen

Tel. 06150 / 961 994
Fax 06150 / 961 995

www.albrecht-rechtsanwaeltin.de
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